一、项目本体分析 1．项目维度 1．1区位概述 项目地处西青区大寺镇。大寺镇是天津市外围八大组团之一，位于市区南部。东与津南区毗邻，南与王稳庄镇相依，西与南河镇接壤，北靠外环线，与李七庄街相邻。 1．2项目现状 1．3项目经济技术指标 经济指标： 总建面：165300平米，其中住宅：148300平米，商业：17000平米 105地块： 住宅建筑面积：64400平米 容积率：1.0 建筑密度：20.3% 106地块： 住宅建筑面积：83900平米 商业建筑面积：17000平米 容积率：1.1 建筑密度：21.2% 2．区域属性分析 2．1区域整体现状剖析 板块分类 板块名称 位置 发展现状 高档成熟板块 大梅江板块 外环线以内 相对成熟 中档宜居板块 郭黄庄板块 外环线以外 开发力度较弱 极具潜力板块 大寺镇板块 外环线以外 开发力度较弱 2.2区域居住环境分析 目前区域内以天津外环线为界，形成不同的居住氛围。以北为以万科水晶城，半岛豪庭为代表的高端成熟富人集中居住区，以南为产品种类多样极具潜力新型居住区； 本地块所处天津外环线以南，整体居住氛围较外环线南部居住环境较差，打造力度不够，市民认可度较低； 区域内没有较大规模的配套设施，区域内多以工业用地为主； 2.3区域交通条件分析 2.31交通干线 周边交通便利，有多路线为本项目区域价值的提升动线。 友谊路南。为项目天津市人群引入的主动线。 卫津南路，洞庭路，大沽南路，可为本项目带来更多区域更广泛的人群。 梨双公路为项目连接外环线以南的主要客群。 外环线有市郊阻隔作用，但也起到了与洞庭路和卫津南路连接进行多条路线引入项目地的作用。 2.32轨道交通 2.4区域产业现状及未来规划 2.41区域产业现状 西青经济技术开发区是享受国家经济特区优惠政策的对外开放区域。截止2009年底，各项经济指标始终位于天津市区县开发区第一位。开发区云集众多知名跨国公司，其中世界500强企业18家，企业数量和质量在华北地区名列前茅，主要经济指标每年以30%以上的速度增长，成为国内最具活力和最令人瞩目的发展区域之一。 区域内西青开发区和泰达（西青）微电子区等国家级工业区为区域经济发展奠定基础，并为本案提供产业人口的导入契机，同时提升了本区域形象。 2.42产业发展空间规划： “一带、两轴、四区”发展架构： 一带--商业商务带，以梨双路两侧为主，以商务和商贸业为发展重点，辅以各种配套产业功能的服务带。? ? 两轴--两条发展轴，以友谊南路延长线和津港公路为两条发展轴线，串联服务区与开发区，使几个功能区有机的联系在一起，成为一个具有生长力的活力区域。? ? 四区--四个功能区，商务会展区、楼宇工业区、物流及高新技术产业区、新家园生活区，四区各有功能侧重，同时相互补充完善，有机统一在产业发展的大格局中。 未来，项目所在区域将成为梅江板块的延展区域，将成为具有现代商务设施功能的新高档居住区板块。 2.5区域价值展望 2.5.1现状总结 区位：本项目位于天津市首个富人区大梅江高档居住区的延展区域，与梅江居住区仅一路之隔，紧邻市区，具有优越的区位条件；同时坐享友谊南路一线繁华。 交通：整体路网自在畅通，城市外环、中环、内环由友谊路一线贯通，用最短的时间即可抵达城市个大繁华区域。 产业：紧邻西青开发区和泰达（西青）微电子工业区2个国家级开发区。 居住：目前形成以高新技术产业为依托，以万科水晶城、半岛豪庭，为代表的大梅江高端居住社区。另外，以外环线以南大寺镇和郭黄庄板块，为产品类型多样化新兴居住区。 2.5.2发展机会 目所在区域具有一定的可塑性，作为市区南大门的区域价值存在较大的提升空间，本案能够成为天津市区大梅江高档社区向南延展的强力引擎！ 二、天津房地产市场总体特征分析 1、新政影响力 以自住为目的的刚性需求、首次购房者受到的影响较小；改善型客户明显受到直接遏制；投机、投资者纷纷退场；整个市场处于观望阶段，客户购房信心低迷。新政出台，对于市场信心的打击远比增加贷款利率、提高首付、多付利息更有杀伤力。