第一章 南宁市经济环境分析 一、南宁市概况 南宁市是广西壮族自治区的首府，位于广西南部，地处亚热带，北回归线以南。土地面积22112平方公里，市区面积6479平方公里。 南宁作为“中国—东盟博览会”的永久举办地，其地理位置优越，处于中国华南、西南和东南亚经济圈的结合部，是环北部湾沿岸重要经济中心，具有得天独厚的区位优势和地缘优势，同时具有“两近两沿”的特点： “两近”：一是近海，与钦州港、防城港、北海港形成百公里经济圈；二是近边，距中越边境的东兴市、凭祥市也仅200余公里。 “两沿”：一是沿铁路线，湘桂、黔桂、黎湛和南昆铁路在南宁交汇，是西南地区重要的铁路枢纽；二是沿江，邕江为西江支流，而西江又是珠江的干流， 1000吨级内河船舶可以从南宁直达港澳。 综述：南宁市对广西沿海城市发挥着中心城市的依托作用，对华南、西南经济圈发挥着枢纽城市的连接作用，对东南亚各国发挥着中国前沿城市的开放作用。 二、2010年上半年南宁市固定资产投资运行情况分析 今年以来，南宁市积极开展五象新区建设、打造“中国水城”、 完善交通基础设施、产业园区的建设，同时加大投资和项目建设工作力度，进一步强化服务意识，切实改善发展环境， 1-4月固定资产投资保持良好发展势头。 （一）、前四个月固定资产投资运行总体情况 1-4月全市全社会固定资产投资完成262.15亿元，同比增长39.76%。其中城建投资完成26.69亿元，同比增长27.76%。 从投资构成看，基本建设投资完成116.74亿元，比去年同期增长53.8%；更新改造投资完成42.71亿元，比去年同期增长27.3%. （二）、1-4月固定资产投资主要特点 投资增速呈平稳增长态势 1-4月全市全社会固定资产投资增幅为39.76%,四月份全市投资累计增速比1－3月提高1个百分点，全市全社会固定资产投资呈现平稳增长态势。 四大行业共同推动投资经济增长 南宁四大重点行业制造业、交通运输仓储和邮政业、房地产业、水利环境和公共设施管理业1-4月四大行业共完成投资122.68亿元，占全市投资总额比重为46.74%，拉动全市投资增长21.48个百分点，对全市的贡献率为53.83%。 重点项目进度推进较快 今年以来，继续加大项目推进力度，全市100个重点项目中，有59个项目已开工，共完成投资28.58亿元。重点投资项目的顺利推进为投资的快速增长提供了有力保障。 房地产开发投资保持快速增长 1-4月，房地产开发投资完成74.72亿元，同比增长43.8%，较去年同期提高43.07个百分点。其中住宅完成投资54.47亿元，同比增长64.65%，占全市房地产开发投资的72.9%；商品房屋建筑施工面积2331.83万平方米，同比增长23.99%。其中，住宅施工面积1761.36万平方米，同比增长25.22%。全市商品房新开工面积377.03万平方米，同比增长198.02%，其中，住宅新开工311.61万平方米，同比增长213.87%。 三、南宁市2010年上半年经济发展概况 （一）、上半年全市主要经济指标完成情况 ----生产总值（GDP）801.8亿元，同比增长14.1%，其中第三产业增加值469.09亿元，同比增长15.5%。第三产业对GDP贡献率为58.5%。 ----财政收入151.27亿元，同比增长44.22%， 增速比一季度快18.91个百分点，比上年同期快31.44个百分点。 ----全社会固定资产投资592.42亿元，同比增长45.8%，增速比一季度快9.04个百分点，比上年同期回落7.75个百分点。 ----社会消费品零售总额418.21亿元，同比增长20.05%。增速比一季度快0.21个百分点，比上年同期高1.16个百分点。 ----城镇居民可支配收入9276元，同比增长10.5%。增速比一季度高0.23个百分点，比上年同期回落4.41个百分点。 （二）、上半年全市经济运行的主要特点 1、三产协调发展，第三产业支撑全市经济稳定增长 上半年，一、二、三产业呈现出同步协调稳定发展的态势，尤其是第三产业有力支撑全市经济加快发展。三产业增速提高0.5个百分点，对经济增长的贡献率达65.5%，拉动经济增长9.3个百分点。 2、“三驾马车”齐发力，内需外需动力在增强 1) 固定资产投资保持高速增长 今年以来，固定资产投资增速逐月加快。上半年，全市共完成全社会固定资产投资592.42亿元，同比增长45.8%，增速比一季度高6.39个百分点，上半年全市固定资产结构进一步趋向合理，主要特点有： 2） 消费市场活跃，发展加快 今年以来，全市消费品市场繁荣活跃，消费需求继续发挥全市经济增长的“稳压器”作用。上半年，全市实现社会消费品零售总额418.21亿元，同比增长20.05%，增速比一季度快0.21个百分点，比上年同期高1.16个百分点。 城市消费仍是全市消费增长的主力 汽车、家居类商品销售持续旺销 各行业平稳协调发展态势 3） 对外经济保持增长，出口增速逐月减缓 四、南宁市城市总体规划（2008-2020） 近年来，南宁城市规模不断发展扩大，城市建成区已提前突破原《规划》建设范围。 另一方面，国家正式批准实施《广西北部湾经济区发展规划》，中国-东盟自由贸易区加快建设，泛北部湾经济合作、大湄公河次区域合作和泛珠三角区域合作、西南区域协作不断深化，使南宁面临着更大的发展机遇。 为了适应新形势的发展需要，突出南宁在中国-东盟战略合作中和北部湾城镇群发展中的核心作用，更加有效的指导南宁城市发展建设，根据国家建设部《关于同意修编南宁市城市总体规划的批复》，新《南宁市城市总体规划（2008-2020）》完美呈现。 (一)、城市性质 南宁是广西壮族自治区首府，面向中国与东盟合作的区域性国际城市，西南出海大通道的综合交通枢纽。 （二）、城市主要职能1、广西壮族自治区首府：承担政治、经济、文化与信息中心职能。2、区域性国际城市：面向中国与东盟合作的区域性国际城市，区域性物流基地、商贸基地和加工制造业基地，以及区域性综合交通枢纽、信息交流中心和金融服务中心。3、西南出海大通道的综合交通枢纽：承担西南出海大通道的交通枢纽职能。4、广西北部湾经济区中心城市：承担区域现代服务中心与科技创新基地职能。5、泛珠三角经济圈西部区域性中心城市：珠三角经济向西扩散的枢纽，新兴产业基地。 （三）、城市发展目标 （1）开放创新城市——提高城市综合实力和开放度，转变经济发展模式，鼓励创新，建设开放的现代化文明城市。 （2）和谐平安城市——促进城乡协调发展和各项社会事业全面进步，扩大就业，完善社会保障体系，构建平安有序、社会稳定、公平正义的和谐城市。 （3）生态园林城市——深化塑造“中国绿城”品牌，建设生态环境持续发展、人与自然高度和谐，最适于人居的生态园林城市。 （4）魅力文化城市——彰显秀丽岭南风光，展现以壮民族文化为主的体现时代性、包容性的城市文化，形成富有魅力的区域性旅游中心城市和文化交流平台。 （四）、城市规模 中心城人口2010年控制在210万人，建设用地控制在216 k㎡；2020年控制在300万人，建设用地控制在300 k㎡。 （五）、城市发展方向的选择 城市的主导发展方向：以邕江为轴线，西建东扩，完善江北，提升江南，重点向南。 （六）、公共设施建设 玉洞、龙岗、相思湖等将建行政中心 在公共设施建设方面，建设自治区政府新址、五象市级市民中心；在玉洞、龙岗、相思湖等区域布置部分城区的新行政办公用地。 五象：在五象新区建设以行政办公、体育休闲、文化娱乐等为主导功能的城市中心。 （七）、南宁市城市功能规划发展 1、建设行政中心 带旺一片新区 规划：中心城内自治区级、市级行政办公用地将得到整合和优化，形成沿民族大道、友爱路、东葛路等几条主要干道和以埌东为核心的格局。建设自治区政府新址、五象市级市民中心。在玉洞、龙岗、相思湖等区域布置一部分城区的新行政办公用地。在各开发区、工业区建设配套的行政办公和管理中心。 2、建设大型体育场馆 六城区均有体育中心 规划：主要建设项目有广西体育中心、广西奥林匹克广场、南宁市体育休闲公园、南宁市体育运动学校。其中位于五象新区的广西体育中心，规划用地4000亩，具备接待国内大型综合性体育运动会和部分单项国际比赛能力，配备大型体育馆、体育场、水上运动馆和各种室内外场馆、运动员公寓、行政设施、停车场地以及其他服务设施。 3、轨道公交“巡城” 出行更加便捷 五、南宁未来五年发展前景 2010年4月12日，自治区人民政府在南宁市举行新闻发布会，对外发布《关于加快广西北部湾经济区大产业大港口大交通大物流大城建大旅游大招商大文化发展实施意见》（下称《实施意见》）。广西将在3至5年内投入1.5万亿元，推动北部湾经济区建设。 《实施意见》提出的加快推进广西北部湾经济区“大城建”工作发展目标中指出，到2015年，城市化率将达到50%。 2015年前，南宁将按照“以邕江为轴线，西建东扩，完善江北，提升江南，重点向南”的发展思路，打理推进凤岭片区、五象新区建设，建成面向中国与东盟合作的区域性国际城市、广西首善之区。同时，南宁要在加快五象新区建设上取得新的突破，到2012年18平方公里的核心区要有一批项目竣工，自治区重大公益性项目规划建设区全面开工建设广西城市规划建设展示馆、美术馆、铜鼓博物馆，通过“一馆带一街区”的模式，建成南宁市发展的新核心，到2015年初步形成规模。 1、堤路园江滨公园上半年开工 统筹推进南宁保税物流中心（二期）、广西体育中心（二期）、广西艺术中心、广西规划建设展示馆、广西铜鼓博物馆、广西美术馆、广西政协会馆、广西信息中心、广西教育学院、南宁艺术博物馆、北部湾国际总部大厦、“老南宁”（一期）、邕江大学、沿海铁路总部基地等50个项目，推动这些项目早日建成。另外，全长12公里，占地196公顷，总投资81000万元的五象新区堤园路江滨公园一期，目前已开工建设。 2、推动龙岗片区整体开发 路网续建、新开工建设方面：实现五象大道、玉洞大道、银海大道、堤园路大道、平乐大道、龙岗大道等重点路桥项目年内建成通车。同时推动龙岗片区整体开发。年内实现龙岗片区5号、2号和3号路开工建设，年底竣工。 小结：从以上情况分析可以看出，近年来，南宁城市建设不断发展，南宁房地产土地价格不断地攀升，城市规划在不断地改进，这对于外来投资者和本地投资商，都有极大的促进和鼓励作用，为未来规范南宁房地产土地市场，起到重要的作用。 六、南宁市良庆区经济环境分析 （一）、良庆区概况 1、地理位置 良庆区属广西壮族自治区首府南宁市辖区，于2005年3月18日筹建，2005年4月30日正式挂牌成立，是南宁市最年轻的城区。良庆区位于南宁市区南部，地理位置得天独厚，是广西北部湾经济区的重要组成部分，扼大西南出海通道之要冲，是南宁市通往北海市、钦州市、防城港市的门户。 2、行政区划 良庆区辖良庆镇、那马镇、大塘镇、那陈镇、南晓镇等5个镇和大沙田街道、广西良庆经济开发区，城区总面积1369平方公里，总人口20．8万人，人口密度每平方公里151人，为目前南宁市面积最大、人口最少的城区。 2006年，自治区党委、南宁市委提出了“以邕江为轴线、西建东扩、完善江北、提升江南、重点向南”的城市发展战略。重点向南就是开发建设五象新区，再造一个新南宁，这给五象新区建设主战场的良庆区带来了千载难逢的发展机遇。 规划中的五象新区范围175平方公里，核心区范围18平方公里，五象新区的功能定位为： 中国—东盟自由贸易区的区域性物流基地、商贸基地、加工制造基地和高新技术产业基地，南宁市新的行政、信息、文体、商业商务中心以及现代宜居城市，是一个功能复合的新南宁中心区域，更是一个融入自然的生态城市典范。伴随着广西北部湾经济区开发建设上升为国家战略，首府南宁市引起了世人的关注，良庆区也成为了关注的焦点。现在，良庆区人肩负着一种使命：以一种新的实践，借着中国—东盟博览会起跳，从埌东跃过邕江，奔向北部湾，为南宁创造新的辉煌。 3、城市规划 良庆区按照自治区、南宁市构建区域性国际城市的要求，全面实施“两带两区一中心”的发展决策。 “两带”即沿海产业发展带和沿江都市生活与服务带。其中北部和中部主要发展新型制造业、都市型工业和物流业，南部主要发展都市型现代农业和生态休闲旅游业；沿江都市生活与服务带沿邕江南岸向东、向西延伸，主要发展行政办公、生态居住、娱乐休闲、文化、教育等配套服务业。 “两区”即良庆经济开发区和五象新区，是“两带”中的重点发展区域。 五象新区总规划研究范围175平方公里，规划设计范围约88平方公里。根据正在编制的五象新区初步方案，将新区定位为：北部湾经济区的总部基地，自治区的先进制造业基地，南宁市新的行政、文体、商业中心，物流、制造业基地。对如此辽阔的区域进行开发，就现在来说，将采取分期开发建设，首先，集中人力、财力、物力，将蟠龙小区所在位置的18平方公里作为核心区的重点开发区域。 5年后，我们将看到一个欣欣向荣、初具规模的五象新区核心区。五象大道建设已先期启动，支撑起核心区的主要项目有市级行政文化艺术中心、大型娱乐中心和“老南宁”古城文化旅游等大型项目。 五象新区核心区的开发建设将贯穿着人与自然和谐相处的理念，努力建成“生态核心区”。注重山体、水系的保护和利用，充分发挥五象岭森林公园的生态效能，体现建筑群体与周边环境相呼应的空间气势与时代气息。