文案：乌市天山区二道湾路项目前期策划报告

　　乌市天山区二道湾路项目前期策划报告

　　『环境篇』

　　【一】乌鲁木齐市概况

　　新疆拥有中国六分之一的国土，被誉为 “中国西部明珠”的乌鲁木齐是中国新疆维吾尔自治区的首府，是新疆政治、经济、文化、科技的中心，中国西部对外开放的重要门户，是新欧亚大陆桥中国西段的桥头堡，中国西部的交通、商贸、邮电、金融、信息和娱乐休闲区域中心，地处亚洲大陆地理中心。新疆古称西域，历史上乌鲁木齐就是古丝绸之路新北道上的重镇，东西方经济文化的交流中心，是西方文化和中国文化的荟萃之地，呈现出多元文化的特质，其特点是开放、热情、豪爽和奋进，是中亚地区最具活力的城市。

　　乌鲁木齐市是新疆维吾尔自治区首府，简称乌市。位于新疆维吾尔自治区北部，天山中段北麓、准噶尔盆地南缘，西部和东部与昌吉回族自治州接壤，南部与巴音郭楞蒙古自治州相邻，东南部与吐鲁番地区交界。区位优势明显。

　　乌鲁木齐行政区1.2万平方公里，其中城市建成区235.9平方公里，户政管辖人口236.05万人口，其中城市人口占90%以上，有汉、哈、维等40多个民族，占人口总数的26%。

　　乌鲁木齐市辖七个区，一个县：天山区、沙依巴克区、新市区、水磨沟区、米东区、头屯河区、达阪城区及乌鲁木齐县。

　　其中新市区位于乌鲁木齐市西北部，东西长14公里，南北宽9公里，面积约112平方公里，现辖2个乡，7个街道办事处。有汉、维吾尔、回、哈萨克等38个民族，总人口近45万人，是乌鲁木齐市中心城区之一。乌鲁木齐乃至全疆高科技较集中的地区。乌鲁木齐经济技术开发区和高新技术产业开发区位于区内。

　　——交通发达: 乌鲁木齐是中国连接中亚地区乃至欧洲的陆路交通枢纽，现已成为中国扩大向西开放、开展对外经济文化交流的重要窗口。全国五大门户之一的民航乌鲁木齐国际机场座落在新市区，已开通国际、国内、区内航线100多条。全疆最大的物资集散地----乌鲁木齐火车北站货场座落在新市区。是自治区的交通枢纽和沟通亚欧及中东地区的重要国际通道。公路、城市道路四通八达，形成了连接内外、横贯南北的交通网络。

　　——通讯便利：乌鲁木齐是全疆的通讯邮电枢纽，已形成以数字微波、卫星、光缆为主体的长途通信传输网络，可与全国1046个市县及世界200多个国家和地区直通电话。亚欧通信光缆、GSM数字移动通信、DDN数字数据网、IP宽带城域网相继开通，使城市信息化水平大为提高，具备了与国内外进行大规模、高速率信息交流的条件。

　　——能源充裕：乌鲁木齐市北有准东油田，西有克拉玛依油田，南有塔里木油田，东有吐哈油田，且地处准噶尔储煤带的中部，市辖区内煤炭储量就达100亿吨以上，被称为“油海上的煤船”。此外还蕴藏丰富的各种有色、稀有的矿产资源。境内天山冰川和永久性积雪被称为“天然固体水库”。光、热和风能资源也极为丰富，现已建成的柴窝堡风力发电厂是亚洲最大的风力发电厂，目前装机容量为6. 65万千瓦。

　　——基础设施超前：09年以“四横三纵”为核心的乌鲁木齐城市道路建设，现已经全部通车。另出资19个亿进行19条道路建设。绿化覆盖率为35%，人均绿化面积7.5平米。拥有设施一流的体育中心及文化中心。

　　——工业体系完整：乌鲁木齐已形成石化、冶金、纺织、机械、高新技术、建材、制药、食品、家具、服装等十大产业集群。随着国家西部大开发政策实施，相继在新市区建成两个国家级开发区（乌鲁木齐经济技术开发区、乌鲁木齐高新技术产业开发区）和一个出口加工区（承接外向型产业的重要工业园区），并且正在建设头屯河工业园、水磨沟创业园和乌鲁木齐和新疆昌吉回族自治州经济一体化框架下的米东工业园区。

　　——市场繁荣兴旺：乌鲁木齐第三产业（流通服务业）较为发达，在GDP中所占的比重为61.5%。乌鲁木齐拥有百余家星级酒店，三星以上达到60余家，乌鲁木齐五星级酒店10家，拥有完善的服务业和完备的基础设施，为世界各地的客商创造了良好的投资合作环境；拥有健全的商贸流通体系，进出口贸易较为发达，占新疆进出口额的50%以上。

　　——新市区方兴未艾：新市区内配套设施齐全，疆内最大的物资集散地----乌鲁木齐火车北站货场座落在新市区。全国五大门户之一的民航乌鲁木齐国际机场座落于此，中科院新疆分院、新疆社会科学院、新疆财经学院等科研所20多家、大专院校33所，是乌鲁木齐乃至全疆高科技较集中的地区。其中经济技术开发区和高新技术产业开发区、商贸区均已实现“六通一平”。

　　——投资环境日趋完善：随着在京召开的新疆工作座谈会，力争5年内缩短新疆与内地之间的差距，及地方先后制定和完善了一系列鼓励投资开发、促进经贸合作的优惠政策和措施，形成了优质、高效、快捷的服务体系。