预计在一段时期内，二手房交易趋冷、一手房房价回调将不可避免。 新政实施后，市场进入观望期，开发商已逐渐采取措施应对，目前出现的几种状态： 延期开盘：典型项目——华厦津典3期，原定2010年10月开盘，新政后可能2010年暂不开盘。 降价换量： 典型项目——津门湖，新政前均价17000元/㎡，新政后新开临湖楼座均价14500元/㎡，新政后2周又推出新开临湖楼座特惠房，10套/天，87㎡户型13500元/㎡，150㎡户型12500元/㎡。典型项目——松江城，预计重新调整开盘价格； 加大线下力度：典型项目——红星国际，每天发放200万条短信，门户网站首页硬广；钻石山，每天发短信； 不采取任何措施：典型项目——天鹅湖、梧桐公寓，由于项目属于尾盘状态，发商不着急回款，暂不采取任何措施。 2.土地市场动态 2010年6月天津土地出让48宗，总出让占地面积341.05万平方米，环比上月宗数减少7宗，占地面积降幅43.7％；土地成交36宗，总占地面积成交321.6万平方米，环比上月宗数减少9宗，总占地面积成交降幅5％。 2.1土地出让 数据来源：天津市土地交易中心 2010年6月天津市土地出让48宗，中心城区1宗，新四区6宗，滨海新区18宗，新五区23宗。从本月土地供给区域分布看，与上月相比，新四区土地供给宗数锐减，滨海新区、新五区较上月有所增加。土地供给结构看，本月工业用地供给重回首位，纯居住用地供给较上月微增，且主要集中在滨海新区，中心城区仅有1宗工业用地出让。 2.2土地成交 数据来源：天津市土地交易中心 数据来源：天津市土地交易中心 2010年6月天津土地成交38宗，环比减少9宗，本月新五区以17宗的成交宗数列居首位。中心城区成交2宗，总建面达40万平方米，位于河北区金钟路附近，为居住综合用地。本月纯居住用地成交占居首位，且主要分布在新五区，占地面积高达125.71万平方米。 2.3总结 本月工业用地供给比重重回首位，且主要集中在新五区。本月值得关注的是居住及居住综合用地供给较上月明显增多，主要集中在滨海新区的汉沽辖区，该出让用地全部为津滨渔港建设用地，中心渔港项目规划面积18平方公里，着力建设北方水产品加工集散中心和物流中心，建设北方游艇制造、展示、销售、维修和培训中心，项目规划为“一港一城”：陆域“一城”规划面积10平方公里，主要为产业区和居住区；海域“一港”规划面积8平方公里，分为作业港区和休闲港湾区。其中海域作业港区规划泊位14个，年吞吐能力1700万吨，而休闲港湾区可容纳大小游艇1000艘，随着滨海新区建设的延伸，后期滨海新区还将会有大量的土地供给浮出。 成交方面，本月居住及居住综合用地成交占了较大比重，总建筑规模超二百万平米，其中新五区占到140万平方米，其次是新四区占68万平方米，中心城区也有25万的体量，可见，新政下的土地市场并没显得疲软，而是较为活跃，在09年小阳春火爆成交后开发商资金比较充足，看好天津未来的发展趋势，纷纷出手拿地。 3.新建商品房普通住宅市场动态 3.1天津市商品房情况 数据来源：天津市房管局每日房价 2010年6月天津市共计成交商品房约63.8万平方米，成交量延续了5月份的下降之势，环比降幅约27%。纵观13个月以来天津市商品住宅成交量，本月成交量仅高于2010年2月春节时的水平，可见调控新政对市场的影响较为明显。 价格方面，2010年6月份天津市商品房成交均价约为9378元/平方米，环比上月有3.13%的小幅反弹。目前，天津市场正处于调整之中，价格有可能出现震荡变化。 环比2010年5、6两月，各区域商品住宅成交量大部分以回落为主，只有环城四区出现5.19%的环比上涨。下滑最明显的是远郊地区，环比降幅达到38.4% 横向比较四个区域，远郊区域虽然成回落较大，但仍居四大区域首位，环城四区成交量有小幅上涨，位居第二位。 成交价格方面，市内六区和环城四区均出现上涨，其中环城四区均价上涨幅度较大，环比达到了15.22%，成交均价突破万元/平米(环城四区有别墅产品的集中成交放量)。滨海新区和远郊区域价格都呈现回落之势。 