2007年10月武汉房地产市场形势分析报告
一、10月国家宏观形势
针对9月央行再次加息，上调购买第二套商品房的贷款首付比例及贷款利率，再次引了全国范围内的浓厚观望氛围，而武汉也随后出台的关于商品房更名、退房的新规，国家及地方政府规范房地市场交易秩序、抑制房价上涨的态度似乎更加鲜明，那么，在本月“金九银十”的传统楼市旺季，对面如此接二连三的举措，市场反应如何呢？下文将从全国及武汉两个方面结合市场近期反应，对整体房地产形势及未来发展趋势予以分析。
■近期出台相关金融政策：央行第二套房贷款新政概要
中国人民银行、银监会于2007年9月27日发布关于加强商业性房地产信贷管理的通知。通知规定，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。对购买首套自住房且套型建筑面积在90 ㎡以下的，贷款首付款比例（包括本外币贷款，下同）不得低于20%;对购买首套自住房且套型建筑面积在90 ㎡以上的，贷款首付款比例不得低于30%;对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。
■“第二套贷款住房”各地各家银行界定不一，微观金融政策效应可能在银行博弈中被弱化，长期走势待关注
仅管央行出了新政，但相关细则并未统一，如：在如何界定第二套房的标准上界线模糊，对第二套房的界定是以户还是在套各地方的商业银行都拥有不同的解释权，如此一来，新政对市场立竿见影的效应被弱化。
但是，从目前的政策趋势分析，我司认为：从未来长远来看，最终的第二套认定标准会以家庭为单位。这是因为将来开征的“物业税”很有可能是以家庭为单位，第一套房产豁免，第二套以上的房产开始征收。因此，以家庭为单位了解个人持有房产的实际状况将成为有关部门必须完成的任务，建立家庭实际持有房产的动态数据库将是大势所趋。
以下为各地不同银行针对第二套住宅所出台的相关细则：
北京建行：以户认定第二套房 北京地区首付提至50%。
上海：光大和华夏两家银行均是以个人为单位(包含主借款人和共同借款人)进行认定。
长沙中行：以家庭为单位界定第二套房。
长沙浦发行以个人为单位，将第三套住房的利率水平提高至基准利率的1.2倍，对第四套则不予受理。
民生银行武汉分行：确定为第二套住房的，或外地人用于投资的房屋，首付提高至四成。
一线城市普遍“价涨量跌”，政策积压“干炒”一族
面对新政，各地房地产市场虽然呈现出各自不同的表现，但均有一个共同点即：房地产市场交易量有下降的征兆，但价格仍上涨迅猛。各地的表现如下：
北京：据北京市房地产交易管理网统计，10月份北京新建商品房的销量比9月份下降了20%左右，二手房的成交量与9月份基本持平，但与往年同期交易量10%以上的增长相比，交易量其实也在下降。与此同时，10月北京房源挂牌均价却仍然突破了11000元/平方米的关口，环比9月再度上涨4.5%。
上海：10月份，上海新房销售量比9月份下降近两成，二手房市场整体成交量也比9月份下降了三成左右，与往年同期相比，交易量下降了五成。而价格上，10月商品住宅11739元/平方米的成交均价比9月10383元/平方米上涨了13.06%，房价涨幅仍然较大。
广州：10月广州10区一手住宅成交量则跌了三成，预计全月成交量只有50万平方米左右，比9月少了20万平方米。而在成交套数上，10月前29日成交只有3809套，也远比9月的5247套少。虽然成交量大跌，但广州楼价还是急速上升，突破了12000元/平方米的新关口。10月广州10区一手住宅成交均价已达到12384元/平方米，而9月为11228万/平方63米。
深圳：10月，在房贷新政的影响下，前15天深圳新房市场成交了5.9万平方米，仅相当于9月全月成交面积的19%，即使跟今年来成交量最低的8月相比，也只达到了8月全月的27%。而在价格上涨幅却仍然位居全国前列，仅上半月新房均价就达到了14900元/平方米，其中关内均价为23200元/平方米，关外均价为12400元/平方米。
武汉投资比重适中，楼市现观望情绪
