文案：冀春地产.古迹文苑项目主题策划

　　一、项目概况

　　如何判断一块土地的地产价值，是房地产产品策划初期必须考虑的问题，房地产的产品设计必须考虑如何利用有限的资源去最大化地创造产品价值。冀春地产.古迹文苑位于沧州西部新城区，属于新民居项目，原址设在沧县古迹铺村。西部新城区是沧州市2011年十二五规划中的重点开发区域，总规划面积50多平方公里，他位于沧州市老城区的西部，以迎宾大道为界。沧州五年规划明确指出，要在这五年的时间内初步打造西部新城清晰的轮廓，如今西部新城道路规划已在建设当中，区内已开发建成使用的项目有占地面积18.2万平方米的沧州西城地标的市体育场馆和展览中心，以及沧州师专院校、沧州医专院校等高等教育单位，另外沧州工程水利学院和沧州市一中搬迁工程今年也将破土动工。与此同时，渤海大剧院、沧州博物馆等沧州标志性文化设施项目也将在近期完成。京沪高铁车站以及配套设施的投入和使用为沧州西部发展注入了新的活力。

　　冀春地产.古迹文苑以村中原有的一条古迹河道为依托，北临南宁路，南至银川路（307国道），西至宁夏大道公共绿化带，东起青海大道，东西宽约200米，南北长约500米，总占地面积175亩，计划分3期开发完毕，这是一个纯粹的中式建筑风格的小区，园内是依水相连的别墅、叠拼花园洋房、多层和高层的复合社区。

　　整个社区最大可能的顺应地块天然文理，大体遵循曲线式自然设计，一条旱水河贯穿社区南北，中部有两个以前养鱼的池塘，这就为我们的设计留下了较为丰富的想象空间，让社区建筑依水渐成规模，非常符合现有的条件。

　　二、项目特色

　　项目主打特色是现代中式建筑风格，吸纳了众多中式建筑的精华，辅以现代的建筑文化及特色，形成了其独具匠心的新中式建筑风格。

　　三、策划源泉

　　冀春地产.古迹文苑设计秉承“我的民族我的家”的设计理念，在中国民居建设上有所突破，以现代中式的建筑语言穿透历史寻找中式人文生活的态度。冀春地产.古迹文苑从中国人的生活习惯入手，着眼于中国传统居住的内涵，这个设计大胆突破了沧州目前较为流行的西式建筑风格，是一次非常有意义的探索。冀春地产.古迹文苑注意到了北方气候特点，在空间处理上，在建筑开合上，都吸取了北方古式民居的优点，体现了中式建筑风格的共性，在传承北方民居建筑风格的精粹的同时，把开发空间与现代建筑的私密空间进行了有效的沟通。特别指出的是这种新型中国北方式的现代生活与中式建筑风格的园林层叠、出入有致、空间交错、明亮通透、湖光水色融为一体、饶有新意，充分体现了中国现代民居中所蕴含的其内敛和开放的神韵，深受有涵养的文化人士和知识分子的喜爱。

　　四、主题解析

　　冀春地产.古迹文苑的名称来自原址地名古迹铺村。古迹铺村是沧州拥有悠久历史的一个小村，与因战乱频仍更迭以家族姓氏为村名的村庄不同之处是：据传他的历史要远远长于沧州的建城历史。自有文字记载以来，古迹铺村的称呼就从来没有更改过，他历经朝代更替，也饱受过历代战争的摧残，但始终顽强的保存下来，传承千年而不衰，这也充分见证了这块土地是一块风水宝地。古迹铺取名传自一个古老的传说“二郎担山”，以及秦始皇寻找长生不老药等传说演绎而成。

　　五、产品策划

　　冀春地产.古迹文苑建筑主体风格趋于现代，在局部符号表现上具有汉唐建筑的神韵，中式元素只取其意境，用现代白话文去诠释汉唐建筑的神韵，所以说他融合的是现代时尚元素与传统的建筑风格，把中国的传统建筑文化充分的发挥出来，在表现手法上既体现了传统的古典雅韵，又体现了现代主义的简洁，灰、白墙体立面颜色与青色瓦顶结构的外观，营造出典型的很有水彩写意意境的和谐之美，是中国传统建筑艺术与园林景观艺术相结合而塑造的典型范例。