　　——城市展望：以创建旅游名城为契机，不断完善和落实城市规划，坚持旧城改造与新城建设并举，大力推进以改善市容市貌、治理城市污染为重点城市综合整治步伐，使城市面貌大为改观，一座具有现代化气息的新型城市已展现在人们面前。

　　【二】GDP&人均GDP经济数据

　　2002 2004 2005 2006 2007 2008 2009

　　GDP(亿元） 354 478 571 654 782 1020 1095

　　社会 875.05 1227.17 1407.54 1685.54 2056.09 2371.96 2935.18

　　第一产业(亿元） 9.43 7 7.3 8.78 10 18 16

　　第二产业(亿元） 306 176 229.3 248.72 295 425 452

　　第三产业(亿元） 231 295 334.4 396.5 477 577 627

　　全社会固定资产(亿元） 150.22 200 226.5 248.36 286.06 366 412.05

　　房地产投资（亿元） 49.98 　　100 33.8 52.74 77.71 98.34 104.95

　　城市居民人均可支配收入（元） 8653 9729 10816 10432 11373 12328 13075

　　城市居民人均消费支出（元） 6636 6590 7052 7381 8123 8752 9045

　　农村居民人均可支配收入（元） 3832 4493 4249 4651 5251 6116 6666

　　农村居民人均生活消费支出（元） 4281 5962 4030 4994

　　人口数量（万人） 175.72 185.96 194.15 201.84 211.62 236.05 241.19

　　【三】房地产开发基本数据

　　2002 2004 2005 2006 2007 2008 2009

　　房地产施工面积      1024.36 1224.81

　　房地产竣工面积     873.78 301.65 337.39

　　房地产销售面积  空置193.35 空置173.66 空置153.05  271.96 476.63

　　房地产销售总额  56.34 35.1 85.45 124.41 88.53 168.18

　　【四】城市发展总体规划

　　2010年3月乌鲁木齐市城市规划和城乡抗震安居工程工作会议上确定，首府规划将按照“一城多心”调整产业布局。今年城市规划将树立节能省地的指导思想，按照天山区、沙依巴克区、新市区、水磨沟区四个中心城区和北部新区，以及头屯河区、东山区两个城市副中心等并存的“一城多心”的模式，合理调整城市空间布局，合理调整产业结构，推动基础设施规划和建设。

　　乌市近期总体规划调整和建设规划编制为重点，以新市区为基点北移，乌昌一体化、米东新区各项市政设施规划、昌河新区规划、轨道交通建设规划、城市国有土地储备控制规划等。

　　『市场篇』

　　乌鲁木齐房地产现状：2009年乌鲁木齐房价呈大幅持续上涨趋势

　　A、土地资源的不可再生性决定房价合理上涨是房地产市场健康发展的标志之一。而商品住房整体品质的提高必然带来了建筑成本的增加。房价上涨，顺理成章。

　　B、有效需求的增强，也促使了房价的持续上涨。由于近年来乌鲁木齐城市化进程加快，外来人口和拆迁户的增加以及居民改善居住条件愿望和经济能力的同步增长，都不可避免地增加了对住房的有效需求。

　　C、土地实行招标、挂牌、拍卖与建材涨价，再加上乌鲁木齐房地产市场起步相对较晚，房价总体偏低，由于这些因素的综合作用，乌鲁木齐2009年房价在原有基础上有了一定幅度的持续增长。

　　D、由于受金融风暴大环境，在08年年底及09年年初部分开发商减少开发量. 09年 “7.5”事件影响乌市天山区、沙依巴克区的房地产市场,使得该区域内房屋成交量几乎为零,该区域2010年新上市楼盘非常少。但新疆总体房屋成交量未下降,其他如新市区、水磨沟区、米东区及新疆北部区域房屋成交量得到大幅度的提高,价格也大幅度的得到提升。09年初楼市的回暧，必将降低日后阶段性的竞争压力及销售压力。

　　E、10年随着新疆工作座谈会在京召开，发展新疆、提高城市建设及百姓的生活。随着乌鲁木齐市的人口增长，外来人口的增多，促使整个房地产市场的刚性需求加大。

　　【一】乌鲁木齐区域市场板块分析

　　通过对乌鲁木齐房地产市场与城市规划等相关因素的综合调研，大概将乌鲁木齐市区房地产市场集中地区分为四大板块：天山区、米东区、水磨沟区、新市区。

　　目前，乌鲁木齐市房地产市场还属于发展阶段，无论是楼盘数量、规模、品质、规划设计、营销策划、价格策略等各个方面，与内地相比较为落后。从板块分析上看，由于城市重心北移趋势明显，天山区、水磨沟区及新市区高价楼盘集中，可以看出在城市发展过程中的共同特点:中心区域社区配套齐全，商业氛围浓厚，楼盘品质相对较高，市郊区域以城市规划为界，分为居住氛围浓厚但发展空间欠缺与社区配套不完善但发展潜力较大两种情况。