从10月武汉楼市销售数据看，十月市场消化总量环比下降，而价格仍坚挺上升。总量环比下降，一方面受供应结构和布局的错位影响。近年供应主力开始由中心向近郊、远郊外围扩散，而中心供应主体为售价8000元/㎡以上楼盘，与需求主体有一定偏差。一方面市场中存在一定观望情绪。原有贷款，利率可下浮0.85;新政策，第二套贷款住房实行基准利率上浮1.1倍;资本成本上涨近30% ，压缩了投资者空间。在国家经济由单边走向国际市场的背景中，投资者渠道在扩宽。同时，近期美元贬值，原石油、黄金价格上涨，期货市场吸附部分投资者。投资渠道多样化及房地产金融政策，促使房地产投资者出现观望情绪。
二、10月武汉宏观形势
武汉交易政策：
与国家宏观调控政策相响应，本月武汉地方政府相继出台了关于“更名、退房”新政，旨在规范房地产市场交易行为，抑制过度投机，防止楼价的非自然上涨。此政策的相关内容如下：
1、对购买第一套商品房的单位或个人，以下情况可以更名或退房。
房屋交付公告自公布之日起90日内，购房者所购房屋因质量存在问题，经有关部门认定的;
凡在房屋交付预告登记起超过90日要求注销合同备案的，一律按照存量房交易转移登记程序，交纳应缴的相关税费后，方可办理注销合同备案手续;
开发企业与购房者之间，因开发企业违约而发生纠纷，经仲裁机构、法院裁定或判决的;
退房者在所购项目中另换购商品房的;
购房者办理贷款手续未获批准或无力支付后续资金造成合同无法继续履行并承担违约责任的;
购房者因出国留学或定居，工作调出本地或患重大疾病急需资金等原因的;
父母与子女之间、夫妻之间。
2、对购买两套以上商品房的单位或个人，所购房屋原则上不得作注销、更名处理。
湖北省通过“1+8”武汉城市圈规划
2、 对武汉楼市而言，地域优势与经济发展的条件未变 四、10月全市商品房销售监测（10月1—10月31日） 在我司全市商品房销售数据持续监测的基础上， 对10月市场特征总结如下： 1、三大成交指标较9月继续回落，降幅有所减缓 2、全市成交均价在连续回落两个月后，于本月开始回升，为5361元/㎡，较上月上涨14%
三、新政下全国及武汉房地产市场形势分析
房地产市场的发展条件分析
1、全国楼市的基本面并未出现根本改变
楼市的基本面表现在市场、经济、金融、货币、人口、及足够长时期内的发展趋势等六个方面，而从以下方面可能看出，在这六个方面，楼市的基本面并未发生根本性的改变，也就是说房地产市场继续发展的基础未变。
全民住房市场化意识释放完毕：全民住房市场化的萌芽从1998年住房按揭、2000年货币化分房开始。至今，由此而产生的政府事业单位分房转为市场购房的主导力量，在全国范围内已经释放完毕;
经济通胀的预期未变：从经济发展的角度来考虑，一个国家在经济高速发展的阶段，所有不动产的“避难性特征”是在经济通胀的预期不可改变的前提下，防止财富缩水的最有效办法。而我国现阶段即是如此，因此，属于不动产之列的商品房成为了财富避难的最有效载体。
不动产的信用基础未变：在资本化时代，不动产的金融化、资本化是其基本属性，由此而产生的牢固信用基础是其成为一大投资渠道的原因所在。
从货币市场化角度考虑，流通货币的不可预期性加强了人民对不动产的依赖：在这个货币自由泛滥的时代，以美元为代表的国际性流通货币，受国家经济发展的影响，其所代表的财富都变得不可预期，而人民币捆绑美元的特性也使其同样不可预期，货币所带来的的不可相信，进一步加深了人们对不动产的依赖程度;
“城市化”力量强大：从人口城市化角度考虑，全国每年1700万人口的城市化力量是推动房地产市场的主要动力，而从我国的人口结构可以看出，这种不断扩大的城市化力量是不可逆转的;
房地产绝对财富属性：最后，从足够长时期内的发展趋势看，房地产市场的发展趋势将是一个持续向上的过程，因此，作为不动产的商品房，对个人而言，其增值、保值及可传承的特性，决定了其是绝对财富而不是一种相对财富。
地理优势其使成为产业转移的必经之地与最佳选择，而产业的聚集成为楼市的强劲支撑