再造一个具有150万人口的新南宁，使五象新区融入北部湾（广西）经济区，与中国—东盟“M”型区域经济合作战略实现无缝对接。 “一中心”即行政办公中心，处于“两带”交汇区域，主要包括北部的蟠龙小区和南部的玉洞小区、良庆小区三个组团，以南宁市、良庆区行政大楼建设为重要契机，加快办公楼、高档宾馆、大型商场等配套服务设施建设，形成南宁南部最重要的以行政办公、外向服务和总部经济为主导特征的服务中心。 （二）、五象新区综述 1、新区简介 五象新区，是南宁城市规划中一个全新的城区，是邕江之南的一个辽阔区域，以良庆区的蟠龙小区、良庆镇、玉洞经济园区、沿海经济走廊开发区、龙岗新区、邕宁老城区和那马组团为主的175平方公里的土地。 五象新区规划让城市南部未开发的这片土地，一跃成为城市未来的建设区域，也将在未来被建设成为我们城市的形象代表。 规划中的五象新区核心区，是一个功能复合的城市中心区，也是一个以文化体育、行政办公为主，集居住、物流、休闲、娱乐为一体的综合性城市新区，更是一个融入自然的生态城市典范。 2、五象新区发展大事记 2005年 4月，时任广西区党委副书记的刘奇葆提出，南宁市应该重视加大向南发展。11月28日，中共南宁市第九届委员会第十二次全体会议通过了《关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》，提出：“十一五”期间(2006至2010年)，南宁“城市建设以邕江为轴线，西建东扩，完善江北，提升江南，重点向南”，“启动五象岭新区和龙岗新区建设，推动江南片区发展”。 2006年 4月28日，五象大道开工，标志着五象新区建设正式启动。 12月17日，南宁市五象新区开发建设指挥部挂牌成立，标志着五象新区的开发建设进入实质性阶段。 2007年 8月，五象新区又一条主干道——银海 大道开工拓宽。 2008年 2月25日，广西体育中心一期主体工程开始施工。 2009年 1月，南宁保税物流中心动工。 5月22日，南宁市北部湾办(五象新区指挥部)现场指挥部挂牌成立。 7月，南宁大桥通车。 2010年 1月7日，南宁保税物流中心正式揭牌，进入封关运作阶段。 1月15日上午，广西体育中心二期工程开工。 2010年1月7日正式揭牌的南宁保税物流中心。 2011年以后 按照规划进一步拓展新区，引导城市不断向南发展，再造一个新南宁。 3、空间规划 （1）、一个枢纽——交通枢纽 五象新区处于南宁南向发展轴线核心位置，以交通优势作为支撑，以大交通带动大开发。 水路：邕江穿城而过，沟通各地; 海运：五象新区紧逼钦州湾。出海便捷。 陆路：新区通过南宁大桥、仙葫大桥等跨江大桥与市中心区连为一体;五象大道、玉洞大道、堤路园、银海大道、南宁大桥南岸和环城高速公路、南北高速公路、南北二级公路等道路连接内外交通。 铁路：湘桂铁路就在五象新区，玉洞火车站也将落户新区。 航空：五象新区核心区距吴圩国际机场30公里。 （2）、一个中心——信息交流中心 规划建设现代化信息枢纽大楼，服务于“数字南宁”建设的信息产业基地 （3）、三个基地 物流基地 商贸基地 加工制造基地 （4）、四大中心 市级行政中心 2000亩 广西文化艺术中心 400亩 广西体育中心 2000亩 大型娱乐中心/主题公园 1000亩 （5）、一批大型综合项目 滨江公园邕江之畔，核心区旁。基本沿用并适当整理现在的大片水面，形成生态环保的绿地、湿地景观。 “老南宁”古城文化旅游项目 500亩 重点在于建设“老南宁”品牌，丰富南宁历史民俗文化旅游产品内涵。 （三）、五象新区总部基地 总部基地项目经济全球化和区域经济一体化背景下产生的总部经济及其载体。建立企业家俱乐部、网络社区，实现社区内企业家的信息交流和资源共享，成为招商引资的新平台。 五象新区总部基地“呼之欲出”。《南宁市五象新区总部基地修建性详细规划》进入公示阶段，规划范围为五象大道以南、体育中心以西及平乐大道以东所围合的区域，总建设用地面积约259.28公顷。 1、区位及规模 今年1月下发的南宁市2010年城建项目第一期投资计划提出，五象新区今年将形成三大片区，总部基地、蟠龙片区和龙岗片区的路网今年将成片开工建设。 根据《规划》，五象新区总部基地选址在五象新区核心区内，总部基地规划范围为五象大道以南、体育中心以西及平乐大道以东所围合的区域，总建设用地面积约259.28公顷，其中，商业金融用地面积约为112.81公顷，占总面积的43.51%。 2、公共交通：每300米内有2个公交站 总部基地内的城市道路等级分为城市快速路、城市主干道、城市次干道和城市支路四级。将有便捷的公共交通线网到达总部基地。 划沿城市主干道、次干道和部分支路公交停靠站，确保每300米的范围内有2个公交站点，方便市民的日常出行活动。此外，轨道交通也将途经这里，在轨道交通站设置站前广场，方便交通站内人流的快速集散。 3、功能定位：体现商务办公金融服务等 如果说五象新区核心区是五象新区的心脏，那么总部基地就是心脏的中心。五象新区总部基地是南宁市总部经济发展和城市建设的标志性建筑群，根据政府已下发的《南宁市五象新区总部基地建设工作方案》，将体现商务办公功能、金融服务功能、产品展示功能、信息交流功能和研发创新功能这六大功能。 4、影响：金融辐射带来多种经济效应 总部基地的建设要坚持“高起点规划、高强度投入、高标准建设、高效能管理”。根据《修建性详细规划》的规划条件和相关建设要求，建成智能化、生态型的楼群组合，形成集办公、金融、展示、科研、信息交流于一体的企业总部集聚地。 （四）、城市公共设施 中小学：大沙田小学、五象小学、英华学校、玉洞小学、玉龙学校、英华学校、金象小学、西南外语小学、良庆区华登学校、西南中学等； 综合商场：五象综合市场、利客隆超市、家具商场、便利店、金象三区综合市场、玉洞商贸综合市场、南城百货、利客隆、金盛商业广场； 银行：工商银行、建设银行、中国农业银行、中国信用合作社； 医院：江岭医院、广西工人医院大沙田门诊部、广西水电医院、博大医院、玉洞医院、市二医院大沙田分院； 交通：21路、23路、65路、607路、707路、501路等公车；轻轨1号即将施工，必将给轻轨沿线物业开发带来新的发展机遇； 其他:中国电信、中国移动、金象岭森林公园、五象岭森林公园、江滨公园等； 邻近地标：保税物流园、广西铜鼓博物馆、广西美术馆、广西城市规划建设展示馆、自治区行政中心等。 第二章 南宁市房地产发展概况 一、近年来南宁市房地产发展概况 （一）2009年南宁市房地产总体供应情况 1、2008 年房地产开工、竣工缓慢，2009 年商品住宅批准预售量下降 2008年宏观经济调控，房地产开发速度放缓，供给双方进入观望状态。受其影响，2009年全市供给大幅下降，进入下半年，在刚性需求的带动，需求井喷，市场重新进入“量价齐升”的局面。 根据上图表显示，南宁市商品住宅市场批准预售量大幅下降，批准套数为 27075 套，降幅为 24.11%，批准面积 2785834 ㎡，降幅为 28.21%，因为 2008 年进入调整期，各大开发企业放慢了拿地、开发的速度；房地产投资、新增开工、施工、竣工面积都将继续下 降，下降幅度可能会在下半年有所收窄，受此影响，2009 年商品住宅市场批准预销量有所下降。 2、商品住宅各大城区批准预售情况 从以上表中来看，2009 年年度青秀区的商品住宅获得批准预售继续占据全市主力，但市场份额却同比减少 16.85%，批准预售套数与去年同期相比下降 44.69%；西乡塘区获得批准预售量位居第二，市场份额保持增长，占比为 25.47%，市场份额增加 9.26%， 与去年同期相比增长 19.26%；江南区属于南宁市工业比较多的区域，批准预售量有小幅度下降，批准套数为 4664 套，与去年同期相比下降 2.59%，占比为 17.23%，市场份额小幅度增加 3.81%；2009 年年度兴宁区获得批准预售量增幅最大区域，批准数套 1542 套，面积为 281354.92 ㎡，与去年同期相比增长 58.27%，占比为 10.53%，其它城区批准量均不足 5%。 3、批准预售产品结构 从商品住宅批准预售各户型来看，二室和三室的户型产品批准预售量呈现市场主力，分别批准 10145 套和 9679 套，两类户型产品占据全市商品住宅批准套数的 73.22%，主要批准项目为台湾街·宜兰湾、盛天华府、荣和·大地、盛天国际、隆源国际公馆、汇东郦城、瀚林雅筑、风格·雨林、保利·山水怡城、奥翔碧园等；一室的户型产品批准预售量位居第三，批准 3689 套，占比为 13.63%，主力获得批准预售项目锦绣花园、嘉华绿洲、荣宝华·星光大厦、盛天国际等；其它各类户型产品批准预售不足 5%。 4、商品住宅批准预售面积区 从以上面积区间统计表中来看，面积区间分布批准预售量相对较比合理，120-144 ㎡和 75-90 ㎡的面积区间批准预售套数分别为5791 套、5597 套，占比为 21.39%、20.67%，这两个面积区间的产品也是畅销商品住宅面积区间；90-105 ㎡的面积区间批准预售套数为 4657 套，占比为 17.20%，主要是宽松二室和小三室；105-120 ㎡的面积区间批准预售套数 3758 套，占比 13.88%；以投资型产品为45-75 ㎡和 45 ㎡以下批准预售套数分别 3286 套和 1897 套，占比为 12.14%和 7.01%；144 ㎡以上的超大户型产品商品住宅由于成本和税收的加重，购房者有限的购买力下也逐步转向买购中小面积户型产品的商品住宅，所有该面积区间仅占据市场份额的 7.72%。 （二）、2008-2009年南宁市商品住宅市场总体签约数据分析 1、整体商品住宅"牛市"再现 交易量成倍增长 2、市场房源"求"远超"供" 房价急速上升 纵观全局，2009 年南宁市商品住宅月均价上升速度有所加快，在消化量逐步增加的同时，南宁市场房源显得颇为紧张，该现象在凤岭一带最为明显。 3、南宁市商品住宅签约量按城区划分 多年来，青秀区一直保持着南宁楼市的领衔位置，商品住宅供应和消化该区域都能占到市场份额的 50%以上，独占市场熬头。 相比之下，西乡塘区为南宁人口最多片区，由于拆迁较为困难，旧城改造工作较为复杂和缓慢，因此大多项目都集中在土地储备较多的地带，如大学路、鲁班路、高新区和相思湖一带，而该地带却为南宁众多高校集中地，因此被人们称为"学府宝地"。在"学府宝地"的美誉下，西乡塘区成为南宁的另一个楼市"新星"区域，同样也是居住和投资较为优越区域。 2009 年兴宁区、良庆区、邕宁区均靠老盘的后推和剩余货量供应市场，因此全年签约量较少，均在 4000 套以下。 4、南宁市商品住宅户型配比 2009 年南宁市商品住宅最为畅销的户型依然为舒适型的三室。 5、南宁市商品住宅按面积区间划分 与 2008 年相比，2009 年我市所消化的商品住宅各面积区间分配比率基本接近，仍以单套面积为 75-90 ㎡和 120-144 ㎡的区间为主。一直以来，小户型 75 ㎡以下的单间和一室户型销售价格都较高，而随着"70/90"政策逐步渗入市场，大户型供应明显减少，因此其销售单价也明显提高。 6、南宁市商品住宅按价格区间划分 2009 年，南宁市商品住宅销售价格增长较快，尤其在青秀区凤岭一带，临近年底，各楼盘所推货量销售均价基本保持在 8000 左右，甚至少部分已经达到上万元，因此，今年全市销售单价已不再是 2008 年的 3750-4000 元为主了，而是跳跃了六个等级，基本都在6000 元以上，该价格区间共签约商品住宅 12154 套，占全市总量 20.5/%，是 08 年的 5 倍还有余。其次，价格区间 5000-5500 元销量也比较乐观，共签约商品住宅 6948 套，占全市总量 11.72/%，该价位多集中于江南区和西乡塘区一带。 7、南宁市商品住宅按总价区间划分 2009 年，南宁市商品住宅销售单价都大幅度增长，因此从总价区间看，单套住房总价在 66 万以上已经成为市场主体。 8、南宁市商品住宅购买人群来源地 2009 年，南宁市商品住宅购买人群外地客户逐渐增多，其中本省其他地区购买商品住宅 26591 套，占全市总量的 44.85%，成为我市住房消费主力客群。其次，受东盟发展影响，外省客户也有多增加，共消化 13393 套商品住宅，占全市总量的 22.59%。 9、南宁市商品住宅签约套数排行 (三)、2008—2009年良庆区商品住宅市场签约数据分析 1、良庆区商品住宅市场总体情况 2009年度良庆区商品住宅累计24个项目有成交备案，成交备案套数累计1887套，与上年相比增长121.48%；成交备案面积累计183190.56㎡，与上年相比增长133.34%。成交备案套数与成交备案面积两项均为年度全市环比增幅最大的片区。 从月度成交量走势来看，除 1 月和 12 月成交量同比有所下降外，其他月份同比均有所增长，特别是 11 月，涨幅高达 835.71%。 其中，3 月和 10 月成交量较高，累计分别成交备案 208 套和 251 套。1 月、6 月和 12 月成交量较低，累计分别成交备案 102 套、109套和109套。 由于片区内的原住民多，土地权属问题较为复杂，给征地带来了一定的困难，致使良庆区在 2009 年可选房源不多。