　　小区在设计理念上大胆突破常规，尝试将中式传统居住理念的精髓，糅合到现代生活当中，创新性将中式建筑各种的风格在这里演绎得最为淋漓尽致和生活意境。其古拙的楼顶外墙、各组合楼间、空间的合理布局运用，利用中式建筑文化的语言，倡导出人们对中式居住生活方式的回归与向往。

　　现代中式建筑群落.创新组合

　　小区的规划由三个主题承载。整个社区是由边界清晰、不同形式的住宅所组成。在高层住宅映衬的多层住宅和花园别墅分别形成了不同的群落。

　　中式园林.创新组合

　　绿色景观园林设计继承的是中国古典与现代的“承上启下”的谋划布局。园林式景观之承上的是秉承中式街区、荷花池、老石桥、六角亭、浮雕护栏、假山真石。启下的是现代生活雕塑、儿童游乐园、综合会所、现代商业业态。

　　在规划设计上，突出了“乡村”的形态。联排别墅和花园洋房在湖、河两岸组成了两个略有不同的主要群落，相邻的多层住宅以及小高层区又分别形成不同风格的建筑群落，通过一条依河而建的主路将各种大小不同的群落串联起来，宜人的空间尺度构成了富有人情味的居住环境。

　　景观设计风格上我们完全吸收了南方地区的一些细腻表现的传统做法，同时也做到了北方地区大气浑成的手法。通过廊架、挑檐、花窗、孔洞，借助中国传统造园的隔、抑、曲的特色，辅以现代设计语言的简约洗练来搭构“承上启下”富有变化的空间序列。灰白色为基调的硬质铺装为古迹文苑渲染出宁静致远的底色，别具一格的园林小品及建筑本身，将中国几千年继承下来的人文精神和现代人的生活需求有机的和谐结合在了一起，成为这座古城最好的代言品，使之中国传统民居文化得以延续。

　　六、项目产品设计原则确定

　　沧州目前的高层住宅经历了一轮非理性的选择之后逐步趋缓，多层建筑的销售状况逐渐好转，沧州中心商业区的高房价、容积率高的高层住宅逐渐让位于城市接近边缘，容积率低的多层住宅；不考虑整体布局一味追求奢华、拥挤的风格逐步让位于简约、宽松的内在环境。

　　因此，我们的项目在设计原则上要力求避免上述缺陷，在设计上多从环境舒适度上采取必要的措施。在细节上项目的主要问题集中在三个方面：1、高层区如何布置；2、项目的主入口方向；3、商业面积如何确定；4、别墅区的地形设置

　　第一，高层区按照方位设计，应该放置到东侧和北侧，高度不要超过12层，这主要考虑的是地形，东侧面积相对要多一些，那么在高层西侧可以再建一些多层，由于高层建筑不会高于12层，所以阻挡上午阳光的现象要相对好些，而中间多层住宅也不会对西面湖河两岸的别墅区造成采光的影响，所以说布局还算合理。其次，东侧和北侧距离道路较近，车流量较大，相比较这个区域的居住品质相对要差一些，把品质相对较低的高层放到东侧和北侧符合地块价值使用的合理性。

　　关于入口的朝向，从规划新图上看，南侧的银川路（也就是307国道）将是承载运输功能最多的道路，车流量大，作为小区的主入口，人员的安全性较差。而西侧为古迹铺村搬迁新楼需要隔离，所以不作参考，将主入口选在北侧最为合适，北面南宁路是规划的新路，现在承担着老307辅道的作用，一但规划完成，他将退出现代的任务，还原为一条商、通并重具备城市各设施功能的主要干道。将主出入口选在北面，是因为北面面临主城区，出入方便，又与附近各大专院校便于相互沟通搭连，很是符合人们的出行习惯。