总结： 在新政的持续作用下，6月份天津楼市走势持续低迷，成交量连续2月走低，除环城四区外，其它区域的成交量均连续萎缩，成交量平均为新政前水平的40%左右。价格方面则由于买卖双方均有较强的观望心态，目前仍处于博弈僵持阶段，没有出现明显变化，仍在震荡调整之中； 在市内六区、环城四区、滨海新区、远郊四个区域中，环城四区由于在售楼盘较为集中，成交量有小幅的反弹，成交均价也因为别墅产品的集中成交放量有15.2%的较大幅度上涨。 成交量持续走低促使部分开发企业调整销售策略，部分新开楼盘采取了低价开盘的策略，相应取得了较高的销售成绩。一些在售楼盘通过推出“特价房”方式间接对售价进行调整。但从整体市场来看，虽然成交量大幅减少，但价格的整体变化并不十分明显，未来市场价格有可能继续保持震荡调整的趋势。 3.2西青区商品房市场情况 2010年6月份西青区商品住宅成交量约7.79万平方米，环比上月有比较明显的反弹，涨幅约20.6%。 价格方面，本月西青区的成交均价约为12657元/平方米，同样出现了较大幅度的上涨，环比涨幅达到了25.7%。由此可见，虽然新政对市场成交产生了较大的影响，但是对于一些优势板块而言，需求的释放仍有一定的持续性。 三、区域房地产分析 ●区域板块分布情况 1.大寺板块分析 项目名称 建筑面积 （平方米） 容积率 绿化率 产品形式 洛卡小镇 16万 0.8 42.5% 高层、别墅 玛歌庄园 12万 0,33 55% 独栋、双拼 众里佰都 7.8万 1.79 40% 高层 博文苑 16.15万 0.85 42.6% 洋房、别墅 博雅苑 11.5万 0.7 40％ 洋房、别墅 远洋万和城 26万 2.0 50% 高层 项目名称 户型 价格 （元/㎡） 销售 阶段 开发商 洛卡小镇 60—80一室、两室。240—700别墅 11000 余房消化 天津方正投资 玛歌庄园 460㎡独栋 12500 余房50套左右 天津津滨发展 众里佰都 70—90两室 11577 一期在售6栋高层 天津佰都房地产 博文苑 洋房（105-130平米），别墅（208-240平米） 11000- 13000元/平米 洋房售清、别墅未开 天津市金坛房地产 博雅苑 460平米 700万一套 临湖独栋双拼在售 天津立达房地产 远洋万和城 120—180平米 待定 未销售 远洋 在售项目： 洛卡小镇处于尾盘阶段，仅于两栋小高层，同时联排余房在售。 众里佰都正处于销售期。其中众里佰度项目销售火爆。 玛歌庄园项目为独栋别墅项目，仍有产品房屋在售,但存量不大。 博雅苑、博文苑受各种条件影响，销售速度缓慢，联体别墅仍有一定存量 潜在供应： 已知的未来板块潜在供应主要集中在远洋大寺、佰都项目。 2.双港板块 项目名称 建筑面积 （平方米） 容积率 绿化率 产品形式 富力桃园 41．6 2.35 35.1% 高层 领世达观 二期 8.1 0.96 40% 洋房 领世深白 21.35 2 高层 项目名称 户型 价格 （元/㎡） 销售 阶段 开发商 富力桃园 两室：86-89平米 三室：146平米 8500 4栋高层 天津市富力地产 领世达观 二期 85-100平方米两室、93-130平方米三室 12060 余房消化 天津红磬房地产 领世深白 63—78㎡一居 84—90㎡两居 98—139㎡三居 8700 1栋小高 天津红磊房地产 在售项目基本情况： 双港板块主要在售项目主要集中在领世郡内。 领世达观二期目前处于尾房消化阶段。 富力桃园项目虽然为高层，但在总价、品牌、附加值等因素上会与本案形成一定竞争。 领世深白尾盘阶段，且在产品上与本案有一定差距。 3.梅江板块 梅江板块在售项目基本情况： 富力津门湖项目在持续销售中，且存量巨大，但后期产品供应具有一定的不确定性。水岸公馆三期项目在售，户型主要为90平方米左右的两室，存量不大，但产品推售具有一定的时间不确定性。喜年广场项目为loft公寓，会对项目后期loft产品产生一定影响。 水岸江南所供应产品为别墅产品（独栋，面积在300平方米左右）；江胜天鹅湖高层与别墅均为大户型产品。