　　【二】项目所在区域内房地产市场现状分析

　　天山区位于乌鲁木齐市东南部，被誉为“耕凿弦涌之乡、歌舞游冶之地”.?东起东山公墓山脊与水磨沟区、达坂城区相邻，西界河滩路和平渠与沙依巴克区相望，南界托里乡与乌鲁木齐县毗邻，北起红山路与河滩北路交汇处与水磨沟区相接。辖区总面积近200平方公里，建城区面积47.78平方公里，区内居住有汉、维吾尔、回、哈萨克等44个民族59.97万人，下辖14个街道、129个社区、1个村和1个牧场，驻地单位1060个。辖区驻有自治区党、政、军和新疆生产建设兵团的首脑机关，是乌鲁木齐的政治、经济、文化、教育、金融中心。兰新铁路、312国道纵贯南北，城区主次干道阡陌纵横，公共交通四通八达，电信、邮政、网络直通世界100多个国家和地区，现代化商厦和高层建筑鳞次栉比，商业餐饮网点星罗棋布，市政设施配套齐全，商贸和金融服务体系发达完备，国家二类口岸边疆商贸城享誉中南亚、东欧诸国，具有独特少数民族文化底蕴的二道桥市场、国际大巴扎、新疆民街等民族特色市场名扬四海；区内百货、鞋帽、服装、边贸、农畜产品、民特产品专业市场和各类新型连锁店、专卖店、老字号商铺云集，家乐福、肯德基等世界500强企业及管理机构纷纷落户我区，面向全疆、辐射中亚的商品集散优势不断增强；各类银行、保险、信托、证券公司汇集于此，商贸和金融中心地位显著；辖区内拥有上千年悠久历史的轮台古城遗址和百余年历史的二道桥等名胜古迹，中山路、解放南路（二道桥民族风情一条街），荣膺中国著名商业街、中国特色商业街殊荣。?2009年，天山区实现地区生产总值202.01亿元；完成地方财政收入10.35亿元；实现外贸进出口总额25.98亿美元；招商引资签约资金75亿元。今年上半年1—6月，天山区完成地方财政收入7.59亿元；实现社会消费品零售总额71.67亿元，保持了平稳较快增长态势。

　　该区域是乌鲁木齐的老城区，目前在售楼盘都是以高层产品为主，且在售楼盘的规模及品质比较高，但是由于可供开发土地有限和受7?5事件的影响，目前该区域内的在售楼盘已经是屈指可数,并且大部分都是尾盘在售。

　　本案位于天山区二道湾路与二道湾西巷交汇处，北侧距幸福路商圈仅500米，西侧距人民路商圈不到2公里。

　　通过对天山区各大在售项目的实地踩盘了解，基本上掌握了天山区房地产住宅市场销售及消费情况。调查情况如下：

　　从开发量及市场供应情况来看：

　　天山区2010年新上市项目较少，基本都是尾盘旧盘。目前又有新政对市场的干预和施加压力，该区域内有部分棚户区改造项目和政府集资房，如红山东路一带解放军7438工厂职工集资房2栋高层4栋多层，临近本项目南侧的黑甲山棚户区改造安置房4栋高层。

　　从楼盘品质规模看：

　　区域板块内以高档住宅为主，楼盘品质较高，目前在售楼盘价格区间在6000元/平方米—10000元/平方米之间。随着人均收入和居民的生活水平提高，在目前在售楼盘中可以看出，高品质、高绿化景观的小区销售的特别不错。

　　区域内楼盘价格：

　　从天山区房地产市场看，整体价格高于紧邻本区的新市区及水磨沟区。从调研的楼盘看离本项目最近的国际置地广场销售均价为9500元/平方米，丝路国际高层均价约7200元/平方米，天宁尊爵地理位置较为偏远，均价约为5600——6000元/平方米左右。

　　物业类型：

　　从项目周边的市场调研中发现，由于受土地供应量的影响，项目周边都以高层为主。紧邻本项目的在建高层黑甲山棚户区改造项目，都是当地政府给维族人的安置房，并不能作为本项目的价格参考依据。

　　房型及面积：

　　在房型配比中，该区域三房占主力，两房的面积大概在90-100平方米之间，三房面积跨度为120－160平方米，其余的户型结构比较少，比如像50——60平方米的小户型及160平方米以上、四房的大户型都比较少。通过我们初步的调查结果看，该区域买房的主要以刚性需求为主，投资客所占的比例非常小。市场上很多3房2厅的面积高于120平方米。改善居住环境是置业的主要原因，所以3-5人的家庭居多，户型成了购房者的首要考虑因素。

　　智能化：

　　由于区域内楼盘整体品质较高，在智能化配备上比较先进，我们通常所说的智能化主要指：1、住宅小区设立计算机自动化管理中心；2、水、电、气、热等自动计量、收费；3、住宅小区封闭，实行安全防范自动化监控管理；4、住宅的火警、有害气体泄漏等实行自动报警；5、住宅设置紧急呼叫系统；6、对住宅小区的关键设备、设施实施远程监控。结合本项目看，我们不需要也不可能将上述所列内容全部做到， 但是我们要做到一般中高档小区所能做到的内容如24小时安防、入户对讲门禁系统、远程监控等。

　　绿化及景观：

　　大规模绿化及景观设计往往是现在许多项目作为卖点、亮点推广的手段之一，但是从本案区域内项目看，并没这样的高绿化率、大规模景观设计。楼盘的绿化率都在30%以下，甚至更低。结合本地块看，本项目并不适合、也不可能做出高绿化、高景观配套，我们认为周边项目总体品质高根本原因是在于其优越的地理区位优势，大部分楼盘都是占据着城中CBD、CLD的核心区位 。高端配套设施也是其大打高品质牌的原因之一。

　　销售去化：

　　目前该区域内总体销售情况良好，大多数楼盘已完成总销售量的四分之三以上，比如置地广场达到了90%以上，丝路国际也达到了70%以上，总的来说，由于区域内存在较大的有效需求量，各楼盘项目去化相对顺利，目前，该区域板块内新上市的楼盘较少，同等区域内的土地供应量也较少，由于目前4月推出的国政房十条和5月在京召开的新疆工作洽谈会及新疆地方针对房地产市场的整顿，使整个乌市房地产市场成交量有小幅下滑趋势，但由于刚性需求的存在，所以该区域总体良好的销售态势将还要维持一段时间。