在全国地图上，可以清晰的看到，武汉处于鸡腹所在位置，而周边均是沿海经济发达地区，如北部渤海湾产业南下、东部东海湾产业西进、南部南海湾产业北上，在这些经济发达地区产业向中部转移的过程中，武汉不仅是其必经之地，同时也是产业转移成本最低的地区之一，从而成为其最佳选择。
地租级差，郊区模糊化， 汽车时代的到来成为城市边界消失的临界点
相关数据显示，武汉目前私家车的拥有量为14万辆，类似深圳2002年水平，而这一阶段，也是深圳楼价快速上升的时期，城市覆盖范围的扩张将使更多郊区楼盘纳入城市化范畴。同时，随着一线城市楼市价格的高涨，城际投资者也将逐渐增多，他们置业的目的及动机将使本土的地缘性与区域性择居观念受到挑战，地租级差变化导致郊区模糊化。
可能面临的风险分析
在目前的市场环境下，楼市可能面临的风险将主要来自于金融政策的变化、政府管制的加强、投资渠道的改变以及价格链的撕裂等四个方面。
1、金融政策的变化：目前不断加息的金融政策导向已是预兆，不排除后期加大加息幅度与频次的可能;
2、政府管制的加强：当市场不可掌握时，政府将动用行政手段维持市场安全;
3、投资渠道的改变：目前国内的投资渠道相对狭窄，随着与国际接轨的深入，投资渠道的拓宽也将对楼市造成影响;
4、价格链的撕裂：这是目前楼市所面临的最为现实的风险，价格上升过快，高中低不同价格档次价格链的断裂将会造成市场目标客群的同质化、单一化，是未来楼市的一大风险所在。
未来发展趋势分析
1、正处于城市化颠峰时期，从世界范围来看，这种城市化进程都是推动楼市的加速器，而中国庞大的城市化人口，使得这种城市化进程格外漫长，这种进程中的楼市也显得格外波澜壮阔;
2、全球性房价规律表明中国目前所出现的房价高企正是这种规律的表现。从全球范围来看，具有人口红利的国家、社会主义转型国家、和平国家、亚洲国家、贫富差距大的国家都会出现房价高企现象，而中国具有上述国家的综合特征，在这种规律下，房价高企成为必然。
3、在货币重估告一段落的前夕，资产价格重估也将告以段落。在当前，人民币的升值预期高涨，人民币价值重估势 在必行，当这种重估结束时，也是以房地产为代表的资产价格重估的结束，而且，往往这种资产价格的重估要领先于货币的重估。因此，在目前这种商品房资本化、货币化的时期内，一定要将其与货币市场结合，方能避免因重估而造成的损失。
4、90/70政策背景下，房地产投资品种出现转移，未来的最佳投资选择将不是小户型产品，而是越来越稀缺的舒适性大面积户型、别墅等真豪宅类产品。
成交总套数：10月共成交商品房8783套，较9月11360套减少2577套，降幅为23%;与上月相比，降幅减少了5个百分点;
成交总面积：10月共成交商品房99.5万㎡，较9月126.32万㎡减少26.82万㎡，降幅为21%;与上月，降幅减少了9个百分点;
成交总金额：10月商品房成交金额为53.3亿元，较9月59.53亿元减少6.23亿元，降幅为11%;与上月，降幅减少了21个百分点;
从上述数据中可以看出，虽然成交总套数仍在下降，但因各楼盘价格攀升迅速，成交总金额的下降速度减缓明显，可见，仅管新政不断出台，市场隐现观望之势，但开发商仍然预期良好，楼市价格继续坚挺。
本月商品房成交均价为5361元/㎡，较上月上升648元/㎡，涨幅达14%，是自八月以来的首次价格回升。其中成交均价最高为江汉区6518元/㎡，其次则为江岸区为6390元/㎡，汉阳区以6309元/㎡居于第三位，而武昌区仅以6002元/㎡屈居第四，较上月下降了三个位次。
究其原因，主要在于：
江汉区与江岸区本月成交均价冲到前位，主要是由于金色世家与新地东方明珠的集中备案所致，而武昌区则相对缺乏这种已备案的新开盘项目的拉动，价格有所回落;
另外，汉阳区连续三月成交均价稳踞前三位，一方面是由于该区域市场价值逐步体现，楼市补涨，带动价格快速上升，另一方面市场供应仍旧较为紧缺，而且不少新项目均呈蓄势待发之势，市场预期较高，价格呈居高不下之势;
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