两项目在定位与产品上与本案具有较大的差异性。 世纪梧桐公寓户型面积较大主要在110-150平方米，同时总价较高，本案与其有一定差距。 弘泽印象处于尾盘阶段，未来不会与本案形成根本性竞争。 综上所述，本案区域内的主要竞争对手为洛克小镇、津门湖、众里佰都、玛歌庄园，潜在竞争对手：远洋万和城 四、竞争对手分析 1．洛卡小镇 项目三期于09年第三季度上市，主要产品为90平方米左右的两室，在保证品质的前提下项目价格仅有7500元/平方米，故一经推出就获得较高的市场认可度，同时价格也在短短的时间内获得了拉升。 目前洋房产品售罄，剩余少量小高层及联排别墅，项目处于余房消化阶段。6月26号高层推出8套特惠房，价格相比之前下降1000元/平米左右，为11300元/平米，本月别墅销售一套，关系客户购买，所以价格相对较低，以12000元/平米成交。 2众里佰都 本月项目有新品推出，同时在促销政策的配合下，量价均有小幅提升，成交11套，均价11577元/平方米。 新品推出：1#、3#、7#、8#、四栋高层，面积为110平米、120平米户型，所有产品均以总价96万/套销售，本月成交主要集中在降价产品。 促销政策：产品单价较之前有涨有降，统一总价的目的在于刺激销售那些降价产品。此项目价格自1月份开始持续攀升，无降价趋势，但受新政影响，5、6月份的成交量开始骤减，本月推新品促销效果并不是十分理想，于此可见客户的降价预期已经形成，观望情绪有所增加。 3玛歌庄园 本月成交量较上月有所下降，成交7套；成交均价保持平稳，12533元/平方米。成交主要集中在460平米独栋。 本月在推广上仍针对目标客群，寻找线下小众渠道进行传播，如银行大客户电话营销、dm派发、种树活动等，力求增加周末客户到访量，同时将推广范围扩大到北京地区。虽然在新政影响下，客户观望情绪与日俱增，但对于高端别墅物业的影响相对较小，并且随着本案景观示范区的逐步成熟及推广上的积及调整，预计下阶段销售会相对平稳，不会出现大幅度变化。 4富力津门湖 津门湖本月成交量环比增加50%，为110套，成交均价保持平稳，继续上月13000元促销均价。 新开云舒17#、克拉公关7#、成交集中在87平米、135平米两室、三室户型。新品+降价凸显高性价比，配合大力度推广，使得津门湖本月持续热销。 五、洋房市场研究 1洋房分布 城市核心板块由于土地稀缺，项目的供应量较小，价值飞速提升。 由于土地外扩，及天津市西南区域占据得天独厚的人文环境、自然景观等资源，目前已经成为洋房较为集中的区域。同时由于城市核心板块洋房类产品价格过高也造成了对购房者的挤兑相应，需求开始向西南板块转移。 北部板块由于人文、收入、景观、教育等原因，不利于打造中、高端项目，故该区域不是洋房的主要集中区域。 东部板块位于去往滨海新区的主轴，产业、交通等因素为开发洋房等中高端物业奠定了一定价值基础。 2洋房市场基本情况 目前天津市洋房产品有一定存量，但可以与本案形成直接竞争的仅有领世达观二期、霞飞路63里弄，在区域上体现了一定的稀缺性。从各项目的产品组合上看，绝大多数项目含有高层类产品，洋房产品在各项目的比重较少。品牌开发企业的项目更能支撑较高的价格。未来洋房产品有可能会集中上市。 六、项目定位分析 1、项目Swot分析 优势 ★地块自身自然生态属性优势明显，项目105地块内湖景公园做为本案景观资源，卖点突出。 ★项目周边如玛歌庄园、亲亲家园、小产权别墅、洛卡小镇等使得本案具有低密的整体居住环境 ★容积率低，舒适度高 ★项目位于友谊南路延长线，交通便利，路网发达 ★项目距梅江，河西较近，坐享成熟配套及高尚居住环境的同时，可吸引较强经济实力的河西区域客群 劣势 ★项目周边房地产开发建设数量不足，客户对大寺片区认知度相对较低。 ★项目周边配套不完善，尚需一定培育时间。 ★本案两地块中间被小产权别墅分隔，其产品品质较差，整体打造项目难度较大。 ★项目西侧紧邻药王庙，客户对于庙宇旁住宅认可度和接受度不确定 ★药王湖属于公共景观资源，且是民间放生湖，因此此湖对湖边住宅有一定影响 机会 ★受到市内项目价格高、洋房产品数量较少、供给有限的影响，未来天津市洋房购房需求将向外环附近延伸，市场机会明显。 ★随着区域内几个地块的同期开发，区域的认知度会有所提高。 ★9月份达沃斯论坛的举办为本项目区域价值提升提供了难得的机遇。 ★本案产品为联排+洋房组合，属于市场稀缺产品，关注度较高。 威胁 ★竞争板块供应量巨大特别是双港、梅江区域大量项目的销售，竞争有加剧趋势。 ★各项目均受70%户型小于90平米的政策限制，产品同质化程度较高，局部风险加大。 ★新政影响，房地产大势低迷，客户观望情绪已经形成 2、项目定位 2．1项目整体定位 首创 友谊南路 滨湖 洋房 2．2定位诠释 ●首创品牌价值： 首创品牌不仅作为一个大牌开发商的实力、信赖与保证；在大寺项目上首创品牌的价值更体现的居住的人文理念上：对天津城市居住、自然呵护、生活空间与品质探研的精华品。 ●区域价值： 梅江区域：天津公认的最具有价值、最适宜居住的新区。 友谊路：作为天津第一迎宾大道，其独特的景观绿化和商业配套已经非常完善。 景观价值 “滨湖” 2万平米 原生湖景 天津有很多原生湖，梅江区亦有很多；但是将原生湖作为项目私家拥有者却不多见。本案具备了城市性与生态性的和谐统一，居住的便利与舒适。 物业价值 洋房：低密、洋房的物业类别，在目前尽是高层的梅江区域，已是稀缺，同时又拥有原生湖景的洋房，更是绝无仅有。 2．3项目形象定位 原生大湖畔的北美湾邸 2．4项目产品定位 物业形式：5层、6层洋房， 面积：为90平米两居，130平米三居 户型 2．5项目风格定位 北美草原风格 3客户定位 项目主力产品为6层花园洋房，联排产品较少。因此本项目主力客户群定位以洋房客户为主。 3．1区域市场客群特征（梅江、大寺、双港板块） 客户来源：以河西为主，辐射全市 客户年龄：以中青年为主，多数在30-50岁之间 家庭构成：两口、三口之家为主 教育程度：普遍较高，基本在本科以上。 经济收入：家庭年收入在10—15万元或以上。 购房目的：以自住为主，普通住宅中首次置业比例较高；部分低密度产品则以二次以上置业为主 需求户型：以两居、三居户型为主； 购房主要考虑因素：首要考虑价格和户型设计，其次是地段区域和距离及交通成本，再次是房子保值预期和社区的市政配套及其他配套设施。 3．2本案主力客群特征 区域分布：以区域性客群为主，辐射天津西、南部区域以及本区域内的地缘性年青势力 ；其中河西、西青客户占60—70%，南开客户占20—30%，还有部分其他区域客户。 从事职业：事业处于上升期的高知阶层，如教师、事业单位工作人员等； 年龄结构： 以25～45岁的中青年群体为主； 购房目的：以自住为主，兼部分改善型客户； 收入水平：家庭年收入在15万元以上； 需求户型：以两居、三居为主。 3．3本案客户定位 ◆洋房客户——主流新白领阶层 描述： 受过良好的教育，向往低密、舒适生活； 崇尚健康、自然，热爱文化艺术，追求高品位； 具有新的消费观及消费理念，敢于消费，愿意为品质生活支付高成本； 具备一定的支付能力； 对社区形象和声望有着较高的期待。 ◆别墅客户——城市中坚阶层 描述： 以中年人为主，是社会的中上流阶层，事业稳定有成，经济无忧； 有身份，拥有广泛的社会资源和影响力； 以生活品质为导向，追求高品质的社区居住环境； 对环境品质有特别偏好； 喜欢静谧不受打扰，排斥大社区的嘈杂和混合； 内敛、含蓄，不张扬； 二次置业客户在物业选择上更趋理性，对产品细节要求更高。 七、总体营销策略 1、营销目标 树立首创·福特纳湾品牌形象，为后续阶段的销售做好准备 2、总体营销思路 以地块价值为基础，以客户对项目的认知价值为核心，以首创品牌为载体，以体验营销为手段，通过各种推广媒体的组合宣传并树立项目良好的品牌形象，通过有阶段有步骤的推广为开盘奠定良好的基础。 