　　营销模式及推广手段：

　　好的销售模式及推广方法、策略也是项目能否成功的关键之一。我们认为房地产营销与其他产品存在很大的差异，一个项目的成功营销不仅仅要将利润最大化，同时也要走品牌营销的路线，推高发展商的品牌、口碑也至关重要。 通过走访调查及与业务人员的沟通来看，该区域内地产项目一般都有代理公司全程策划营销，销售人员综合素质要高于水区及新市区。

　　项目的推广上看多数项目的楼书及单页制作精良，售楼部的选址及设计包装较好，无论是整体广告效果还是项目的推广手段都高于其他区域内楼盘。

　　区域综述：

　　从整体上看天山区09—10年房地长市场总体销售良好，09年至10年初的项目基本已经售完，在售项目基本以尾盘为主。。从产品结构看，该区域内10年已上市或者即将上市的楼盘都为高层产品，这也和该区域内可开发土地越来越少、消费人群对小高层、高层的认可度不断提高有关。据调查了解大部分楼盘一开盘3—4个月的时间内就迅速去化，高层和小高层的产品基本没有出现客户有极大抗性致使销售停滞不前的状况出现。从价格上看天山区整体市场价格要高于周边其他区域，但是区域内由于民族区域因素、地理位置因素的缘故价格上下波动幅度较大，如国际置地与丝路国际均价相差2500元/平方米，而其他位置较偏远的项目，如大湾路周边与本项目周边的价格也相差2500—3000元/平方米。从产品规划上看，该区域内楼盘都是高容积率、地绿化率产品，从居住的角度上讲这种类型的项目并不是最好的适宜居住的类型，但是优越的配套弥补了这一不足，所以整体的销售去化较高。从土地开发量上看，2010年天山区土地上市量少，新开项目不多，据10年第19届乌市洽谈会报道，天山区10年房地产开发项目4项，拟签约金额287800万元。

　　（三）项目个案调研分析：

　　一.区域内在售楼盘调查

　　国际置地广场

　　位    置： 乌鲁木齐市天山区人民路

　　投资公司： 新疆国际实业股份有限公司

　　总建面积： 约25万平方米

　　开盘日期：09年9月

　　产品类型：高层、商业

　　均    价：高层9500元/平方米

　　价格区间：8900-11000元/平方米

　　主力面积：120-140平方米

　　销售情况：高层销售率近90%

　　工程进度： 高层已竣工

　　项目简述：

　　该项目名称为国际置地广场，定位为自治区首府核心地段的国际化高档综合物业，总建筑面积近25万平方米，地上建筑19万平方米，地下建筑6万平方米，主要包括三大业态，其中6万平方米国际甲级写字楼，4万平方米商业街，近10万平方米高端公寓，各大业态之间相互支撑配套。地下室建有近万平方米的大型超级市场和近八百个停车位。该项目分三期建设，一期为住宅及少量的商业，二期为住宅和商业街，三期为写字楼。一期国际公寓，将近4万平方米。投资商旨在将该项目打造成乌市建筑综合体，填补乌市综合地产高端市场的空白，同时也为提升乌市现代服务业硬件的档次，全方位聘请国际、国内项目成熟的设计、管理专业顾问团队，打造成一个精品工程。同时为首府、全疆及来乌市投资的公司、个人提供办公、居住、休闲高端场所。

　　项目分析：

　　国际置地是临近本地块体量最大、档次最高、价格最高的项目，其占据市区核心地段，周边的配套设施完善出入便捷，目前该项目住宅基本售完，现主要以商业为主，对本案构成威胁不是很大。

　　金币山?丝路国际

　　位    置：解放南路与龙泉路交汇处

　　投资公司： 阿图什市西域投资有限公司

　　全案营销：信德永胜

　　总建面积：

　　开盘日期： 09年8月

　　产品类型：高层

　　均    价：7300元/平方米

　　价格区间：6800-8200元/平方米

　　主力面积：120—150平方米

　　销售情况：去化近70%

　　工程进度： 项目封顶

　　项目简述：

　　该项目位于解放南路与龙泉路交口处，由一栋塔式高层及底下四层商业组成，商业第三层规划有超市入驻，总体来说该项目是在天山区城南的中心位置，整体设计带有较强的西域特色风格，周边配套设施齐全、商业氛围浓厚，医疗方便、交通路线四通八达，非常快捷。

　　项目分析：

　　该项目所处维族居住区，据我们了解调查，来此购房基本是以当地维族人为主，虽然离人民路段的国际置地不到1公里距离，但项目整体均价较国际置地相比看将近低出2000—2500元/平方米左右，还是有一定的差距。

　　天宁?尊爵

　　位    置：位于红山路与五星路交汇处

　　投资公司：新疆天宁房地产有限公司

　　总建面积： 32199.94平方米

　　开盘日期： 2008.7

　　产品类型：六层电梯花园洋房

　　均    价：5500元/平方米

　　价格区间：5300-6200元/平方米

　　主力面积：121-183平方米

　　销售情况：去化近100%

　　工程进度： 现房

　　项目简述：

　　该项目位于红山路与五星路交汇处，欧式建筑风格，由6栋多层住宅楼组成。项目基本已经销售完毕目前只剩余一套顶层在售，地段优越、配套齐全，雄踞五星路地尊，邻近白塔山公园；毗邻名校，人文环境优越。产品独特，六层电梯花园洋房层层电梯入户。体量小，但是去化速度很快。

