房地产广告陷阱知多少

　　房地产这种特殊商品销售最显著的特点之一，即是其供给信息必须要通过以报纸为主的大众媒介和外界传播、展示。购房者一般先接触房地产的广告，只有广告打动了购房者的心，物业才有可能为其所购。因此房地产广告制作水准的高低对整个物业的销售起着至关重要的作用。

　　一般来讲，报纸广告以其成本相对低廉、可重复阅读或收藏、购房者层次有选择性、读者可自行控制阅读内容，而成为房地产商首选的广告发布媒介。报纸的房地产广告一般主要含有以下几部分内容：

　　一、物业的名称、位置、售价

　　为了与其它房地产项目相区别，每一个房地产项目通常都要取一个特有的名称，而且是以在房地局市场处备案的为准。

　　房地产广告中通常都配有一个物业位置图。但这种图示只是示意性的，并不是准确的距离位置，而且多数情况下，开发商总是刻意将自己物业与市中心其它显赫物业的距离拉近。因此，看位置一定要以标准地图中的为准，而不要仅从广告中的位置图中去“找感觉”。

　　房地产广告中标注的价格，一般情况都是起价，即项目销售的最低价，客户实际购房价格则要根据楼层、朝向、户型结构，以及工期进度而定价。当然，对于销售不畅的项目，广告中的价格也有可能是虚定的原价，实际成交价或许远远低于此标注价格。

　　二、物业的外观或户型图

　　大多数房地产广告中都附有项目的整体外观图，其中属于期房的全部是电脑绘制的效果图，属于现房的发展商绝不会忘掉在图片一角注明是“实景照片”。购房者在看期房图片时一定要意识到，现在的电脑制作技术已到了空前的水平，图画里的物业或周边环境再美观，也只是电脑刻画出来的。记住电脑制作出来的景观和真实景观是有差别的，因此不要把广告中的“美”当作是真实景观的美。

　　有的房地产商为了展示自己项目户型的特点或优势，在广告中也将户型图摆出来展示。这对于客户了解发展商设计水准，审查物业是否适于自己的选择的确有所帮助，但同时购房人也应注意，这样的房型图可能与实际有误差，广告的“感觉”和到房屋里面实际的观测有时会有很大的差距。

　　三、物业配置设施情况及周边的环境描述

　　这部分内容在广告中多以文字描述的形式为主，购房人可以从中了解到一些项目更为具体的信息，知道此处项目与其它物业有何不同之处。但这部分内容也是最易出现不实之处的地方，比如对卫浴设施、装饰装修材料、电梯等，发展商在广告中往往都冠以“高级”、“进口”之类的定语，而不写明具体是哪个品牌、何种规格；对于周边环境则更可能是言过其实。诸如“距……多少公里”；小区周边汇聚了什么学校、公园、豪华购物商场之类的描述形容，其实事实却根本不是那么回事。因此，要想知道配套设施到底是何标准，最好要以签订购房合同时所列的细则为准，并且要在附加条款中让销售方注明设施的品牌、型号、规格。周边环境是否像广告中所说的那样，最好也要实地考察一番。

　　四、开发商、代理商、设计施工单位或物业管理公司名称

　　凡是正规开发的房地产项目，房地产广告中肯定要打上开发商的名称。如果有代理销售机构，一般情况下广告中也会打上代理商的名称；发展商如果想以设计单位或施工单位证实自己的实力雄厚，广告中有时也可以见到列出设计、施工或者是物业管理公司的名称；项目如果有按揭，广告中也会打上贷款银行的名称。

　　五、物业销售的资质证号

　　按照最近两年的有关管理规定，报纸刊登房地产广告，必须要求刊发广告的发展商或广告代理商提供完整的项目立项、销售手续文件，并且在广告中标出销售资格证号。比如北京市的外销商品房必须要在广告中注明：京房市外证字第×号；内销商品房则必须要在广告中注明：京房内证字第×号。在广告中打出这样的销售许可证号，说明项目已具备上市条件，在立项和日后办理产权手续方面不会有较大的偏差。

　　但需要注意的是，现在也有极个别的项目为通过报社手续审核，采取伪造等手段，冒用其它项目证号，有的甚至将编造证号在广告中打出来，以此欺骗客户。为保险起见，购房人在了解项目期间，应当委托经纪人或律师对项目的所有手续进行核实。

　　另外，还有一种情况就是，现在有的房地产广告中没有商品销售证号，却特别标注提示自己的项目，可以“保证产权”。授予产权是一种政府行为，开发商所能做的只是操作自己的项目，只要手续正规、健全，开发过程规范，房管部门自然会在一定的期限内，经过规定的程序授予其产权。而如果开发程序不规范，立项手续也不完备，这种保证也只能是一张空头支票。

　　六、销售电话等咨询垂询方式。

　　房地产广告中，售房热线电话是最不能少的。但看到房地产广告之后，最好是将广告整个的内容都吃透、分析透了，再拿起电话进行询问。

　　由于现在的房地产市场千变万化，因此市场随时可能出现一些令人意想不到的事情。好的楼盘以相对很实惠的价格出售并不是没有可能，准备购房者如果对市场有大体的了解，这样的信息一旦出现，您才会抓住。如果您在报纸中突然发现了这样的广告，那当然是越快拨通售楼电话越好，以便抢先占到好的户型，抢先得到最有利的时机。

　　七、金融、物业管理等其它方面的购房承诺

　　随着购房抵押贷款政策的松动，有越来越多的商品房项目可为购房人提供按揭购房。如果有这项业务，一般情况，开发商都会在广告中打出来，借此吸引更大范围的买家前来购买。要想了解这些内容与自己购房到底有多大的关联，一是要掌握抵押贷款知识，再有就是要会根据广告中列出的贷款条件，核算贷款细帐。

　　有关物业管理方面的内容，对于期房项目来说，还是与装修、配套等问题一样，最好落实到合同中去。因为“24小时保安、热水”谁都会说。“物业管理人员随叫随到”谁都可以不费力气的承诺。