据良庆区发展和改革局的数据， 2008年良庆区房地产开发投资金额达6.04亿元，而2009年1月至10月，良庆区房地产开发投资金额仅为2.27亿元，仅这一项，就同比下降了62.39%。目前，良庆区在售的大部分楼盘均为尾盘，加上五象新区还在进一步的规划当中，暂时没有 太多的新盘开发。片区目前正在开发的有位于银海大道的银海华廷和天筑米兰两个新项目，但具体放量均未定。蓝波湾和金象绿城新一期产品则分别要等到2010年的3月份和6月份才推出，总量1000多套。 2、良庆区商品住宅签约价格走势 2009年度良庆区商品住宅类成交备案均价3264元/㎡，与上年相比上涨5.23%。从月度成交均价看，11月份以3761元/㎡的成交备案均价位居各月度首位。与上年相比，除了 4、5、6 月份分别有-2.11%、-6.28%、-5.05%的小幅下滑外，其他月份均价均呈上涨趋势，其中，11月份涨幅高达26.82%。 3、良庆区商品住宅签约套数户型配比 2009年度良庆区成交套数最多的依然是三室户型，共成交套数624套，一室与二室户型成交量紧随其后，分别为470套和448套。同上年相比，四室与复式户型成交量大幅上涨，涨幅分别为436.00%和226.19%，位居各户型涨幅前两位。而五室户型成为本年度所有户型中唯一成交量下滑的户型，环比下降了25%。 4、良庆区商品住宅按面积区间划分 2009 年度良庆区商品住宅以单套面积为 45~75 ㎡、105~120 ㎡以及 75~90 ㎡的区间为主，分别签约 566 套、288 套和 271 套，占成交备案量的29.99%、15.26%和14.36%，位列前三。同上年相比，面积区间为105~120㎡和120~144㎡的商品住宅涨幅最大，分别上涨了223.60%和206.67%。而面积区间为45㎡以下的商品住宅环比出现下降，降幅为18.27%。 5、良庆区商品住宅按价格区间划分 2009年，良庆区商品住宅销售价格略有增长，价格区间在4500~4750元的商品住宅涨幅最大，达到了170%。2009年良庆区商品住宅销售单价主要集中在2500~3500元，该价格区间共签约商品住宅1001套，占总量53.04%；3500~4000元的商品住宅销量也不少，该价格区间共签约商品住宅504套，占总量26.71%。 6、良庆区商品住宅按总价区间划分 2009 年良庆区商品住宅成交总价依然以 22~33 万这一价格区间为主，但与上年相比，此价格区间的占比下降了 2.09 个百分点。 而 33~44 万和 44~55 万这两个价格区间的成交量增长迅速，环比分别增长了 222.81%和 276.60%。从上表中可以很清晰地看出，随着2009年南宁楼市整体上扬的趋势，良庆区的住宅销售单价也有所上涨，这必然导致住宅总价逐步增高。 7、良庆区商品住宅购买人群来源地 2009 年，良庆区商品住宅销售套数共计 1887 套，较 2008 年增加了 1035 套，涨幅 121.48%。各类购买人群均有所增长，其中本市非城区客户增长迅速，环比增长262.04%，本省其他地区客户也较2008年增长了173.06%。这两部分客户共购买商品住宅1131套，占良庆区商品住宅销售总量的 59.94%。此外，外省市客户成交量增加了 97.26%，几乎翻番。而 2008 年良庆区商品住宅消费的主力客群——本市城区客户今年占比下降15.28%。 8、良庆区商品住宅签约套数排行 （四）、商铺市场签约数据分析 1、2009 年南宁商铺签约量大幅增长，12 月达最高锋值 2009年，南宁市房地产市场不仅火了商品住宅，同时也火了商铺物业，签约量大幅度增长。据统计，今年商铺物业累计签约5214套，总面积约为 13.82 万㎡，与上年相比分别增长 20.19%、48.86%；签约均价为 10435 元/㎡，与上年相比上涨 27.10%。主力签约项目《广西国际贸易中心》、《云星城市春天》、《西南商都》、《大和平商贸批发城》等。 从签约量走势图看，2009 年商铺物业各月度涨跌幅度十分明显。数据显示，签约量最低的在 2 月份，累计成交 207 套，面积为14609㎡，与去年同期相比下降38.76%、8.26%；12 月份销量突破年度最高，达761 套，面积为75563 ㎡，同比增长30.98%、77.40%。 2、2009 年青秀区商铺与上年相比增幅达 160.46% 从各城区签约情况看，2009年青秀区代替了2008年度成为了“大赢家”，累计签约 1818 套，占比达 34.87%，主力签约项目分别为《老挝园区月亮湾》、《广西国际贸易中心》。其次为西乡塘区，累计成交备案1235套，占比为23.69%，主要项目为《云星城市春天》、《盛天名都》等。一直以供应商铺的兴宁区，本年度供应量下降，以签约1197套排第三位，占比22.96%，主力签约项目《西南商都》、《大和平商贸批发城》、《澳华花园》、《盛世联邦广场》等；江南区良庆区分别签约822套、142套，占比为15.77%、2.72%。 从各城区签约均价上看，兴宁区平均销售价格为全市最高，达 13725 元/㎡，与上年相比上涨 24.50%；其中，个别项目表现突然，如位于朝阳路上的《西南商都》项目以均价 56155 元/㎡签约 263 套。其次青秀区，为 11543 元/㎡，与上年相比上涨 7.02%，主力贡献项目《盛世联邦广场》等。 3、2009 年南宁商铺签约产品面积区间分布 从各面积区间来看，2009 年度商铺物业以 40 ㎡以下面积区间签约套数所占份额最高，累计备案 2388 套，占比达 45.80%，与上年相比下降15.08%，主力由《西南商都》、《广西国际贸易中心》和《大和平商贸批发城》等供应；其次为40-60㎡的面积区间，累计签约1311套，占比量为25.14%，与上年相比增长68.51%；60-80㎡面积区间累计签约610套，占比量为11.70%，与上年相比增长68.27%。大面积区间500㎡以上签约量较小，仅签约92套，占比为1.76%。 4、2009 年南宁商业签约产品价格区间分布 从各价格区间上看，2009年商铺物业签约以6000-10000元/㎡价格区间为主力，累计签约1326套，占比量为25.43%，与上年相比增长 25.93%；其次为 6000 元/㎡以下价格区间，累计签约 1234 套，占比量为 23.67%，与上年相比下降 24.43%；20000-25000 元/㎡以上价格区间签约量最低，累计 291 套，占比量为 5.58%，与上年相比增长 19.75；高价位 20000 元/㎡以上签约量与上年相比大幅度增长，增幅为208.80%。 （五）、写字楼市场签约数据分析 1、2009 年写字楼物业签约清淡，年底收官 12 月价格跌破底谷 2009年南宁市无论是商品住宅还是商铺物业签约量均呈增长态势，而写字楼市场异常冷清，签约量大幅度下降，降幅超过5成。 据统计，全年累计259套，面积为27696㎡，与上年相比分别下降52.82%、58.11%，累计金额15656.36万元，与上年相比下降53.37%，均价为5653元/㎡，与上年相比涨幅为10.85%。主力签约项目为《盛世龙腾》、《上东国际》、《大和平商贸批发城》、《东方国际商务港》等。 从月度走势看，2009 年写字楼物业无论签约量还是均价涨跌幅度较为明显。数据显示，签约量最高锋值在 1 月份，累计成交 6023套，面积为 3446 ㎡，与上年相比增长 10.34%、60.48%；从均价上看，最高均价同样出现在 1 月份，为 6844 元/㎡，与上年相比增长20.14%，年底收官 12 月份，均价跌至全年最低价，为3717 元/㎡，与上年相比下降42.33%，仅签约8 套。 2、2009 年南宁写字楼物业备案价格区间分布 从各价格区间看，2009年写字楼物业以中、低价位5000元/㎡以下和5000-7500元/㎡的价格区间为主，累计签约套数分别为 114套、99 套，占比为 44.02%、38.22%，与上年相比分别下降 56.49%、59.92%；7500-10000 元/㎡及 10000 元/㎡以上价格区间签约套数较低，分别为28套、18套，占比为10.81%、6.95%，与上年相比7500-10000元/㎡增长40%、10000元/㎡以上下降10%。。 （六）、别墅市场签约数据分析 1、2009 年南宁市别墅市场表现清淡 3 月成交量跌破底谷 随着“禁别令”执行的尾声，当年赶在“禁别令”前报建开发的最后一批独栋别墅，在 2010 年将成为现房，该批开发的独栋别墅已成为独栋一手房市场上的最后晚餐。近来外地购房者纷纷投资独栋别墅，就是因为其他城市的独栋别墅已完全进入稀缺，价格已到了8-15万元/平方米左右，而南宁的独栋别墅只在18000-25000元/平方米，价格的差距，使他们看到南宁独栋别墅仍然有“末班车”的机会，这将会成为2010年南宁房地产投资的一大趋势。 从月度走势看，受项目个案的影响，2009年南宁别墅市场无论成交量还是均价月度涨跌幅度较为明显。数据显示，成交量最低的在3月份，累计成交12套，面积为3516.48㎡；8 月份，均价达到2009 年的最高锋，达 10152 元/㎡，集中主力备案项目为《嘉和城》、《枫林蓝岸》。 2、2009 年南宁别墅备案价格区间分布 从成交备案价格区间看，2009年南宁别墅以200万以上、125~150万和75万以下的价格区间为主，累计备案套数分别为287套、108套和87套，占比为47.28%、17.79%和14.33%。75~100万及150~175万价格区间成交备案套数较低，累计成交套数分别为18套和19套，占比为2.97%、3.13%。 二、2010年南宁地产市场研究 (一)、2010年1-8月南宁市商品房市场分析 1、新建商品房批准预售情况 1-8月份，全市新建商品房批准预售面积406.88万平方米，与去年同比增长28.87%。其中商品住房332.78万平方米，与去年同比增长26.34%；办公楼13.73万平方米，与去年同比增长256.62%；商业营业用房23.44万平方米，与去年同比增长16.27%。 8月份，全市新建商品房批准预售面积59.11万平方米，与上月环比增长50.45%。其中新建商品住房50.64万平方米，与上月环比增长74.56%；办公楼0.15万平方米，上月办公楼无预售量；商业营业用房4.61万平方米，与上月环比下降11%。 2、新建商品房销售情况 1-8月份，新建商品房成交面积311.25万平方米，与去年同比下降39.49%，成交套数32795套，与去年同比下降36.98%。其中住房成交面积259.46万平方米，与去年同比下降44.01%，成交套数25501套，与去年同比下降41.54%；商业营业用房成交面积13.97万平方米，与去年同比下降38.05%，成交套数1473套，与去年同比下降59.73%；办公用房成交面积7.79万平方米，与去年同比增长116.99%，成交套数293套，与去年同比下降43.76%。 8月份，新建商品房成交面积36.42万平方米，与上月环比下降5.65%，成交套数4072套，与上月环比下降3.51%。其中住房成交面积为30.57万平方米，与上月环比下降14.27%，成交套数3114套，与上月环比下降15.82%；商业营业用房成交面积2.31万平方米，与上月环比增长106.25%，成交套数149套，与上月环比增长112.86%；办公用房成交面积0.84万平方米，与上月环比增长500%，成交套数41套，与上月环比增长192.86%；其余商品房2.7万平方米，分别属于车库、杂物房等其它用途的房屋。 3、存量房交易情况 1-8月，存量房成交面积91.44万平方米，与去年同比增长38.99%；成交套数9773套，与去年同比增长39.47%；成交金额36.94亿元，与去年同比增长73.75%。其中存量住房成交面积83.55万平方米，与去年同比增长39.76%；成交套数8650套，与去年同比增长35.66%，金额33.41亿元，与去年同比增长73.92%。 8月份，存量房成交面积10.08万平方米，与上月环比下降6.06%；成交套数1122套，与上月环比下降0.62%；金额4.18亿元，与上月环比增长0.48%。其中存量住房成交面积9.48万平方米，与上月环比增长0.64%，成交套数1002套，与上月环比下降1.76%，金额3.79亿元，与上月环比下降0.26%。 （二）、1-8月南宁市商品房月份分析 1、2010年1月南宁市商品房交易情况 2010年1月，南宁普通住宅成交2727套，成交套数环比下降63.36% 同比上涨53.89%；成交价为6316元/㎡，环比上涨10.16% 同比上涨52.79%。 官方统计数据显示，2010年1月南宁市普通住宅成交均价达6316元/㎡，携2009年房房事之凶猛，勇冠2010年上半年月度均价。 1月成交1261套、面积151255㎡、金额10亿7千余万、均价7098元/㎡，青秀区一如既往的勇猛。 青秀区凤岭南、北两个板块显然以是南宁楼市的核心板块和风向标，其对南宁整体市场的影响不可谓不巨大。南宁楼市的格局大致如此：青秀区、西乡塘区和江南区三足鼎立，其中又以青秀区为重点；从市场占比来看，青秀区无论套数还是成交面积均占南宁市场50%以上份额，成为市场佼佼者。 