　　项目分析：

　　该项目整体的规划及产品设计有一定的创新及亮点，但是该项目为多层产品已经基本销售完毕，且离本项目的距离较远，所以跟本案的可比度较低，不存在威胁性比较。

　　（四）周边区域房地产现状

　　纵观整个乌鲁木齐房地产市场与城市规划等因素相结合，目前实际上乌鲁木齐房地产市场可以分为四个区域：1、新市区  2、天山区 3、米东区  4、水磨沟区。我们除了对项目自身区域内做详细的调研之外，还必须对项目周边的区域做市场调研，只有这样才能为之后的产品定位、规划设计、价格提供必要的参考依据。所以我们对紧邻天山区的新市区、水磨沟区房地场市场做出了初步的调研，以供参考。

　　从整体上看，新市区2010年在售楼盘要明显多于天山区，特别是09年7 ?5事件过后。新市区河滩路及长春路附近新开项目如雨后春笋般涌现，本次调研选取了部分新市区、水磨沟区10年在售项目以提供参考。

　　新市区项目个案情况调查表：

　　领秀新城

　　位    置：乌鲁木齐市长春路与河南路交汇处

　　投资公司：天盈房产

　　企划推广：盛邦联创

　　总建面积： 约20万平方米

　　开盘日期： 暂未开盘

　　产品类型：高层、多层、商业

　　均    价：多层5700元/平方米  高层5500元/平方米

　　价格区间：4830—6000元/平方米

　　主力面积：50—170平方米

　　销售情况：正式开盘于2010年11月中旬，目前正在预约中。

　　工程进度：已建4层

　　项目简述：

　　该项目位于乌鲁木齐市长春路与河南路交汇处，河南路、长春路已经成为该区域的交通主干道，周边公交线路众多，交通非常便利。新医大五附院、顾客医院、空军医院、铁路局中心医院、心脑血管医院也近在咫尺，解决了购房客户的医疗出行问题。周边商圈林立：铁路局商圈

　　天津路农贸市场、北京路家乐福超市等，购物也极其方便。

　　项目分析：

　　该项目分为一期、二期、三期，目前一、二期已经交房入住，且都是多层产品。三期目前已建4层，明年年底之前可以交房入住，四期紧邻长春路，明年将会有高层待建。三期现有两栋高层预约登记中，于2010年10月27日开始进行预约排号，预计将于11月中旬集中开盘。该项目目前高层均价5500元/平米左右，价格低于多层，据我们了解该项目的多层出现供不应求的局面。

　　南湖大厦

　　位    置：市北郊客运站旁

　　投资公司：新疆远鹏房地产开发有限公司

　　总建面积： 约2万平方米

　　开盘日期： 2010年6月

　　产品类型：高层、商业

　　均    价：5600元/平方米

　　价格区间：5200—6200元/平方米

　　主力面积：79—178平方米

　　销售情况：去化近70%

　　工程进度：已封顶

　　项目简述：

　　该项目位于乌鲁木齐市南湖北路与苏州东路交汇处，占据“北扩”区位核心，周边配套较为完善，市政机构、交通客运站、学校、医院近在咫尺，方便快捷。

　　项目分析：

　　该项目定位为南湖核心版区高品质城市公寓，宜居住、宜商务、宜投资，项目的地理位置优越，周边交通及配套设施日趋完善。外立面采用局部大理石材质及面砖外挂，给人以一种高端居住及商务办公的形象展示，小区内采用人车分流泊车系统，停车位比率高达80%以上。户型配比上从79—170平方米不等可以满足各类人群的需求，但是房型的设计不理想，170平米只有三房，客厅的开间较大，约5.1米。且多为东西朝向。目前该楼盘正在销售中，销售率达到70%左右。

　　马德里春天

　　位    置：乌鲁木齐市苏州路与外环路交汇处

　　投资公司：新疆广汇房地产开发有限公司

　　总建面积：70万平方米

　　开盘日期： 一期2010年10月

　　产品类型：高层

　　均    价：高层6500元/平方米

　　价格区间：5200—7000元/平方米

　　主力面积：83—180平方米

　　销售情况：目前正在预约中

　　工程进度：

　　项目简述：

　　该项目位于人居环境优雅的城市核心居住区，地处西过境公路以东，可直通乌鲁木齐国际机场，乌昌高等级公路等。苏州路，北京路天津路，阿勒泰路等城市交通大动脉，5分钟既与美居为邻，10分钟畅抵铁路局商圈，15分钟到达友好商圈，繁华与之相伴。总建筑面积约为70万平方米，规模宏大，规划多栋高品质，高档次的西班牙风格高层建筑，社区内有幼儿园，超五级会所等大型社区私属配套，医学院，铁路局医院，空军医院，肿瘤医院，心脑血管医院及私属社区诊所医院就在附近，36小，54小，70小，一运司子校，73中等优良的学校近在咫尺。公交线路齐全23路，527路，311路，307路，54路等，并占据乌鲁木齐未来动车组总站核心区域，出行更快捷。社区人车分流，纯苏式园林规划总绿化面积35%以上。

　　项目分析：

　　该项目是2010年以来新市区新开项目中内规模最大、品质最高的楼盘之一。周边配套已日趋成熟，目前正在预约排号中，具体集中开盘时间暂时未定，通过与该项目销售人员的沟通了解得知预约金为1万—5万之间，且没有相关优惠，一期项目总计推出约千套高层住宅，目前预约的人数已将近300人。

