万科"顺势调整"得回报

    宏观调控之下，万科审慎的“顺势调整策略”，终于以销售业绩的形式得到了回报。根据万科发布的相关数据计算，相比于2009年，万科在14个重点城市的占有率明显提高，从2009年全年的3.5%大幅提高至今年6月底的6.8%。从5月的北京开始，万科开始审慎地通过价格调整的方式，顺应楼市宏观调控以来市场预期的改变，而随着北京楼市10月新盘供应的放量，没有“老业主威慑”的新盘，都有意从万科的“顺势而变”中习得经验，这或将致使调控以来北京楼市第一轮价格调整的高峰，在10月到来。

　　顺势得回报

　　进入北京超过10年之后，万科终于等到了在北京“夺得销冠”的年月，而这恐怕是对北京万科顺势调整价格策略的最好回报。根据中国房地产信息集团公布的北京房企上半年销售数据，2010年1月至6月，万科在北京的销售金额为61.93亿元，为北京地区销售收入最多的房地产企业，北京万科上半年的销售额已经占到了北京楼市销售额的1/6，而在此前三年，万科甚至在北京市场从未进入过前十名。

　　据悉，超过61亿元的销售收入，主要由万科中粮假日风景销售额约17.4亿元，万科蓝山销售额约13.69亿元，金隅万科城销售额约11.86亿元构成，而这三个楼盘，均可以排在北京单个楼盘销售额的前20名。这样的销售业绩，来自于万科从4月开始进行的顺应市场预期改变的定价策略调整。此前，在北京万科中粮假日风景项目的开盘销售过程中，采取了较前期降价800元/平方米的策略，一时在北京楼市引发降价的波动，并且取得了开盘当日便销售率超过50%的良好市场反馈。

　　根据万科半年报的统计分析，从月度销售数据来看，调控政策出台后万科的销售均价相比政策出台前已下降约15%。主动进行顺应市场调整的意图与动作十分明显。“现在集团对地方公司的考核，主要是考核现金的周转速度和销售额。面对市场形势的变化，我们的态度非常明确而清晰，行动也十分主动而坚决。我们会继续坚持自2008年以来就提出的‘三不政策’，即‘不囤地、不捂盘、不当地王’，在这一总体原则下，各地公司以活跃成交为目的，采取措施积极调整价格、促进销售。如万科总部已经对各地一线公司提出了明确要求，即每个项目开盘一个月内，销售率力争达到60%以上。”万科一位内部人士告诉记者，这也可以从一个侧面解释为什么北京等地的地方公司乐于进行顺应市场的调价策略。

　　商住并进增量

　　在2010年初，万科同样谨慎地确定了“二八战略”，即适当地推进商业地产比例，而万科副总裁毛大庆在加盟万科之前所供职的凯德置地，便是商业地产色彩浓厚的新加坡企业。

　　记者了解到，目前万科的主要商业地产业务，一般以住宅项目的商业配套为主，在万科中粮假日风景(即紫苑项目)、公园5号项目中，均有相当面积的商业用途或理想的物业，如公园5号项目的商业用途或立项的物业，总建筑面积为两万平方米。

　　记者了解到，在这两万平方米的建筑面积中，商铺建筑面积约13000平方米，万科称之为新五街，北京万科相关负责人表示，商铺中的一、二层为开发商自持并对外招租，三层为只对能提供整体经营的高端品牌出售。

　　“目前三层已整层售出，成交均价在26000元至30000元。据悉，买家出价的条件完全符合万科对该层商业的设想，该楼层已全部整售，均为一次性付款。”北京万科相关负责人表示。这位负责人还表示，包括7号楼三层在内的2、4、7号楼新五街，是以整售的形式被大客户买走，公司没有与散户洽谈，没有公开报价。但针对大客户，万科给予了8.8折的折扣，因此，成交均价应该在2.7万元/平方米至3万元/平方米。而该项目的办公物业，建筑面积共7800平方米，预售套数为46套，面积区间为122平方米至195平方米万科方面提供的数据显示，自5月下旬开盘以来，共销售12套，认购面积约1577平方米，报价在38000元至45000元之间，成交均价约36000元。

　　显然，万科采用“顺应市场调价”策略的，还不仅仅是住宅领域，在商业地产领域，万科谨慎的条件，从目前的情况看，亦收到了来自市场的良好反馈。

　　降价在10月 内业：已募资待抄底

　　严厉的楼市调控似乎仍未有松动的迹象。7月12日，针对此前媒体报道三套房贷等限制措施有望放松的消息，住建部、银监会和国资委表示，将一如既往地实施已有的楼市宏观调控政策，坚决遏制部分城市房价过快上涨，而随着政策贯彻到金九银十这一销售旺季周期，面对销售压力，更多的企业效仿万科顺应市场调整的策略，或将早就真正又一轮降价潮的开始。

　　“我们也在考虑我们的价格策略，我们的几个新盘要到10月以后才会陆续入市，现在的市场是，稍微降些价格就热销，所以我们也不得不考虑这方面的事情。”一位香港上市房企的销售负责人前日告诉本报记者。此前，在接受记者采访时，中国房地产协会副会长朱中一表示，对于前期已经有销售的楼盘，后期项目的降价将承担比较大的压力，前期业主对降价策略的不满意，可能令开发商不敢轻易启动降价策略。

　　而目前，在能够开始降价的楼盘，多数为新开楼盘，与万科中粮紫苑项目市场反馈情况类似的是，此前在北京取得良好销售业绩绿地西斯莱公馆项目，便是采用以低于区域平均价格的策略开盘，赢得了良好的市场反馈。

　　“6月至8月之间，没有什么大量的新盘集中上市，大家都在观望，所以不可能形成降价潮，但是，如果到10月的时候，大量新盘集中上市，一方面供应量增大，另外一方面又没有前期业主感受的顾忌，有可能形成比当下更大统一降价的行为。”一位不愿具名的地产投资基金经理表示。而他和他所掌控的这支募集来自国内的人民币基金，正在等待着这个机会的到来。

　　远洋地产副总裁周彤则告诉记者，从目前各个上市房地产企业发布的半年报统计数据来看，基本上所有的房地产企业，都调低了销售任务的预期数额，她认为，这也是一种企业对市场预期改变的反应。