　　小区商业区是必须要设置的，虽然开发商可以根据自己的需要来设定，但是小区商业地产素来有他的双面性，做多做少不但会影响到项目的利润，还会影响到项目的品质。作为20多万平米量制的小区，需要一定的商业配置。考虑到局部做集中商业街的情况，商业面积应该控制在10000平方米以内，这样才不会影响到整个小区的品质。

　　在地形上沧州处于平原地区，没有依山依坡建造的条件，所以也就没有南方的那种依地势而建民居的层次感。因此我们就要以人力来创造出这样感觉，使其高低错落视觉更加丰富，这样就使一些高档的别墅精品与其他别墅群分离开来，更显突出与尊贵。

　　七、项目产品的概念设计

　　由于在产品定位上我们已经明确化，产品的前期拿出的概念性方案就会更具体、产品的未来方向就会更清晰。

　　东高西低，东廉西贵确立了高层区和多层区、别墅区的基本排布情况。考虑到更多的消化面积，东部高层采用“厂”字型排布。南面一排更多考虑到采用多层建筑，这样高层区后面楼层更便于采光，别墅区将更多的隐藏于里面。

　　主要出入口商业一条街和局部的商业铺点的布局明确了小区功能化的最大化利用价值。

　　主次出入口的基本确定使小区的方位感突出体现。

　　对自然的改造要因地制宜，我们采取的是依水而建，然后运用创新的手法，人为的因形就势的处理布置地形高差，让整体景观更为丰富、更有层次、也更为和谐。

　　总之，冀春地产.古迹文苑将中式设计风格概念和现代生活概念以无缝对接的方式融入到一起，使小区整体给人感觉上显得更亲切、更生动，也显得更贴近于中国人的生活。

　　户型的设计设想

　　1、规划和户型的设计研发同步进行，避免户型缺陷过多造成销售难点。

　　2、及时掌握户型未来走向，有效的规划每栋楼中确立户数的配置情况。

　　3、充分结合本土消费习惯来设立户型规划。

　　4、通过户型的研发，促进规划的优化，让小区该区域的景观资源充分得以利用。

　　九、项目产品的地方性体现

　　鉴于沧州是一座有着千年历史的文化古城，我们做的是应该传承沧州本土的人脉，扎根于过去的源泉之中，而不是去简单克隆暂时的，时尚的西方文化风情，这样的建筑才会有持久的生命力，在这个基本设计原则的指导下，我们确立了风格取向和其他结合沧州本土特色的设计原则，在一方绿水青翠掩映、院落相连的别墅、叠院、多层及高层的符合社区里：

　　“阅微文苑”高楼景观区，宁静致远。文化定位秉承沧州文化名人的风骨垂范，突出景致的雅静与平和，开放与包容，贯穿古典与现代，打造沧州第一家北方式园林景观。

　　“诗经别院”别墅景观区，曲径通幽。这里的一草一木、一孔一石，都透露出用心，临水而居，高阶亭台，再现苏州园林的清、幽、雅、素，体现出景致的幽邃与典藏。

　　项目产品的市场分析

　　一）环境分析

　　沧州市十二五规划提出的口号是：“一河两岸，西文、中商、东工，满城绿”，这就为我们实行产品定位，推出产品概念提出了一个设想。首先本案处于运河西岸，西岸是沧州市扩城改造的重点承载地区，发展展望要远远大于东部，新规划当中再造一个新城的构想的实现主体是在西部和西南部，东部和北部受自然条件和原有格局的限制，相对来说要弱化的多。

　　再就是本案位于“西文、中商、东工”的西文位置，首先指出的是沧州市今后的重点大型公共设施和行政单位将全部定位在西部新城区。政治中心的西移势必会带动本区域经济的发展，这是一个战略性的举措，其意义将在新城扩建过程中逐步显现。另外，沧州市一些大中院校等重点教育单位都将搬迁至西部，这也为沧州西部未来事业的发展奠定了一个基础，教育关乎未来，未来就是希望，所以西部新城的未来发展趋势将是势不可挡。

　　三是“满成绿”，沧州无论新城建设还是旧城改造，绿色GDP是历届政府所重视的。让城市“绿起来、活起来、动起来、火起来”打造一个舒适宜居的城市也新城市建设发展的主流思想，这种思想也必将贯穿于城市的每个角落，这也是政府官员新的执政理念。作为城市主要载体的生活小区，绿化率成为衡量一个小区品质的重要指标。