　　华凌都市品域

　　位    置：乌鲁木齐市南湖市政府附近

　　投资公司：新疆华凌集团

　　总建面积： 约55万平方米  一期约25万平方米

　　开盘日期： 预计11月15日

　　产品类型：高层，商业

　　均    价：7300元/平方米

　　价格区间：6900—7800元/平方米

　　主力面积：85-140平方米

　　销售情况：暂未正式销售

　　工程进度：四层

　　项目简述：

　　该项目位于南湖市政府附近，周边配套设施齐全，身处家乐福、南湖商圈、友好商圈、华凌商圈、王家梁商圈之中，宜居宜投资，交通便利公交车63、73、152、30、59、502、82、46、63路途经此地，形成四通八达的交通网络，学校医院林立：新医大二附院、武警医院、军区总医院师范大学、六中、十九中、三中、南湖小学、第二十六小学、南湖幼儿园近在咫尺。

　　项目分析：

　　项目所处的地理位置优越，周边配套设施齐全，为纯高层社区，是本区域内今年开发即将销售体量最大、档次最高的楼盘。其整体建筑面积约55万平方米。一期总建筑面积将近25万平方米，目前预计均价为7300元/平方米左右，该项目高绿化率、小区内设置多处景观节点，以打造生态楼盘（临近公园与南湖广场）、科技社区（智能化系统配备齐全）为目标，是区域内为数不多的高品质楼盘之一。

　　综述：本次对新市区项目楼盘的调研基本涵盖了小规模、低品质和大规模、高品质楼盘，从价格上看该区域价格范围的上下浮动范围也比较大，约从4600—7500元/平方米不等，根据楼盘的规模及品质不同价格也不一样，总体来说，体量大高品质楼盘总体价格偏高，小规模、配套设施不完善的楼盘价格基本在4800—5800元/平方米的均价范围之内，从调查项目的产品上看基本都是高层、小高层产品为主，多层在该区域内将会越来越少。从楼盘的规划设计上看，无论是大规模、高品质楼盘还是小规模楼盘，开发项目的绿化面积都比较大，且建筑容积率低，基本上多层以项目容积率不超过1.5，小高层、高层项目不超过2.5。

　　水磨沟区项目个案情况调查表：

　　华联?康明园

　　位    置：乌鲁木齐市河滩路

　　投资公司： 新疆华联建设投资集团有限公司

　　总建面积： 约12万平方米  多层约6万平方米 高层约6万平方米

　　开盘日期：10年7月

　　产品类型：多层为主，高层

　　均    价：多层5200元/平方米  商业约15000元/平方米

　　价格区间： 4410-5690元/平方米

　　主力面积：88-93平方米， 132平方米

　　销售情况：多层销售率近80%，高层暂未销售

　　工程进度： 已建4层

　　项目简述：

　　该项目位于乌鲁木齐市河滩路路，是目前距离本案最近体量最大的项目，由10栋多层4栋高层和部分沿街商业组成，目前销售情况良好，多层整体已售80%左右，高层尚未发售，预计可能于今年11月中旬开盘，价格未知。

　　项目分析：

　　该楼盘是距本案最近的项目之一，一期、二期均为多层住宅，且已经入住。目前三期在售多层也已经基本销售完毕，4栋高层尚未开盘。该项目在周边居住人群中的口碑较好，预计明年四期会相继开发，该项目是未来本案的最大竞争对手。

　　北新佳境

　　位    置：乌鲁木齐市河滩路

　　投资公司：新疆北新房地产开发有限公司

　　总建面积：

　　开盘日期： 2010年7月21日

　　产品类型：高层、多层，商业

　　均    价：5100元/平方米

　　价格区间：4830—5700元/平方米

　　主力面积：95-130平米

　　销售情况：去化近90%

　　工程进度：明年3月份入住

　　项目简述：

　　该项目位于乌鲁木齐市河滩路57号，周边交通发达与美居商圈仅一路之隔，与铁路局商圈、医学院商圈仅10分钟车程。周边3公里之内学校众多，医院、购物中心林立，有8条公交车路线可通达全市。

　　项目分析：

　　该项目由9栋住宅楼组成，其中高层3栋、小高层2栋、多层4栋。项目基本已经销售完毕目前只剩余一栋高层在售，约合剩余房源为33套左右。该项目位于兵一师集资房北侧，小区整体外立面设计较新颖，瓷砖由淡蓝色与白色相辉映，给人以一种耳目一新之感。体量小但是去化速度很快。

　　华凌南湖品域

　　位    置：乌鲁木齐市南湖市政府附近

　　投资公司：新疆华凌集团

　　总建面积： 约55万平方米  一期约25万平方米

　　开盘日期： 预计11月中旬

　　产品类型：高层，商业

　　均    价：7200元/平方米

　　价格区间：6200—8000元/平方米

　　主力面积：85-140平方米

　　销售情况：暂未正式销售

　　工程进度：四层

　　项目简述：

　　该项目位于南湖市政府附近，周边配套设施齐全，身处家乐福、南湖商圈、友好商圈、华凌商圈、王家梁商圈之中，宜居宜投资，交通便利公交车63、73、152、30、59、502、82、46、63路途经此地，形成四通八达的交通网络，学校医院林立：新医大二附院、武警医院、军区总医院师范大学、六中、十九中、三中、南湖小学、第二十六小学、南湖幼儿园近在咫尺。

　　项目分析：

　　项目所处的地理位置优越，周边配套设施齐全，为纯高层社区，是本区域内今年开发即将销售体量最大、档次最高的楼盘。其整体建筑面积约55万平方米。一期总建筑面积将近25万平方米，目前预计均价为7200元/平方米左右，该项目高绿化率、小区内设置多处景观节点，以打造生态楼盘（临近公园与南湖广场）、科技社区（智能化系统配备齐全）为目标，是区域内为数不多的高品质楼盘之一。