从楼市规律来看，一季度为市场淡季，楼盘以自然销售和常规去货为主。1月份的市场表现与规律相符，并无异常，青秀区由于有凤岭南、北两个板块的引领之下表现强悍也与其区域价值和板块所承载的区域使命相符。 （1）、价格 如上图，1月，南宁普通住宅成交2727套，成交套数环比下降63.36% ，同比上涨53.89%；成交价为6316元㎡，环比上涨10.16% ，同比上涨52.79%。其中，单价为6250~6500元/㎡的住宅备案套数为260套，占比最高，为总占比的9.53%，这部分房源的均价为6380元/㎡。 如图，1月南宁普通住宅中，总价为44~45万房源备案套数为512套，备案面积为48311平方米，这部分房源的均价为5243/㎡。 （2）、面积 如上图，1月南宁普通住宅75~90平方米房源备案量为508套，备案面积为43159平方米，占总比的18.63%，这部分房源的均价为6106/㎡。 （3）、户型 如上图，1月南宁普通住宅三室房源备案量为1110套，备案面积为141550平方米，占总比的40.70%，这部分房源的均价为6270元/㎡。 （4）、区域 如图，1月青秀区本案套数为1261套，备案面积为151255平方米，均价为7098元/㎡。在几个城区中，青秀区的备案套数、备案面积及均价仍居第一。 2、2010年2月南宁市商品房交易情况 2月，南宁市普通商品房成交不足1500套，成交均价也回落至5817元/㎡，淡季来袭。 整个2月，南宁楼市翘楚区域青秀区成交646套，与1月相比锐减几近50%；西乡塘区成交428套；江南区215套；兴宁区83套；良庆区43套。 价格方面，青秀区和西乡塘区以6136元/㎡和6033元/㎡同属第一阵营；兴宁区以5322元/㎡处第二阵营；江南区以4857元/㎡、良庆区以4180同属第三阵营。回望2009的疯狂楼市，西乡塘区的市场表现甚至比常占楼市头把交椅的青秀区更值关注。 （1）、价格 如上图，2月，南宁普通住宅成交1415套，成交套数环比下降48.11%，同比下降43.80%；成交均价为5817元/㎡，环比下降7.91% ，同比上涨48.90%。其中，单价为6250~6500元/㎡的住宅备案套数为215套，占比最高，为总占比的15.19%，这部分房源的均价为6236元/㎡。 如图，2月南宁普通住宅中，总价为22~33万房源备案套数为310套，占总占比的21.91%，这部分房源的均价为4759元/㎡。 （2）、面积 如上图，2月南宁普通住宅75~90平方米房源备案量为301套，占总比的21.27%，这部分房源的均价为5669元/㎡。 （3）、户型 如上图，2月南宁普通住宅三室房源备案量为497套，占总比的35.12%，这部分房源的均价为5883元/㎡。 (4)、区域 从上图中我们可以看到，2月南宁的普通住宅城区分布中，青秀区的备案套数居第一位，为646套，占总占比的45.65%，备案面积为73200㎡，占总占比的52.38%。青秀区2月份普通住宅均价为6136元/㎡。 3、2010年3月南宁市商品房交易情况 整个3月，南宁市普通商品房成交套数不足1700套，其中，青秀区708套、江南区423套、西乡塘区315套。 受“两会”定调以及政策风向影响，买方率先进入观望，政府调控楼市的各种表态，显然已引起神经敏感的购房者们的高度注意。 （1）、价格 如上图，3月，南宁普通住宅成交1692套，成交套数环比上涨19.58%，同比下降60.37%；成交均价为6039元/㎡，环比上涨3.81% ，同比上涨38.79%。其中，单价为3500㎡以下的住宅备案套数为231套，占比最高，为总占比的13.65%，这部分房源的均价为2963元/㎡。 如图，3月南宁普通住宅中，总价为44~55万房源备案套数为427套，占总占比的25.24%，这部分房源的均价为5144元/㎡。 （2）、面积 如上图，3月南宁普通住宅75~90平方米房源备案量为401套，占总比的23.70%，这部分房源的均价为5770元/㎡。 （3）、户型 如上图，3月南宁普通住宅三室房源备案量为710套，占总比的41.96%，这部分房源的均价为5893元/㎡。 (4)、区域 从上图中我们可以看到，3月南宁的普通住宅城区分布中，青秀区的备案套数居第一位，为708套，占总占比的41.84%，备案面积为79645㎡，占总占比的44.27%。青秀区3月份普通住宅均价为6535元/㎡。 4、2010年4月南宁市商品房交易情况 4月，号称史上最严厉调控的新政出台，陆续，从土地到税收，从贷款到利率，调控政策接踵而至。 在这样的市场和政策背景之下，4月，南宁普通住宅成交2285套，均价6081元/㎡，市场走向未有明显变化。 从成交户型来看，两室成交632套，三室成交1083套；从面积区间来看，75—90㎡成交560套，90—105㎡成交399套。 （1）、价格 如上图，4月，南宁普通住宅成交2141套，成交套数环比上涨26.54% ，同比下降48.07%；成交均价为6193元/㎡，环比上涨2.55% ，同比上涨44.96%。其中，单价为7500~8000元/㎡的住宅备案套数为288套，占比最高，为总占比的13.45%，这部分房源的均价为6890元/㎡。 如图，4月南宁普通住宅中，总价为33~44万房源备案套数为389套占总占比的18.17%，这部分房源的均价为3957元/㎡。 （2）、面积 如上图，4月南宁普通住宅75~90平方米房源备案量为602套，占总比的28.12%，这部分房源的均价为5752元/㎡。 （3）、户型 如上图，4月南宁普通住宅三室房源备案量为955套，占总比的44.61%，这部分房源的均价为6126元/㎡。 （4）、区域 从上图中我们可以看到，4月南宁的普通住宅城区分布中，青秀区的备案套数居第一位，为1233套，占总占比的57.59%，备案面积为140455㎡，占总占比的60.70%。青秀区4月份普通住宅均价为6423元/㎡。 5、2010年5月南宁市商品房交易情况 “黄金5月”在史上最严厉调控政策的伴随下萎靡到来，全市当月成交4000余套。 我们来看5月楼市表现中的购房者来源：本市城区957套、本市非城区322套、本省其他地区1845套、外省市953套、无法识别39套。这组微观数据至少释放了以下几个信息：其一，南宁的市场是广西的市场，立足南宁放眼全区才是出路；其二外省市953套的成交量说明投资需求并不像传说中那般凶猛（尤其在新政背景之下）。 （1）、价格 如上图，5月，南宁普通住宅成交4116套，成交套数环比上涨92.25%，同比下降40.95%；成交均价为5493元/㎡，环比下降11.30%，同比上涨24.36%。其中，单价为3500元/㎡以下的住宅备案套数为781套，占比最高，为总占比的18.97%，这部分房源的均价为3055元/㎡。 如图，5月南宁普通住宅中，总价为44~55万房源备案套数为1011套，占总占比的24.56%，这部分房源的均价为5191元/㎡。 （2）、面积 如上图，5月南宁普通住宅75~90平方米房源备案量为1331套，占总比的32.34%，这部分房源的均价为5523元/㎡。 （3）、户型 如上图，5月南宁普通住宅二室房源备案量为1760套，占总比的42.76%，这部分房源的均价为5727元/㎡。 （4）、区域 从上图中我们可以看到，5月南宁的普通住宅城区分布中，青秀区的备案套数居第一位，为2521套，占总占比的61.25%，备案面积为283736㎡，占总占比的65.83%。青秀区5月份普通住宅均价为5477元/㎡。 6、2010年6月南宁市商品房交易情况 6月，从江南燃起的战火有燎烧全市的趋势。6月的成交数据：成交2289套，均价5639元/㎡。本市城区成交435套、本市非城区141套、本省其他地区1112套、外省市574、无法识别27套。 （1）、价格 如上图，6月，南宁普通住宅成交2289套，成交套数环比下降44.39%，同比下降66.12%；成交价为5639元㎡，环比上涨2.65% ，同比上涨23.44%。其中，单价为4500~5000元/㎡的住宅备案套数为356套，占比最高，为总占比的15.55%，这部分房源的均价为4786元/㎡。 如图，6月南宁普通住宅中，总价为44~55万房源备案套数为791套，占总占比的29.66%，这部分房源的均价为5017元/㎡。 （2）、面积 如上图，6月南宁普通住宅75~90平方米房源备案量为791套，占总比的34.56%，这部分房源的均价为5978元/㎡。 （3）、户型 如上图，6月南宁普通住宅二室房源备案量为1016套，占总比的44.39%，这部分房源的均价为5762元/㎡。 （4）、区域 从上图中我们可以看到，6月南宁的普通住宅城区分布中，青秀区的备案套数居第一位，为891套，占总占比的38.93%，备案面积为103121㎡，占总占比的44.52%。青秀区6月份普通住宅均价为6265元/㎡。 7、2010年7月南宁市商品房交易情况 在新政持续影响下， 南宁市商品房新增供应量和成交量本月均创下4月新政以来新低。 7月南宁商品房新增供应量为37.23万㎡，环比下降44.35%，同比下降51.59%，与2009年月度供应均值相比下降31.41%，开发企业再度进入调整，市场供应减少。 7月南宁商品房成交面积为28.98万㎡， 环比减少29.39%， 同比减少51.78%， 与2009年月度成交均值相比减少57.46%，市场成交量再回落，需求萎缩趋势仍然在加剧。 7月南宁商品房成交均价为5632元/㎡，环比下降2.87%，同比上涨15.13%。在商品住宅价格有所松动的带动下，商品房价格环比小幅下滑。 表：南宁市2010年7月商品房供求及成交情况表 （1）、供求比分析 09 年 6 月至10 年 7 月南宁市商品房供求情况 开发企业放缓供应节奏，供求差距缩小 7月南宁商品房市场供求比为1：0.78，为了在需求萎缩的市场营造热销场面，开发企业本月调整推案节奏，市场新增供应放缓明显，虽然成交量仍然继续恶化，但在供应量相对减少的情况下，本月供求比与上月比状况有所改善，南宁楼市继续调整。 （注：供求比即面积供销比=1：当月成交面积/当月新批预售面积） （2）、供应量分析 开发企业调整供应节奏，市场供应再萎缩 09年6月-10年7月南宁商品房新增供应情况 7月南宁商品房新增供应量为37.23万㎡，环比下降44.35%，同比下降51.59%，与2009年月度供应均值相比下降31.41%。7月在调控风潮依然继续的预期作用下，部分住宅为主的项目拉长了蓄客的时间，部分项目则选择了按兵不动。总之，本月开发企业进行了短暂的策略调整。 （3）、成交量分析 市场成交量持续回落，需求萎缩趋势继续加剧 09年6月至10年7月南宁商品房成交量走势 7月南宁商品房成交面积为28.98万㎡， 环比减少29.39%， 同比减少51.78%， 与2009年月度成交均值相比减少57.46%。无论环比、同比抑或是与2009年均值相比均出现了较大幅度的减少，而且下跌的幅度在加大，南宁楼市成交情况似乎并未探底。成交量大幅度下跌固然有开发企业调整供应策略，供应量减少有关，但由于新政作用持续影响，投资性需求以及改善性需求大量被压制。市场前景迷雾重重，也导致了部分刚性需求的观望，新政的影响本月仍然在加剧。 （4）、成交均价分析 在商品住宅、办公物业成交价格回调的带动下，商品房价格小幅调整 从成交均价来看， 2010年7月南宁商品房成交均价为5632元/㎡， 环比下降2.86%，同比上涨15.13%。从成交的具体情况看，我们认为商品房成交价格的调整主要还是成交结构变化所致，本月商品住宅成交量较大，且成交多来自兴宁区、江南区两大房价相对较低的区域，商品住宅成交结构性下调，7月份，南宁市商品住宅成交均价为5643元/㎡，环比下跌5.56%。另外，本月成交的办公和商业物业当中，非市中心高价物业成交有所增加，整体拉低了成交均价，导致了价格出现结构性回调。 8、2010年8月南宁市商品房交易情况 （1）、价格 2010年8月份，南宁市整个商品房市场共备案成交商品房383104.97㎡，销售金额为22.986亿元，商品房均价为6000元/㎡。 ▼ 同比 与去年同期相比，8月份南宁房地产市场商品房销售备案面积↓51.89%，销售金额↓34.20%，均价↑23.45%。 ▼ 环比 环比10年7月份，8月份南宁房地产市场商品房销售备案面积↓6.93%， 销售金额↑21.88%，均价↑12.49%。 从上图表可知，南宁市商品房8月单月均价6000元∕㎡，环比上升12.49%，成交备案面积小幅波动。随着全国出现楼市小回暖的态势，南宁市场也呈回升态势，目前购房者的购买意向有所增强。 、面积 2010年8月份，南宁市住宅共新增批准预售面积365897.2㎡,成交备案面积为292632㎡，新增批准预售面积超过成交备案面积73265㎡。售批比为0.79，环比下降0.72点。 1-8月份，南宁市商品住宅累计共新增批准预售面积2979178㎡, 累计成交备案面积2347610㎡，累计新增批准预售面积超过成交备案面积631568㎡。 从以上图表可知，南宁市累计商品住宅批准预售面积大于住宅成交备案面积，估计有6300套左右的大户型产品于市场，而目前刚性需求客户普遍青睐中小户型产品，剩余库存的产品都以大户型为主，销售速度较为缓慢。 （3）、8月房地产市场分析 传统淡季不淡 大盘小户热卖 都说8月是楼市的传统淡季，但在新政调控的影响下，不少观望的开发商陆续在临近“金九银十”之际开盘试水楼市，令这个8月楼市不太冷。除已在7月集体发力的青秀暂时“沉默”外，兴宁、西乡塘、城南共有9个楼盘上市，开发商大多表示开盘当天卖出90%以上或者售罄。 南宁住房局数据显示，8月新增住宅供应量1676套。各上市楼盘中，西乡塘部分楼盘价格略高于购房者预期，兴宁和城南的房价维稳。从购房者来看，刚需依然是主力，有部分改善型购房者和少数投资者入场。 心态 楼盘小步试水购房出手果断 8月，已于7月进行较大规模发售的青秀楼市“放空档”，无一楼盘开盘。青秀大多楼盘是受工程节点影响，而更多的是寄望即将到来的“金九银十”，全力蓄势迎战传统楼市旺季。相对而言，兴宁、城南和西乡塘多个楼盘较为活跃，多以小量多次推货的方式维持市场热度，以一边试探市场一边谋略的方式迎接“金九银十”。 据统计，8月南宁共有9个楼盘开盘，推出1676套房。与7月相比，开盘数量和推货量均有所减少，但是人气有增无减。如碧园南城故事、台湾街开盘当天分别有1500多人和2000多人到场。采访发现，多数购房者买房出手果断，对于个别价格高于预期的楼盘，皆能从自身自住需求出发，结合政策和项目品质综合判断，适逢房源合适，价格在承受范围内的，出手购房不再显犹豫。 价格 楼盘价格维稳少数房价高于预期 8月，房价基本维稳，少数楼盘开盘价高于购房者预期。 青秀自然销售的楼盘，房价无大变动，主力价格多在7000~1万元/平方米之间。其他各片区的多个推新楼盘，大部分价格维稳，如兴宁的保利山水怡城多次开盘均价保持6300元/平方米，龙光普罗旺斯新推阔景房起步价4980元/平方米，均价5500元/平方米，与上期开盘价持平。此外，有少数楼盘价格高于购房者预期，如台湾街开盘均价5390~6460元/平方米，不少购房者表示实际认购价格比预期的要高出800元/平方米左右。碧园·南城故事打出“3”字头起步价，但低价房多为大户型，小户型单价都在5000元以上。购房者表示价格比预想的高，但还在接受范围内。 需求 大盘小户受宠刚需仍唱主角 8月份推新项目，以刚需楼盘为主，刚需自住购房者一如既往是楼市的主力军。 多数刚需楼盘房价在4000~6000元/平方米之间，户型以60多~120平方米的N+1房为多。价格适中，户型紧凑的新品，吸引了许多自住型购房者出手。如荣和山水绿城、保利山水怡城、台湾街、融晟公园大地开盘，90平方米以下的户型走量最快。 兴宁与城南吸引的仍是大批刚需，其中出现了少量改善型购房者。西乡塘的台湾街、君临天下的购房人群以项目周边的居民为多，也有不少来自周边县市的购房者，其中大部分为自住购房需求，其中不乏少量投资者。 9、后市分析 金九银十 南宁楼市将有42个新老楼盘扎堆上阵 错过了“五一”，不能再失守“十一”。对于开发商而言，这是一年中两个最重要的卖房节点。由于调控新政的出台，致使“五一”楼市受挫，“金九银十”成为不容错过的楼市销售时机。居周刊初步统计，9月、10月，南宁楼市将有42个新老楼盘扎堆上阵，总供应量超过4500套，由此可见，开发商已经坐不住了。而从近期开盘楼盘里的人气、成交量来看，购房者也按耐不住了，迎来买房良机。 金九银十买房良机 据统计，南宁楼市将有42个新老楼盘将在9、10月份发售4500套以上的新品，其中，以青秀、西乡塘最为集中，两个区域约有30个楼盘上市，新增房源3000余套。各片区所推新品户型丰富，凤岭片区多为100平方米以上的中大户型，但也有中国铁建·凤岭山语城推出38~76平方米的小户公寓，其他区域如西乡塘、城南仍以刚需购房者为主，主推100平方米以下的中小户型。 “金九银十”将是一个买房的好时机，不仅供应量大，选择范围也广。而且，当前正值楼市调控，不少开发商也会进行一些打折促销或让利卖房，因此碰到好机会就不能错过。 一段时间以来，一些楼盘尤其是大盘的人气，与以前相比增加了不少，这些到访的购房者中很大一部分都表示会选在9、10月份买房。 选在“金九银十”买房已经成了不少购房者约定成俗的习惯，因此每年的这个时候，楼市都会形成一轮供应和需求的高潮。即使在2008年这样的楼市低迷期也不例外，9、10月销售成绩要远胜于其他月份。 新政调控之下，南宁楼市并未出现明显下行，观望情绪逐渐减弱，9、10月份正是购房者尤其是刚需们出手的好时机。 资金紧张开盘救急 随着“金九银十”的到来，许多开发商开始着急开盘卖房了。资金压力恐怕是其中较为重要的因素之一。如今已经进入第三季度，过了“金九银十”，2010年即将见底，到时施工建设、设计、银行等多个单位就要找开发商“算账”了，如果届时没有充足的资金，那么对于开发商尤其一些实力有限的开发商而言，这个冬天将不会好过。 而今年以来，除了一些品牌企业，如荣和、保利、龙光和汇东等公司的楼盘销售形势较好，南宁真正卖得好的楼盘并不多，不少楼盘可能至今没开过一次盘，由于产品品质一般，价格较高，走量也较慢。 憋了三月不开不行 新政以来，南宁楼市可谓“一半海水，一半火焰”。城南等定位刚需的楼盘，大打价格战，由于在价格上主动迎合了刚需，价位符合他们的预期，热销捷报不断，甚至“日光”频现。 不过这只是南宁楼市的一面，就在中低价位楼盘热销的同时，那些高价楼盘基本走不动。数据显示，7月份销售排行榜中，入围成交套数前十名的多数是均价在5500元/平方米以下的楼盘，均价在6500元以上的楼盘没有一个。 调控之初，市场不明朗的形势下，不少楼盘选择了观望等待，一些楼盘纷纷推迟了开盘计划。以高价楼盘集中的青秀为例，6月份原计划有8个楼盘推出新品，结果有6个推迟了开盘。从现在来看，政策在短期内扭转的可能性几乎没有，继续推迟开盘意味着时间成本和机会成本大大增加。如今适逢一年一度的“金九银十”，一些楼盘也终于憋不住了，南宁楼市即将迎来楼市大爆发。 房地产不像其他行业，从生产到销售有一个周期，去年下半年由于市场预期较好，有一大批项目上马，到今年9、10月份正好赶上工程节点。而且，在楼市前景仍不明朗的情况下，谁能抢占先机谁就能占据主动权，不然将陷入被动局面。憋了这么久，不得不开了。 市场复苏正好入市 据媒体报道，7、8月，北京、上海等不少国内其他城市的楼市成交量开始回暖。根据南宁市住房局官方网站的数据显示，南宁的楼市状况也有所好转。7月，南宁市新建商品住房成交面积35.66万平方米，环比增长26.45%，成交套数3699套，环比增长25.47%。8月份截至30日，南宁市新建商品房累计签约成交已经到达3996套，超过了7月份的成交量。相比新政以来不断下降的成交量，7月以来成交量开始回升，另外从人气来看，市场也正在慢慢走向复苏。 因为有大量的楼盘放量，楼市不缺乏供应，从买方市场来看，经过一段时间的观望，不少购房者纷纷解禁。谭志宏认为，调控当道，后市走势尚不明朗，在这样的的背景下，开发商趁着市场的复苏出货不失为明智之举。 与2009年的疯狂高涨情况相比，今年的“金九银十”应该会呈现不愠不火的局面，供应量肯定会增加，而价格将以稳为主，不排除会温和上涨的可能，因为青秀大量高端楼盘的上市，可能会拉高南宁楼市的整体房价。 9~10月预计上市楼盘 青秀区 楼盘面积区间(平方米)房源数量 荣和大地89~141平方米未定 中国铁建凤岭山语城38~76的高层公寓，400多套128~179的洋房 信地伴云居119~164160多套 润华尚城街区 87~130200多套 维也纳森林小区82~21060多套 枫林蓝岸 154~290未定 财富国际广场 134~15250多套 汇东郦城 13932套 恒 大苹果园97~135 160多套 凯悦国际 142~145130多套 梦之岛花园 96~124约60套 绿海云天 87~129100多套 广源国际社区 125~173未定 金菲豪园 120~150，首期40多套 文莱御园 120~180约20套 联发尚品 84~131139套 云星钱隆天下 50~10378套 昊壮一品尊府 131~133，18套 209~210(复式) 民发大观天下 110~216 未定 西乡塘 振宁·现代鲁班89~90约120套 隆源国际公馆 42~49168套 台湾街 78~134米250套 华亨邕江御景 40~96未定 天域香格里拉 36~89未定 西建水岸华府 26~60100余套 同人学府大道 38~110约200套 骋望怡璟湾 80~120约200套 红日江山 72~205未定 泛宇邕江一品 24~130未定 兴宁 荣和山水绿城 65~126未定 保利山水怡城 未定未定 金源橘子郡 85~135未定 红日山湖 未定未定 江宇世纪城 47~120未定 城南 龙光普罗旺斯 90左右近100套 9月 汇东星城 76~133300多套 八桂绿城云顶印象 45~130近100套 碧园南城故事 10650套左右 融晟公园大地 142~15454套 蓝波湾 80~13088套 万昌邕江明珠 80~130未定 天筑米兰 50~80144套 随着“金九银十”的到来，不少楼盘或开盘或推新品，南宁楼市将迎来供应高潮。 三、2009—2010年南宁市土地市场总汇 （一）、2009年南宁土地市场概述 1、2009年南宁市土地市场走势分析 土地市场总体成交情况的平稳发展，作为土地市场上非常重要的城镇住宅土地的成交情况也是我们关注的重点，我们可以在上图城镇住宅成交情况走势上看，虽然土地市场表现出较为规律的曲折，但是在曲折中我们可以看出非常明显的上升趋势。南宁的商品房价格相对许多首府城市、一线城市仍有较大的上浮空间，许多投资者也看中了南宁市的升值潜力纷纷在南宁投资置业，正是楼市的带动坚信开发商的信心，在拿地上更显出“阔绰”。 2、2009南宁土地市场小结 从土地市场来看，2009年“地王”频出，推高房价，出现了许多变数和演绎了许多惊奇。土地作为政府财政的重要收入，在09年的重要性表现的更为明显，在楼市大好的情况下，政府的积极推地，许多去年流拍的土地在今年都以较好的价格成交，而城镇住宅用地的成交价格也正不断攀升。其中12月份法院处置拍出的柳沙地块，以楼面地价5888元/㎡多的价格成为本年度最高的楼面地价，由此可以看出开发商对这一板块的升值潜力是十分看好的。相对较低的楼面地价是位于仙葫大道的地块，而其中一小宗位于仙湖别墅用地也排出了楼面地价4000元/平米的高价，可见市场对高端产品的市场接受价位已经达到一个相当高的水准。 2009年土地市场较火主要有三个原因：一是资金的回笼让开发商已经手握重资；二是国家的货币政策还没有收紧，土地、金融等政策不明朗；三是民间资本在国外的游资回撤，房地产成为新的投资渠道。2010年，在地王的杠杆效应作用下，毫无疑问，土地产生的利润将更大，也将会有新的地王诞生。 （二）、2010年南宁土地市场分析 1、2010年南宁土地市场概况 全年计划供地7749亩 2010年南宁土地“大放闸” 《南宁市2010年国有建设用地使用权招拍挂公开出让计划表(经营性用地)》（以下简称“《计划》”）日前出炉。《计划》显示，今年南宁市将有7749亩经营性用地纳入土地招拍挂，其中住宅用地4965亩、非居住用地2784亩，计划供地量同比上涨32.61%，刷新历年供地记录。 供地数量：7749亩供地创历年新高 《计划》显示，南宁今年计划出让经营性用地7749亩，比2009年计划多了1894亩，上涨32.61%。其中住宅用地达4965亩，旧城改造项目用地527亩。业内人士分析，这是今年南宁市积极响应国家政策，加大土地供应，缓解商品住宅土地市场“饥渴”的重要举措。 据了解，2007年南宁市计划供地6059.30亩，实际出让3572.0019亩；2008年，计划供地7123.191亩，实际仅出让1734.289亩；2009年计划供地为5854.839亩，实际出让1596.794亩。 供地体量：百亩以上的地块占供地30% 与往年出让计划相比，今年占地100亩以上的地块有26块，占总供地数量的30%。其中200亩以上的有9宗地块。住宅类用地面积在100~200亩之间的地块有16块；200~300亩的有5块，700亩以上的有1块（该地块将分块出让）。 这些地块主要分布在青秀佛子岭路、江南壮锦路和五一路、西乡塘相思湖新区、兴宁的九曲湾、五象新区核心区和龙岗片区。从目前南宁楼市的现状来看，占地超过200亩的楼盘有机会成为板块的焦点楼盘。 热点区域：凤岭北、五象新区住宅供地最多 青秀作为南宁市房地产开发的龙头区域，今年计划供地1291亩。南宁火车东站的规划建设，使得周边的配套土地供应相应增多。从计划表中可以看出，青秀的土地供应主要集中在凤岭北的佛子岭路两侧及云景路，100亩以上的地块居多。 2010年土地供应的另一个热点在五象新区。该区域今年计划供应土地1828亩，其中，位于五象新区核心区的总部基地计划供地450亩。今年3月，五象大道南侧的商务地块成功出让之后，该区域的土地正逐步成为开发商追逐的新热点。 从总供地量来看，西乡塘高居榜首，计划供地1617亩，但物流存储用地和科教用地占751亩，其余城镇住宅批发零售用地主要集中在高新区。 土地需求：大批开发商“等米下锅” 据了解，南宁大多数地产开发企业表示在今年都有拿地计划。 