　　综合以上分析，我们得出这样一个结论，本案建设处于这样一个大的环境当中，机遇远大于风险，优势完全可以弥补劣势。

　　设计理念与特色分析

　　冀春地产.古迹文苑设计秉承“我的民族我的家”的设计理念，民族设计理念风格特色的建筑在沧州几乎没有，你比如沧州目前具有代表性的一些建筑群落天成地产的天成首府、天成郡府、皇家壹里以及阿尔卡迪亚的文景苑、文儒苑，以及孔雀城和嘉禾等，他们的楼盘千篇一律代表的都是欧式的建筑风格，或者是主题概念定位不清晰。鼓楼上城虽然增加了一些中式元素在里面（恢复沧州原先鼓楼的旧貌），但是小区主体建筑风格仍然未能脱离现代舶来品的范畴。

　　综合以上分析，我们定位中式民族风格将开民族建筑文化回归之先，必将会受到沧州广大市民的欢迎和热捧，我们的销售预期也将大大好于其他楼盘。另外我们公司的发展是关键性的一年，也正是树立品牌的最佳时期，古迹文苑利用建筑语言以创新性的手法和独特的人文气质，给失去方向的沧州地产文化注入了一股清新的空气，使中国文化符号能够再次得以升华和延续，并且也使公司的品牌得到了极大的提升。

　　项目产品价格定位分析

　　由于我们项目产品的位处西部新城区的城乡结合部，基本属于边缘性产品，从近期来看地域优势上要弱于沧州市区其他区域，从中长期方面来看只弱于中部商业区，从长期看价值应该等同沧州市核心区域的价值。所以他的发展趋势前景很好。按照沧州市目前发展规律和前景，沧州市浮阳大道以西和迎宾大道以东位置是产生最高房价的核心位置，以解放路为中心，中部房价又高于两边房价，南部房价又高于北部房价，以皇家壹里为例，他的均价已经到了5200多，而且还在进行领涨，而其他楼盘均价也已经到了4500元，也就是说沧州中部商业区以西起迎宾大道，东到津沪铁路，北起北环，南到南环之间总体房价平均在4000元以上的水平。东部工业区的价格参考以东方骏景为例，他的均价水平是在3500左右。东部和西部平均价格相差在500——1000元之间。我们在探讨分析一下西部楼盘价格，由于西部新城只是完成了初步的规划，建设当中和规划建设当中的都是一些公共设施和行政事业单位，民居建设项目还没有完全进入，但是我们完全可以设想以迎宾大道以西一公里范围的地块肯定会达到中部平均水平甚至会更高，但是本案处于这个位置不到三公里的范围，基本上处于边缘地段，在价格定位上参考中部地区房价就不切合实际了。所以我们参考的价格应该以东部工业区的价格，但是从近景状况分析，本案地域还不能完全与东部已开发地区相比，首先是市政配套设施相比还很不完善，这就极大程度上影响了楼盘的销售，我们能够给予客户的只有一个宏大的愿景。因此我们的项目入市定价水平应该低于东部工业区的均价水平，这样就和中部商业区拉大了距离，随着市政配套设施的完善，区域价格水平将逐步的攀升，本案的价值也将充分体现，所以本案在未来3-5年的时间内升值的空间潜力比较大。另外我们可以参考以景致取胜颐和庄园的范例，颐和庄园与本案基本处于一条直线位置，距离本案2公里，2001年开发，开发之初沧州地产浮阳大道以西还未充分开发，属于沧州的高档别墅建设项目还处于空白，别墅入市价格三千多，如今随着沧州西部开发的快速发展，颐和庄园的

　　价格截止今年已经攀升到10000元。因此本案项目入市初步价格高层应该定位在每平方米3000—3500元的水平，别墅、花园洋房的价格定位在5000—6000应该算是合理。销售采取低开高走的措施，随着本区域房地产市场的发展逐步提升价格。

　　河北冀春房地产开发有限公司

　　2011年1月