　　南湖大厦

　　位    置：市北郊客运站旁

　　投资公司：新疆远鹏房地产开发有限公司

　　总建面积： 约2万平方米

　　开盘日期： 2010年6月

　　产品类型：高层、商业

　　均    价：5600元/平方米

　　价格区间：5200—6200元/平方米

　　主力面积：79—178平方米

　　销售情况：去化近70%

　　工程进度：结构封顶

　　项目简述：

　　该项目位于乌鲁木齐市南湖北路与苏州东路交汇处，占据“北扩”区位核心，周边配套较为完善，市政机构、交通客运站、学校、医院近在咫尺，方便快捷。

　　项目分析：

　　该项目定位为南湖核心版区高品质城市公寓，宜居住、宜商务、宜投资，项目的地理位置优越，周边交通及配套设施日趋完善。外立面采用局部大理石材质及面砖外挂，给人以一种高端居住及商务办公的形象展示，小区内采用人车分流泊车系统，停车位比率高达80%以上。户型配比上从79—170平方米不等可以满足各类人群的需求，但是房型的设计不理想，170平米只有三房，客厅的开间较大，约5.1米。且多为东西朝向。目前该楼盘正在销售中，销售率达到70%左右。

　　综述：水磨沟区近几年房地产业发展迅速，该区域内房地长市场总体销售良好，09年至10年初的项目基本已经售完，高层和小高层的产品基本没有出现客户有极大抗性致使销售停滞不前的状况出现。从产品结构看，该区域内高层产品呈较快的发展趋势，10年已上市或者即将上市的楼盘都为高层产品，这也和该区域内可开发土地越来越少、消费人群对小高层、高层的认可度不断提高有关。。从价格带来看，由于受地理位置及周边配套的影响，整个区域内住宅销售价格波动幅度较大，之间差价达到2200元/平方米左右。

　　产品篇

　　1、宗地位置

　　本案位于新疆乌鲁木齐天山区，西靠二道湾路、南邻二道湾二巷、北临幸福路商圈，距项目西侧人民路商圈仅2公里

　　项目区位图

　　2、宗地现状

　　宗地现状图

　　3、地块周边自然环境

　　东向：暂无规划道路，周边以居民住宅小区和工厂宿舍为主。

　　西向：紧邻二道湾路，二道湾路是本地块未来出行的主干道，北连体育馆路，西南方向接通交通主干道五星路。

　　南向：紧靠二道湾西二巷，此路以南基本为维族人居住区，地块100处黑甲山棚户区改造项目正在施工

　　北向：靠近当地居民住宅区，兵团电大教学楼

　　1、地势状况：项目地势平坦，与周边地势相比总体处于“西高东低”的地理位置。

　　2、地面现状：总体来看宗地内需要的拆迁量较大，宗地内有厂房、居民住宅楼需要拆迁，地块内无水渠、较深的沟壑、池塘及高压线等影响项目开发的不利因素。

　　3、地面现有居民情况：地块周边以老居民小区为主，另外来维族人口占有一定比例，所以于拆迁方面看压力较大。

　　4、地下情况：地下无电缆、暗渠及受保护的历史文化遗迹。

　　5、土地完整性：地块属于完整性地块，但是呈“L”形、且面积较小给项目的规划布局增加了一定的难度。

　　4、项目周边的社区配套

　　周边3000米范围内的社区配套

　　1、交通状况：

　　交通系统总体来讲比较完善，现有的公交车路线主要有：908路、602路等公交站线就在地块旁边，紧邻项目主干道二道湾路路面状况平坦，道路宽阔，且与周边主干道紧密相连，对未来居住于此的居民来说出行相当方便。