此外，南宁城市仍有很大的发展潜力，不排除一些外地的大开发商“盯上”南宁，拿地成为入邕的第一要素。 市场影响：土地供应增加利于稳定房价 南宁2010年住宅用地计划出让达到4965亩，这也是南宁历年来供地计划中这一项数值最多的一年。 充足的土地供应可减少地王的出现，结构化供地，有希望保证中低收入家庭获得低价房，同时可抑制对商品房的过旺需求，保持房价稳定。随着公开出让土地供应量的增加，地王频出的现象应该会得到控制。 商务区供地进入尾声 目前东盟国际商务区所剩的开发地块屈指可数。在今年的土地出让计划中，仅有3宗配套用地出让。其中一块因竞买人不履行合约而解除协议的东盟国际商务区五星级酒店项目用地将再次推向市场，容积率也由原来的3.5调整到目前公布的5.5。 “绿色”地块首现供地计划表 此次《计划》表中将位于仙葫蓉茉大道西侧115.2亩和凤岭南路北面66.93亩的地块，分别作为自治区绿色示范小区项目和南宁市绿色建筑示范小区用地出让，这将为南宁市房地产注入绿色健康和低耗环保的可持续发展理念，带动和引导南宁市房地产项目向绿色与生态综合模式的方向发展。 2、土地供应分析 调整土地类型供应结构，加大土地供应 2010年7月南宁市土地供应11幅地块，共占地485497.08 ㎡（折合728.246亩），环比上涨18.3%，同比上涨62.86%。 工业用地供应为主，多采用挂牌形式 7月供应2幅城镇住宅用地、批发零售用地，9幅工业用地。供应方式有拍卖和挂牌方式，其中拍卖2幅城镇住宅用地。 地块规模多样化，3幅地块过百亩 从供应地块规模来看，住宅及工业用地均有规模较大地块，3幅地块规模在100亩以上，甚至有一幅工业用地规模超过250亩。10亩以下地块有1幅，20-40亩之间地块有5幅，40亩-60亩之间地块有2幅。 大规模地块可提高抗风险的能力，产品的打造更多样，开发周期较长，可以抵御房地产市场变化及政策带来的压力。而小规模地块便于快速开发，快速回笼资金。 从供地区域来看，以江南区为主 从供应区域来开，7月份良庆区、江南区、兴宁区这三个区域有土地供应。江南区的经开区是一个工业集中园区，因此工业用地供应较为集中。而兴宁区，本月主要供应是城镇住宅用地。青秀区城镇住宅用地遇冷，因此政府在调整供地结构的同时，也调整供地区域，将兴宁区列为接力青秀区的头号种子区域。 3、2010年9月土地拍卖公告 （1）、南宁市2010年第九期国有建设用地使用权公开出让公告 挂牌捆绑出让地块基本情况和规划指标要求 GC2010-027地块 : 北湖北路11-1号（原南宁柠檬酸厂）旧城改造项目用地位于北湖北路11-1号。项目总用地面积22265.48平方米（合33.3982亩），其中实际用地面积为20603.14（合30.9047亩）；道路用地面积为1493.62平方米（合2.2404亩）；绿化用地面积为168.72平方米（合0.2531亩）。土地批准用途：城镇住宅、批发零售。土地使用年限：城镇住宅70年、批发零售40年。主要规划设计条件：容积率＞3.0且≤3.5，建筑密度＞20%且≤28%，绿地率＞30%且≤35%。批发零售用地建筑面积占总建筑面积的比例控制在5%-10%，其余为城镇住宅，建筑高度控制要求在60米以内。项目范围内配建不少于6500平方米（按项目新建住宅建筑面积的10%计算），且不少于72套的住宅作为拆迁安置回建房，由市人民政府按2900元/平方米回购。[详见《南宁市规划管理局建设项目规划设计条件通知书》（审批号：2010-036）、《北湖北路11-1号旧城改造项目建设条件意见书》（编号：（2010）第3号）和《南宁市城乡建设委员会关于增设北湖北路11-1号旧改项目出让条件的函》（南建函[2010]237号）有关规定]。 该项目采取挂牌捆绑方式公开出让，项目总用地为待拆迁用地。项目总用地范围内土地和地上、地下建筑物（构筑物）均由竞得人按规定进行拆迁，并承担全部拆迁安置补偿费用。南宁市人民政府只收取土地出让净收益，实际出让用地挂牌起始价（土地出让净收益）为人民币120万元/亩，竞买保证金：人民币2500万元。 竞买人范围：中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除仍存在欠缴本市土地出让价款行为和在本市范围内被认定存在土地闲置行为者及法律、法规另有规定者外，均可申请参加。申请人可单独申请，也可联合申请。申请人属联合申请的，必须出具联合各方共同签署的合作协议。 本期国有建设用地使用权公开出让按照报价最高且不低于底价者得的原则确定竞得人。 本期公开出让的详细资料和具体要求，详见公开出让文件。申请人可于2010年8月31日至2010年10月13日,到南宁市锦春路3-1号市国土资源局二楼市土地交易中心获取公开出让文件。 申请人于2010年9月25日18时前向南宁市建设委员会提交《北湖北路11-1号旧城改造项目拆迁补偿安置预案》。 申请人可于2010年10月13日18时前到南宁市土地交易中心提交报名材料。竞买保证金须于2010年10月13日18时前汇入市土地交易中心指定账户（以到账时间为准）。 本期国有建设用地使用权挂牌地点为南宁市锦春路3-1号市国土资源局二楼交易大厅；挂牌报价时间为2010年9月28日上午8时至2010年10月15日上午10时。 （2）、南宁市2010年第二十五期国有建设用地使用权公开出让公告 公开出让地块基本情况 GC2010-050地块位于昆仑大道南面，宗地号为3702122，实际用地面积17838.14平方米（折合26.757亩）。土地用途：工业，产业类型：航空航天器制造；投资强度：≥13407万元/公顷。土地使用年限：50年。主要规划设计条件：容积率≥0.7，建筑密度＞30%且≤40%，绿地率≤20%，建筑高度≤16米。挂牌起始价为25.6万元/亩，竞买保证金为人民币130万元。 GC2010-051地块位于昆仑大道南面，宗地号为3702123，实际用地面积25165.37平方米（折合37.748亩）。土地用途：工业，产业类型：水泥及石膏制品制造；投资强度：≥2250万元/公顷。土地使用年限：50年。主要规划设计条件：容积率≥0.7，建筑密度＞30%且≤40%，绿地率≤20%，建筑高度≤16米。挂牌起始价为25.6万元/亩，竞买保证金为人民币200万元。 注：工业用地行政办公及生活服务设施用地不能超过总用地面积的7% 竞买人范围：中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除仍存在欠缴我市土地出让价款和被认定有土地闲置行为以及法律、法规另有规定者外，均可申请参加竞买。可独立申请，也可联合申请。申请人属联合竞买的，须出具联合各方共同签署的合作协议。 本期国有建设用地使用权公开出让按照报价最高且不低于底价者得的原则确定竞得人。 本期公开出让的详细资料和具体要求，详见公开出让文件。申请人可于2010年9月2日至2010年10月13日，到南宁市锦春路3-1号市国土交易综合大楼二楼市土地交易中心获取公开出让文件。 申请人可于2010年9月2日至2010年10月13日18时止到南宁市锦春路3-1号向市土地交易中心提交书面申请及报名材料，并交纳竞买保证金。竞买保证金必须在2010年10月13日18时前以银行转账的方式汇入市土地交易中心指定账户（以到账时间为准）。经审查，符合竞买人条件的，南宁市国土资源局授权市土地交易中心确认其竞买资格。 本期国有建设用地使用权公开出让地点为南宁市锦春路3-1号市国土交易综合大楼二楼挂牌大厅；挂牌报价时间为2010年9月25日8时至2010年10月15日10时00分。 （3）、南宁市2010年第二十八期国有建设用地使用权公开出让公告 公开出让地块的基本情况和规划指标要求 GC2010-078地块：位于五一西路，由0517210、0517211两宗地块组成。实际用地面积65942.99平方米（合98.914亩），其中0517210宗地面积23569.07平方米；0517211宗地面积42373.92平方米。土地批准用途：城镇住宅、批发零售用地。土地使用年限：城镇住宅用地70年、批发零售用地40年。主要规划设计条件：容积率＞3.0且≤4.0，建筑密度＞30%且≤35%，绿地率≥35%。批发零售建筑面积占总建筑面积的比例控制在10%-15%以内，若临街作为商业，多层及高层裙房退离道路不少于10米。住宅套型建筑面积90平方米以下应占住宅总面积的70%以上，住宅布局应满足日照要求。按照项目住宅总面积5%的比例配建公共租赁住房，每套公共租赁住房建筑面积控制在60㎡以内，但不少于50㎡。公共租赁住房由开发建设单位负责出资建设，公共租赁住房总平设计方案经市规划局审查批准后，须报市住房局备案。公共租赁住房经竣工验收合格后，无偿移交给市住房局【其他要求按南宁市规划管理局《建设项目规划设计条件通知书》（审批号：2010-187）及南宁市城乡建设委员会《南宁市房地产开发项目建设条件意见书》[2010]27号的规定执行】。 挂牌起始价为人民币305万元/亩，竞买保证金为人民币10000万元。 竞买人范围：中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除仍存在欠缴本市土地出让价款和本市范围内被认定存在土地闲置行为及法律、法规另有规定者外，均可申请参加。申请人可以单独申请，也可以联合申请。申请人属联合申请的，必须出具联合各方共同签署的合作协议。 本期国有建设用地使用权公开出让按出价最高且不低于底价者得的原则确定竞得人。 本期出让的详细资料和具体要求，详见出让文件。申请人可于2010年9月9日至2010年10月13日，到南宁市锦春路3-1号市国土资源局二楼市土地交易中心获取出让文件。 申请人可于2010年9月9日至2010年10月13日18时止到南宁市锦春路3-1号向市土地交易中心提交书面申请及报名材料，竞买保证金必须在2010年10月13日18时前（以到账时间为准）汇入南宁市土地交易中心。经核查，符合竞买人条件的，南宁市国土资源局授权市土地交易中心确认其竞买资格。 本期国有建设用地使用权挂牌地点为南宁市锦春路3-1号市国土资源局二楼交易大厅；挂牌报价时间为2010年9月29日8时至2010年10月15日上午10时00分。 4、2010年南宁土地市场分析总结 2010年南宁楼市毫无疑问土地仍将是重头戏，从南宁市2010年第一、二、五期国有建设用地出让公告情况来看，青秀区 、兴宁区 、江南区和相思湖都将有大面积土地集中供应。2009年拍出的土地，基本在今年中旬或下半年有产品面市，楼市或将迎来新的推售高峰。 1、公开出让下，楼面地价2000元/平米已经成为基本共识经过07年的疯狂，08年的低迷再到09年的疯狂，南宁土地公开出让市场上，2000元/平米已经成为业界的基本共识。 2、资本游戏继续，一般中小房企越来越难在公开土地市场上取得土地在开放土地市场上，土地竞争已经成为完全的资本游戏，一般中小型企业受制于资金能力困境，越来越难以与资本大鳄竞争。 3、“土地出让款调高”、但是资本市场充裕，流动性充足，地王依然会继续出现虽然09年12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。 但是2010年上半年市场资本依然充裕，流动性充足，同时经历了08年的低迷后发展商队中国楼市未来“更加乐观”，同时加上相当部分项目型，开发商项目已经开发完毕。亟需新项目保持企业运作，因此10年南宁土地市场依然充满激烈竞争，地王依然会出现。 四、南宁市房地产总结分析 （一）、南宁市房地产发展的有利因素 （1） 南宁经济发展迅速，是房地产发展的基础。 （2） 城市人口不断增加，进一步增加住房需求。 （3） 城市化的进程不断加快，改善性住房需求增加。 （4） 完善的城市规划和合理的城市发展定位，提升城市价值，吸引资金人才流入，进一步带动住房需求的增加。 （5） 有地规模不断加大，土地供应较充足，利于房地产企业的业务开展。 （6） 金融市场完善，房地产企业融资方式多样。 （7） 居民收入不断增加，有较大的消费力支撑。 从多利好因素推动南宁楼市的发展，尤其作为区域性国际大城市和北部湾开放开发的核心城市，南宁城市竞争力的提升离不开房地产的繁荣发展，由于又得到国家政策的支持，从长远来看，南宁市的发展潜力巨大。 （二）、南宁市房地产存在的问题 （1） 城市区域房地产发展不均衡，江北贵，江南贱，区域价格差较大。 （2） 缺少品牌开发商进驻，开发理念较滞后。 （3） 南宁市基本由部分代理公司垄断，楼盘间竞争小，不利于合理价格的形成。 （4） 大量外来投资资金流入楼市，抬高价格，助推泡沫形成。 目前南宁市楼市存在的问题基本是短期性的不利因素，虽然对需求有一定的不利影响，但是随着市场的不断发展，制度的不断完善，这些不利因素将会慢慢消失。 总结： 南宁作为一个定位为区域性和国际性的大城市，以目前的规模还要快速发展十年以上才能达到理想中的规划要求，所以房地产业发展前景较广阔，但是目前也存在一些问题。随着南宁的经济发展、城市化、人口增加、环境的不断改善和区域性中心城市的形成，南宁市房地产市场将在量和质有突破。