3、营销推广时间安排 4、推广策略 形象导入期 阶段推广策略：树立项目品牌形象，该推广阶段以达到广泛的品牌认知度为目的 形象深化期 阶段推广策略：深化高端品牌形象，最大化传递项目价值，与市场现有品牌拉开档次 蓄势爆发期 阶段推广策略：集中媒体资源，屏蔽掉竞争者的信息，为开盘做准备 持续热销期 阶段推广策略：传递项目热销信息，保持市场关注 ★电话营销 在应用主流媒体的同时，建议多采取线下媒体，针对目标客户进行打击，建议采用购买竞品客户资源，销售人员进行电话营销， 5、展示策略 展示是项目体验营销的核心其主要包括:销售中心的展示、示范区及样板间、导视系统等 5.1示范区及样板区的重要性 在当今房地产营销过程中，销售中心、样板区、示范区是营销必不可少的三板斧，起到非常重要的作用。是体现项目核心理念最重要的手段，是打动客户最重要的武器。 5.2样板区组成部分 此阶段样板区包括样板间、看房通道、 5.3示范区样板间选择 景观示范区 考虑到本案工程进度问题，做实楼示范区的可能性较小，建议将105地块的湖泊进行改造，作为景观示范区，作为本案重要的景观卖点，目前的湖泊现状较差，不足以大道客户参观的要求。 样板间 建议在106地块商业地块搭建临时样板间，建议选取洋房产品90平米户型精装作为样板展示户型 6、活动策略 利用节点活动树立项目品牌口碑，聚集市场人气，起到搭建销售人员与客户之间良好沟通的桥梁作用，创造沟通机会。建议带领客户参观北京首创温哥华森林项目，体验和感受北美建筑风格。 ·亮相活动 ·蓄客活动 ·中秋赏月paty活动 7销售服务 7.1建立客户维护体系 为了更好维护客户，曾近与客户之间的信任关系，并且促进老带新成交，建议成立项目会员体系，定期组织联谊活动，派发礼品，授予其会员权利（如老带新优惠政策），也可通过会员生日等特殊节日给予问候换坏，通过以上方式全方位的维护客户。 7.2销售现场氛围营造 到访客户即送上香浓咖啡，营造高品质氛围的同时提升客户尊贵感受。 八．总体销售策略 1.实现目标 开盘火爆、持续热销。计划2010年实现销售额：2.55亿元 2.销售计划 3.可售货量 分期 项目 项目一起总计 单套面积 （平方米） 一期 销售面积 （平方米） 83400 95 销售套数 （套） 878 4.销售支持 保证项目的入市时间——10月份实现开盘销售。 保证项目充足的货量，建议106地块产品全部启动，及时供应。 为使项目能够成为销售量的“黑马”，支持全年任务的完成，建议项目能够“低开”入市。 5.价格策略 保成本、求速度！目前10000元的单价预期实现有难度。 九、开盘阶段推广实施方案 1.推广目标 树立项目高端形象，扩大项目知名度； 快速形成市场聚焦，充分蓄水，保证开盘热销； 提升客户认知度，心理感受，进而达到对项目高度认可； 2.推广模式： 以体验营销为核心，通过三个事件营销（销售中心开放、示范区开放、内部认购）为节点，配合线上线下，各种媒体通路炒热市场，待市场高度聚焦，蓄水充分后，顺势开盘。同时针对目标客群，立足规模效应及生活方式引导，突出差异化概念塑造。 3.推广范围 深挖区域及周边（大寺、河西、南开）同时兼顾天津整体市场 4.推广节奏 引起市场关注→项目形象深化→项目蓄水→升温引爆 5.推广安排 时间 7月1日—8月7日 8月7日—8月15日 9—10月 10月 目标 形象树立 形象深化 升温蓄水 火爆开盘 事件 亮相活动 （8月7日） 排号，正式蓄客 （8月15日） 中秋赏月paty （9月22日） 开盘 （10月1日） 媒体 网络、报纸、短信 网络、报纸、短信、户外、dm 网络、报纸、短信、户外、电话营销、 网络、报纸、短信、户外 渠道 活动巡展点设立 大客户联动 / 大企业团购 配合 物料及销售中心包装完毕 销售人员培训考核完毕 蓄客相关物料准备完毕 示范区、样板间落成 选房活动/协议/合同范本/销控/台帐 八、营销费用
2010-7-21 本站文章部分内容转载自互联网，供读者交流和学习，如有涉及作者版权问题请及时与我们联系，以便更正或删除。感谢所有提供信息材料的网站，并欢迎各类媒体与我们进行文章共享合作。
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