　　2、教育：

　　乌市第十三中学幼儿园、乌市第十三中、团结中学、乌市第十五小学、市盲人学校、兵团电大、兵团建工师行政学院等近在咫尺。

　　3、医疗系统：

　　地块周边小规模诊所比较多，大型医院如中医院、众安医院距本案也不超过两公里，居民的医疗相当方便。

　　4、大型购物中心：

　　周边大中型购物中心及超市众多，如博大购物超市、易购购物超市、汇利多购物超市等就在二道湾路上，一些小型便利店分布广泛，居民的日常购物很便捷。

　　5、邮局、银行：、

　　幸福路建行分行、工行、邮政局等距本案不足两公里。

　　6、娱乐休闲场所

　　量贩式KTV、溜冰场、电影院等应有尽有，基本集中在地块周边的体育馆路与幸福路交汇处，为当地居民闲暇之余的娱乐生活提供了好的去处。

　　5、周边人居环境情况

　　治安状况：治安状况良好。

　　空气状况：无大规模的空气污染

　　噪音状况：无噪音污染

　　危险源情况：无

　　项目定位篇

　　1、【建筑指标】

　　用地性质 占地面积（M2） 容积率 建筑密度 绿化率 总建面积（M2）

　　商住 9853 5.88 30.72% 30% 57921.75

　　2、地块SWOT分析

　　Ｓ（优势分析）

　　整体区位优势：项目位于天山区成熟城区域范围之内。

　　周边完善配套优势：项目周边配套成熟完善，周边商业、学校、银行、医院、超市、餐饮、广场、政府机构以及休闲场所一应俱全。

　　交通优势：交通便利，二道湾路连接周边交通主干道，居民未来的出行非常方便，升值潜力大。

　　地理位置相对稀缺：城区中心绝版“闹中取静”之地。

　　Ｗ（劣势分析）

　　地块劣势：项目规模小，地块形状不规则，不利于布局。

　　规划劣势：容积率高，本案为高层塔式住宅，未来户型的设计上必然会有缺陷，加大了项目销售难度。

　　环境劣势：虽然地块整体区位属于天山区市中心位置，但是周边的小环境相对还比较差，南侧大部分为维族棚户区，对讲来项目的销售会有一定的阻碍。

　　Ｏ（机会分析）

　　本案周边在售住宅楼盘少，而且目前市场还是以刚性需求为主，对于区域内很多置业购房客户都是首次置业或改善居住为主，所以对于项目去化提供一定保障。

　　本案周边的房地产开发量小，在售项目少，难以满足周边居民的需求，本案的客户资源方面有一定的优势。

　　当地居民具有一定的购买力，而且直接选择都是以老城区、市中心为主。

　　提高项目项目性价比

　　（四）Ｔ（威胁分析）

　　塔式高层居住环境及舒适度不及板楼。

　　国家宏观调控政策威胁，抑制市场过热。

　　区域内楼盘价格较高，本项目如何突出重围，实现利润最大化，这是营销及推广方法需要详加思考的。

　　3、项目地产因子分析

　　【地块地产因子分析】

　　所谓地产因子，指的是一个建筑地块所具备的适宜建造某种建筑的条件和素质，一个地块之地产因子决定了该地块适宜建造的建筑功能和档次，是其未来建筑价值之核心因素之一。

　　通过对本项目地块之环境考察，可以看出，该地块具有以下特色：

　　地块位于天山区城市中心区域，处于“出则繁华，入则宁静”的地理位置。

　　地块周边配套设施齐全，购物中心、学校、商场、医院林立

　　地块周边交通状况较好，二道湾路为主干道，连接南北主干道，出入方便

　　地块四周小环境较差，视野不开阔没有空气及噪音的污染

　　地块面积小，呈长条形不利于项目整体规划

　　以上，就是本项目地块作为住宅用地所具有的地产因子。

　　【项目具备的地产因子所适合的建筑档次】

　　房地产发展历程表明，不同档次的住宅项目所应具备的基本地产因子有所不同，具体如下表

　　地产因子 单身公寓 普通住宅 普通中高档住宅 中高档

　　住宅 豪宅 普通中档住宅附加说明 本项目符合情况

　　对公共交通的依赖性 很 强 强 较强 一般 弱 　交通条件需满足多种出行方式 可达到

　　对噪音、环境干扰的适应性 强 较 强 一般 弱 很弱 　不宜紧临交通主干道、高压线、工厂等。 可达到

　　对周边市政配套要求 高 很 高 高 高 高 　市政配套应满足基本生活机能 可达到

　　小区物业管理的要求 低 不高 较高 高 很高 物业管理品质要提升 符合

　　建筑、质量装修要求 低 一般 较高 高 很高 特色设计 符合

　　容积率要求 无 一般 一般 低 低  符合

　　对休闲、绿化要求 无 一般 较高 高 很高 小区内环境满足休闲要求 符合

　　小区配套设施要求 一般 一般 较高 高 很高 具备生活服务安全休闲设施 符合

　　从以上分析可以看出，就本地块所具备的地产因子而言，其条件达不到中高档住宅（一般包含有别墅类型产品）的要求，因而根据地产因子分析，该地块适宜开发普通中档住宅。

　　『产品定位及设计建议篇』

　　1、开发何类住宅项目

　　高端产品：由于本项目体量小，周边小环境交差，及建筑硬性指标（容积率、绿化率等限制）不适合建造高端住宅。

　　低端产品：土地价值得不到提升，不符合公司的开发理念。

　　中档产品：符合目前周边环境及项目本身实际情况。

　　2、市场定位

　　高形象、低价格、高性价比社区

　　快速运作、抢占市场、追求利润最大化

　　3、人群定位

　　各行政事业单位的中高等收入者

　　他们是各单位领导及工作3年以上的在职人员，希望居住在附近区域，上班方便。

　　个体工商户、新人、附近周边长住居民

　　有一定的经济基础，为孩子的上学或工作之便在此购房，是本项目的主力购买客户群。

　　私营业主

　　收入较高的企业老板阶层

　　目标客户需求特征

　　地段——离本生活区域不能太远，靠近交通主干道，出行方便，学校、医院、超市不能少，生活便利。

　　品牌、质量——几十万至百万的房子一定要保证质量，才能住得放心。

　　价格——有比较充裕的购买力，但希望付出的前每一分都物有所值。

　　目标客户群的年龄及手瑞特征

　　本项目面对的买家已中年为主，即28—45岁年龄段的买家。同时也不排除有年轻化的趋势，即28岁以下的买家。

　　家庭年收入一般在6万——12万左右，即个人月收入在3000——7000元左右。

　　4、产品定位

　　根据周边在售楼盘的供需状况

　　结合本项目本身的实际情况

　　户型配比建议：

　　户型以三房为主

　　两室两厅一卫85——100平方米占10%

　　三室两厅一卫110——125平方米占35%

　　三室两厅两卫130——150平方米占35%

　　四室两厅两位150以上占20%

　　5、产品风格建议

　　现代简约型风格：简单、明快、流畅、在周边环境当中鹤立鸡群，给人以清新、大方之感。

　　外立面设计参考建议：

　　6、项目核心竞争力：

　　高形象、低价位，超一流的产品性价比

　　7、重要卖点：

　　“入则宁静、出则繁华”，“闹中取静”的地理优势，享受归家后的宁静与舒心。

　　城市核心区，齐全配套，5分钟车程生活圈，从简单生活到时尚体验完美结合。

　　绝无仅有、不可复制、极具升值潜力的区位优势。