虽然存在一些问题，但是随着南宁的影响力的不断扩大，必将吸引更多的品牌开发商进驻南宁，为南宁的房地产市场带来新的活力和先进的开发理念，提升南宁的住宅品质。预计未来五年南宁房地产是一个蓄势阶段，此阶段表现为项目开工量大量了增加，供求均衡，价格较平稳波动不大，但是伴随市场的变化和政策的影响，价格短期可能有微小波动，趋势上涨的基调不会改变。 五、房地产政策研究 （一）、近期房地产市场调控策略 时间 措施 要点 2010.06.12 住建部等七部门发文 加快发展公租房 由住房城乡建设部等7部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》12日正式对外发布，旨在解决中国城市中等偏低收入家庭住房困难。 2010.06.04 三部委发文明确个人房贷二套房认定标准 住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。 2010.05.02 央行年内第三次上调存款准备金率 5月2日，央行宣布自5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。这是央行今年第三次上调存款准备金率。有专家指出央行此次调整是配合为楼市降温而考虑的。 2010.04.17 国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷 商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 2010.04.15 国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于50% 14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。 2010.04.13 住建部：加快保障房建设 遏制房价过快上涨 住房城乡建设部13日召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。 2010.04.11 银监会：银行不得对投机投资购房贷款 中国银监会11日指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。 2010.01.12 央行上调准备金率强力遏制信贷冲锋 中国人民银行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 2010.01.10 国办发出通知要求促进房地产市场平稳健康发展 国办发出通知，要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。 2009.12.17 5部委新政打击囤地炒地：拿地首付不低于50% 财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。 2009.12.14 国务院提四措施遏制部分城市房价过快上涨 国务院提四措施遏制房价：一要增加普通商品住房的有效供给；二是继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；三要加强市场监管；四要继续大规模推进保障性安居工程建设。 2009.12.09 个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年 国务院决定个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。 2009.12.07 中央经济工作会议：明年要增加普通商品住房供给 中央经济工作会议指出，增加普通商品房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持力度。 （二）、2007年与2010年新政对比 1、从政策演进看： 2005年是“稳定住房价格”； 2006年是“控制住房价格过快上涨”； 2007年是“抑制房地产价格过快上涨”； 到这次提出“遏制部分城市房价过快上涨”，显示政府对于房价上涨容忍度开始降低。 2、房地产基本需求保持稳定增长的情况下 ： 对2010年全国商品房成交影响最大的因素将是投资投机性的需求。 短期内政策会集中在加强信贷收紧、打击投资投机等方面 。 对于2010年的房地产市场，业界已有一个基本共识：像2009年下半年那样疯狂是不现实的 。 本轮宏观调控：可能导致市场进入较长时间的横盘调整期 （三）、后期预测 1、人口红利助推巨大住房需求 经济发展和人口结构阶段决定我国房地产业仍有广阔发展空间。我国正处于工业化、城镇化加快发展的时期。引导和促进房地产业持续健康稳定发展，有利于保持整个经济平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。 城市化率——至2020年中国城市化率将达到60%的目标，不可逆转的城市化进程也将刺激新增住房需求。 1981年至2005年，仅仅25年的时间，我国城市化率由19%迅速跃升至43而与发达国家80%以上的城市化率相比，仍有大幅度的提升空间。未来10多年中，预计中国的城市化水平仍将保持年均1%左右的增长速度。不言而喻，这将带来大量新增的住房需要。 大势所向——中国房地产行业将在政治经济、人口红利等一系列利好因素的作用下继续维持上升发展态势 2、宝资嘉预判——长期看涨，短期转淡 观点1 短期内价格不会有大变动，但成交量会有所减少 从短期1-3个月来看，市场会受一些冲击，主要是政策效应导致短期观望会使成交量会回落，房价应该不会出现太大波动。 原因是此次政策目的在于打击投资者购房信心，抑制投资需求。短期密集出台系列政策后，购房者会觉得政策转向了，房价可能难以再大涨，加上很多地方特殊的购房补贴、减免税等政策2009年底到期后，该买房的都或许提前买了，需求会出现一个空档期和观望期。 观点2 半年内预计价格会有波动 近几个月来政府开始出台密集系列政策，加大调控力度，旨在合理引导住房消费，大力整顿和规范房地产市场秩序，抑制投资投机性购房需求。 观望期后，可预测投资客会进行抛售，受其影响，预计下半年会出现价格波动。 观点3 市场供需不平等的根本矛盾始终存在，决定价格不会发生大幅度的降低 观点4 尽量不要采取与政策相冲突的营销手段 此次政府系统性调控不但用到了多元政策，而且采取了政策密集连发、出其不意的策略，狠抓政策落实，具有明确的目的和针对性，凸显中央政府平抑房价，大力抑制投资需求的巨大决心。 六、项目所在区域（良庆区）分析研究 （一）、良庆区房地产发展状况 良庆区整体市场表现：房地产市场还处在初级阶段 良庆区一直以来都是楼市比较冷的区域，价格也处在全市最低，同时，它还是全市各区域中住宅供应最少的一个。2008年前8个月，良庆区普通商品住宅新增供应面积仅为6.6万平方米。其中，有4个月新增供应量为零。8月份的突然放量也仅是因为蓝波湾的上市所致。新加坡·碧湾、秋月蓝湾、英华嘉园、半山雅居等区域内的楼盘主要以消化存货为主。 业界普通看好良庆区房地产行业的发展前景。一方面，按照南宁市的规划设想，五象新区核心区功能定位为以行政、信息、文化娱乐休闲为主，并集居住、物流为一体的综合性城市新区，良庆区未来楼市有很大的上升空间。另一方面，先行建设的公共建筑和基础设施，也将有利于提升五象新区的定位，为五象新区的持续发展奠定坚实的基础，将吸引更多的开发商进军五象新区。 2009—2010年：热点良庆 在南宁保税物流区和不断兴建的大型基础设施等多方面利好的促进下，也即将迎来发展高潮，且前景无限。 位于良庆的南宁保税物流园区2009年底开始封关运作，国内大型品牌房地产开发企业也频频考察良庆，一度几乎被遗忘了的冰点楼市将迎来新的发展机遇。 土地：供应量加大 五象大道与南宁大桥交叉路口的不远处，有一块已推土的工地，入口处竖着“南宁市2010年第一期国有建设用地使用权公开出让公告”。其中一块正是总部基地内36.465亩的商业用地。这已经不是五象新区第一块出让的土地。2009年9月23日，五象新区龙岗大道西侧第一宗出让地块成功挂牌，南宁昌泰置业投资有限公司以245万元/亩，总价1.0833亿元将之收入囊中。 近日，南宁市国土资源局市场科有关负责人表示，政府已启动五象新区的住宅用地供应，五象新区核心区——总部基地今年将陆续有土地推出。 “现在看埌东，未来看五象。”当前五象新区一系列重大项目的开工建设，使其发展趋势更加明朗，良好的发展预期也将引发投资热潮。2010年1月9日，阳光新城·五象壹街区开盘推出的94套商铺当天上午售罄，再次上演商铺“日光”。 楼市：4新盘今年上市 不可否认，当前五象新区楼市仍在起步阶段，现在售楼盘仅3个，房源不过50多套。良庆楼市在售楼盘都是两年前开发的项目，去年几乎没有新盘推出。 今年良庆楼市不再沉寂，将有4个新盘上市，分别是恒大绿洲、天筑米兰、银海华廷、瑞华家园。而蓝波湾与金象绿城也有一定新货推出，预计总供应量超过2000套。 调查发现，土地问题成为制约五象新区楼市发展的因素之一。首先是土地权属问题，这也是开发商最担心的事。一家全国知名房企在五象新区开发一个项目，两年前因地块权属纠纷问题，至今仍悬而未决。 另外，虽然新区有了发展规划的整个框架，但还没有得到细化，片区土地利用的总体规划也是影响房地产投资的重要因素。因此，良庆地产要迎来发展热潮，尚需时日。 南宁市国土资源局市场科有关负责人坦言，要是征地能更加顺利，必会加大加快土地供应。目前，受影响较小的是五象大道附近的土地，这些土地开发较早，征地问题较少。 （二）、良庆区在售楼盘一览 楼盘 面积区间(㎡) 均价(元/㎡) 剩余房源 金象绿城 140~150 均价4600 20多套 新加坡城 176~310 均价5800 不足10套 半山雅居 45~200 均价4500 20多套 （三）、良庆楼市新盘一览 楼盘 地址 预计上市时间 物业类型 推货情况 恒大绿洲 五象大道333号 未定 多层、高层 首推1000多套房 天筑米兰 景华一街 9月 高层 共800多套，具体推量未定 银海华庭 银海大道中段 5月 多层、小高层 预计推量400套 瑞华家园 银海大道与玉洞大道交汇处 10月 高层、小高层 未定 汉军·五象一号 五象新区中段，毗邻区体育中心 未定 小高层、高层 未定 图：良庆区部分楼盘分布图 （四）、良庆区商业环境分析 商业概况 良庆区主要是以原住居民为主，整体消费水平不高，商业区域主要集中在大沙田、五象大道一带，区域商业体系还不够成熟，商业形态也比较单一。 良庆区目前在售商铺不多，主要分布在五象一街区、东风路和德政路一带。据了解，当前有商铺推出的楼盘仅有蓝波湾、滨江丽景花园和新加坡城碧湾，琴海名厦园的商铺只租不售。片区内缺乏专业的批发市场和高品质的商业街。 主要商业街 以五象大道为轴心 大沙田区内有五象大道、金象大道和银海大道等主干道，其中以五象大道和金象大道的商业最为发达。以五象大道为轴心的沿街商业正不断向周边区域辐射。金象大道则遍布了以餐饮、娱乐、生活等为主的中小型沿街商铺，而银海大道正在进行路面修整，商业街也不成熟。值得一提的是蓝波湾商业街（五象一街区）作为新兴的商业街，楼盘配套完善，商业形态也更为丰富。 商业业态 以临街商铺为主 五象大道商业主要集中在金盛商业广场为代表的商业带，特别是有南城百货的进驻，大大提升了片区商业的吸引力。周边的酒店、娱乐城以及各种饮食等多种商业形态也让五象大道沿街商业更充满活力。金象大道上大多是临街商铺，业态以餐饮、服装、美容美发店和日用品为主，目前良庆区楼盘底商供应很少，主要以小区配套服务性商铺为主，形式比较传统。尚上园项目规划设计裙楼部分（一、二、三层）为小型商场。目前正计划引进一些高端的金融企业，如银行、证券等项目，如果洽谈成功，这将成为良庆片区商业业态一个新亮点。 投资前景 随着五象大道的建成通车和南宁轻轨项目开始动工，良庆区的经济发展整体处于上升阶段，商业规模日趋成型，区域商业价值逐渐体现，商铺价格有比较大的上涨空间。 但目前该片区没有形成一定的规模商圈，加上区域人流量少，消费群体单一是目前该区域商业发展的最大瓶颈，选择投资需做好长期投资打算。目前良庆区可售商铺不多，多数投资者还处在艰难“养铺”期。 在售商铺详情一览表 第三章 南宁市客群研究 今年4月新“国十条”揭开新一轮的调控序幕，银根、地根、市场调控等多管齐下“围剿”投资和投机性需求。一时间，关于房价涨跌、楼市走向的猜测众说纷纭，楼市进入了信息混沌期。淤积在人们心中的是观望、犹豫。 面对目前刚性需求占主导的市场，南宁市主流消费客户群体是怎样的一个状态？我们将用详实的调查数据为开发商解惑，更是为市场寻找最精准的判断。 一、研究资料收集方式 调查样本来源：刚性客户及社会精英人群为主 根据本项目的特点，从刚性需求及社会精英人群入手，组织人员进行专项调查。本次调查采取走动问卷调查、代理项目现场、南宁市各大商场、超市、写字楼等多种方式进行，发出了3500份调查问卷，收回了3210份问卷，严格挑选出有效问卷2576份进行专业分析。 调查人员由公司市场调查部、策划部、销售部共同协作完成。针对本次调查，公司设定科学、合理的调查问卷，并对每位参加调查的人员进行严格要求。最大限度的保证每份调查样本的真实性、有效性。 二、需求特征 更高档次的物业管理服务 需求的居住面积约在60——130平方 能够承受一次性付款40-90万左右的总价 节能、高效、科学的配套设施 希望拥有高档次的物业，提升自身居住品质 三、调查原则 为保证本次调查的准确性和权威性，我们力求接触到最多的购房者。有置业需求的，就是我们要调查到的。在年龄段的选择上，我们力求相对放大取样范围，60、70、80后，均成为我们的取样对象。在性别取样中，我们也尽可能做到比例均衡，以反映出真实的楼市购买需求。 问卷只是忘记填写户籍或年龄，都被视作无效问卷，为保证我们取到市场最真实的数据，凡是有一项填写不完整、或者前后矛盾的问卷，均被视作无效问卷。 截止8月1日，我司共发出3500份调查问卷，最终收回3210份，经过严格的筛选和甄别，选取其中的2576份有效调查问卷。 最后的统计工作，我司所有调查组成员围着堆积如山的调查表加班加点工作，终于在一周后完成统计工作，并立刻进行细致分析。 调查说明 调查时间：2010年7月30日——8月3日 调查范围：南宁市青秀、兴宁、西乡塘、江南和良庆4大行政区域。 调查对象：2010年新政下的意向购房者，各城区楼盘售楼部内的准客户。 样本说明：本次调查共发出了调查问卷3500份，收回问卷3210份，其中有效问卷2576份。 四、客户群特征分析 （一）、客户年龄 【调查结果】 ● 刚需是主流，改善住房是主力，占63.64%。 ● “85”前“75”后渐成南宁购房主流，占比例达到63.36%。其中25~29岁的青年人约占37.66%，30~34岁中青年约占25.70%。 ● 南宁市六城区占比例达到47.59%。南宁市六县、区内、外省市置业者占52.41%。 “85”前“75”后成购房主力 调查结论：“85”前“75”后购房者占了六成多，达63.36%，其中“85”前占比例达37.66%，“75”后占比例达25.70%，购房消费趋于年轻化。 购房大军中，80后置业者成为南宁楼市一股不可小觑的力量。此类群结婚、居住等需求强劲。 （二）、购房意向 调查中，85年前出生的消费者占到37.66%，他们消费量大，买房更看重住宅的个性、舒适和生活便捷。但受经济实力限制而不强求一步到位，50~100平方米的中、小户型是首选，但对社区配套要求较高，大部分采取按揭付款方式。另一购房主流“75”后，购房多为改善居住条件。调查中，“75”后购房费者占25.70%。这部分消费者家庭结构处于上有老下有小阶段，有一定经济基础，青睐130平方米以上的大户型，比较看重房子的性价比，对小区的环境、楼层、物业管理和周边配套很在意。 （三）、客户户籍 移居南宁外地人增多 调查结论：南宁市区购房者占比例达47.59%。越城购房、跨省置业也越来越多，占比例达52.41%。近年来，南宁城市环境和影响力提高，特别是东盟概念凸现城市的国际优势，移居南宁的外地人越来越多。 调查发现，南宁市区购房者占较大比例，有47.59%；广西区内、南宁市六县和外省购房者三项比例相加达到52.41%，比南宁市区购房者多了4.82%。这表明各地购房者对南宁房地产市场发展前景看好，也包含了他们对南宁城市价值的认同。 【外地篇】 三类外地购房者活跃南宁楼市 据统计，外地购房者占购房总数52.41%，分为3类：一是“子女教育”型购房。主要来自区内，子女在南宁上学或工作，需求户型在110~120平方米之间。二是“享受”型购房。主要来自东北三省、山东、陕西等地，看中南宁的宜居环境及暖冬气候，需求65~90平方米的小户型。三是投资性购房。主要来自温州、广东和福建等地，看中南宁的区位价值和投资潜力，多集中在东盟商务区和市中心购房，产品多为45~90平方米之间的小户型。 点评 近期国家出台的系列政策中，将满足老百姓“基本居住需求”放在首要位置。受新政的影响，南宁的房地产市场纯投资行为与去年相比已明显减少。相反，买首套房和改善型置业的购房消费者越来越多。“85”前“75”后的年轻自住需求购房者，已成为目前南宁楼市的购房主流。 （四）、区域意向 城东是首选 城南关注高 “2010年，买房置业的风向标指向哪里？”调查结果显示，城东以50.5%的支持率成为了购房者置业的首选区域。城南以19.68%的比例名列第二，城中获得17.27%的支持率。发展潜力、配套完善、投资自住两相宜等成为了购房者选择居住区域的关键词。 【调查结果】 ● 城东、城南、城中是购房者置业的首选区域，其中50.50%的购房者希望在城东置业。城南以19.68%名列第二，城中占17.27%。 ● 板块上，城东的东盟商务区和城市中心成为热门置业板块，其中20.19%的购房者想在东盟国际商务区置业，21.23%的购房者选择城市中心。 规划先行 城东城南关注高 调查结论： 城东、城南、城中是购房者的首选区域，其中城东最受亲睐。购房方位选择中，70%以上的购房者把票投给了城东、城南，南宁“整体向东，重点向南”的城市发展方向效果显现，正如购房者李先生所言“跟着规划去买房，准错不了。” 历经10年发展，南宁的城市东部已经破茧成蝶，随着中国-东盟自由贸易区的落成，东盟国际商务区迅速闻名全国，城市东部成为南宁以及来自全国各地购房者的首选区域。新区住宅的吸引力来自巨大升值潜力。城东的房价去年初4000元/平方米出头，目前不少项目房价已到1万元/平方米左右，涨幅之快令人咂舌。 如今，该区域的房子正逐渐向“豪宅化”倾斜，成长为高端住宅区。城南，已有10座大桥飞架南北，交通路网四通八达。规划建设五象新区、国际物流基地、空港新城等多个功能板块。如今，城南是南宁楼市的价值与价格洼地，其良好的发展潜力，受到购房者亲睐。 （五）、板块需求 配套完善 市中心仍是热点 调查结论：城市中心因为配套成熟、生活便利成为购房置业热点。作为老城区，南宁的城市中心配套齐全，生活便利，是相当一部分购房者的理想居住地。业内人士分析，商业项目是居住价值最重要的支撑。目前最成熟的大型商业项目都分布在城市中心，提供了便利的生活配套。随着城市发展，城市中心的住宅用地日渐减少，商品房的供应也越发显得捉襟见肘，房子是“物以稀为贵”，房价也“步步高升”，置业城市中心的门槛也随之提高。 城西作为高等学府的集中地，文化氛围浓厚，加上片区内水景资源丰富，对相当一部分购房者来说具有很大的吸引力。 【外地篇】 外地人首选城东 接受调查的外地购房者中，城东是购房者的首选方位，其次是城西、城南。调查了解，外地人在城东买房多用做投资，主要看好城东住宅的升值前景，特别是对东盟概念有足够的信心和预期。不过，无论是在城东、城西还是城南的外地置业者，其中也有不乏带着安居邕城的愿望而来，他们多钟情于绿城南宁良好的人居环境。 【点评】 不可否认，南宁是一个正处在高速发展的城市，特别是近10年来，在城市东部已崛起一座新城。随着城市东部的开发逐渐成熟，南宁正大步向南扩展。下一个10年，将在南面打造一座新城——五象新区。 南宁将打造成区域性国际化城市，随着外地人口的输入，原有城市空间被挤压，南宁不仅仅是本地人的南宁。因无法承受高不可攀的房价，不少刚需购房者选择到房价相对低的城南购房。这是城市发展的必然，也是市民购房的新动向。 城南有10座大桥飞架南北。随着五象新区、国际物流基地、空港新城等板块建设推进，到城南置业的购房者日益增多。 （六）、购买能力 月入3500 买房才现实 南宁房价刷刷上涨，已成不争事实。南宁市住房保障和房产管理局公布的数据显示，2009年南宁楼市价格涨了1500元/平方米（不含经济适用房）。大多数购房者感叹，工资的增幅赶不上房价上涨的速度。在南宁买房，如果不是一次性首付，你至少得符合两个条件：一要有持续稳定的收入；二是月收入不能低于3500元。否则，想说买房，基本不现实。 【调查结果】 ● 4500~5500元/平方米购房者普通能接受范围，占比例达到56.83%； ● 受访者房屋总价承受能力较弱，多在35~60万元之间。能承受总价100万元以上的购房者较少，仅为1.82%。 ● 35.05%的购房者家庭年收入是7万~10万元，南宁收入水平整体不高。 ● 银行按揭贷款是购房者普遍选择的付款方式占到56.06%。 【外地篇】 南宁升值潜力吸引外地置业者 从承受单价和总价的调查来看，广西区外的购房者购买能力普遍高于南宁本地居民。区外购房者以东北、江浙、温州和广东等区域为主，他们具备一定的支付能力，看中南宁城市优美的居住环境和升值潜力。另外玉林、河池和柳州等广西区内的购房者购买能力也很大，他们买房大多数是考虑子女上学问题和在南宁发展事业。 月薪3500元是买房警戒线 调查结论： 目前大多数购房者的家庭年收入是7万~10万元，购房者更热衷银行按揭付款。 能接受房价为4500~5999元 调查结论： 大多数购房者购房心理价位在4500~5999元/平方米，共计占到68.24%。现实中，南宁单价6000元/平方米以下的房子屈指可数。目前，只能在远离城市中心的江南或者仙葫才能选到该价位的房子。房价的上涨促使了购房者心理可接受价位不断上涨。 调查发现，2009年房价的持续快速上涨，让购房者对降价不再心存幻想，于是不少购房者根据市场现有价格，调整自身需求，能出手时赶紧出手。 调查发现，心理价位在4500~5999元/平方米的购房者最多，但是在南宁低于6000元/平方米的房子至少要到江南、仙葫等近郊区域才能找到。房价的高涨，购房者被迫不断调整买房需求。 （七）、产品需求 房价太高 舒适实用是硬道理 对于购房者尤其是自住型购房者，买房是一辈子的事，对于物业类型、户型和面积等产品的诉求，往往是一个硬性指标。尽管有部分购房者受资金条件约束，适时随国家调控政策改变需求标准，但大部分购房者表示需求还是以舒适实用为最终准则。 【调查结果】 ● 33.19%的购房者选择了期房，但购房者的现房愿望更强烈，占48.41%。 ● 两房、三房是户型主流选择，分别占到49%和62%，其中两房一厅单卫和三房两厅两卫呼声较高，分别占26.13%和20.96%。 ● 小高层电梯公寓和普通多层住宅需求比例较高，占33.2%和27.17%。另有23.34%购房者表示价格合适均可。 多层、小高层最佳 调查结论： 众多购房者潜意识里还是向往普通多层住宅和小高层电梯公寓。目前南宁楼市高层电梯住宅为主流，购房者普遍接受。不少购房者认为，若价格合适则物业类型选择要求可放宽。 公摊低、物业管理费少等具备多种优势的多层和小高层成为了购房者的理想选择，占60%的比例。 尽管诉求愿望美好，但面对目前南宁楼市以高层为主的市场，购房者们没有因为不符合理想诉求而放弃购买。多数购房者表示，高层住宅由于人口密度大，不如多层小高层居住舒适，但城市中，尤其是在热点区域，建高层是城市发展趋势，也只能随着市场主流来购买住宅产品。况且，高房价时代，更多时候是考虑房价为先，如果价格合适，物业类型的选择可放宽。 两房、三房实用就好 调查结论： 90平方米以上住宅首付升至三成，加上高房价负荷，紧凑实用的两房随之走俏。三房由于具备更齐全的家庭生活功能，仍然是需求主流。 “如果有钱，房子肯定是越大越好嘛。”准备买房结婚的曾先生表示，根据他的资金情况，只能选择90平方米以下的住宅：一是踩政策线，首付为20%，二是总价低，月供低。许多像曾先生一样选择紧凑两房的购房者，多是在高房价压力下做出的妥协。 作为家庭生活居所，功能齐全才能保证舒适度。“明年准备要孩子了，到时候母亲过来照顾，两房肯定不够用。”马先生在房博会上填调查表时表示，即使是首付要提高，但是也要咬牙买了。 如马先生一样需示三房的购房者，占到60%的比例。由此可见，具备实用齐全功能的家庭用房是需求的一大主流趋势。 现房买得更踏实 调查结论： 大多数购房者心里愿望偏向购买现房，认为现房所见即所得，可规避期房实际交付时出现落差。 刘女士看房多次后，在柳沙购买了一套现房。选择现房，她是从好朋友邹女士身上得到的启发。今年3月，邹女士新房交付后，发现现房与购买期房时的差别很大，房屋采光不理想，阳台与斜对面楼栋直冲，私密性差等出现诸多问题。“还是买现房更保险！”刘女士认为。也正是因为这样，大部分购房者有购买现房诉求。 调查中发现，买现房是大部分购房者的理想。但由于市场火热，开发商频频推货，购房者可选择的多是期房。 【外地篇】 中小户型受投资者青睐 调查显示，外地购房者购房需求普遍集中在30~90平方米，城市中心30~60平方米左右房源受到热捧，在凤岭一带则是90平方米左右的较受欢迎。不少购房者认为此类房源总价相对低，出租转卖都容易，投资风险相对低。 对于物业类型，外地购房者普遍认可高层，因为南宁作为二三线城市，城市进程加快，必定以高层住宅作为市场主体，日后的市场认可度将日渐加强，有利于他们的投资运转。 点评 统计结果中，超过半数的人选择了小高层电梯公寓和普通多层住宅，透露出购房者期盼享有宽敞舒适的居住大空间。但高房价时代，为均衡高房价和高品质居住需求之间的矛盾，购房者多选择了两房和三房等紧凑实用的户型。对于期房和现房，在价格和风险上反映出高房价时代购房者的微妙心情。 （八）、配套需求 车位+健身+娱乐设施：是必须的 【调查结果】 ● 丰富的健身设施、充足的停车位和儿童娱乐场地投票排名前三甲。 ● 提供便利超市、商场不能少。 ● 娱乐健身场地配套，要大众化的。业主会所、羽毛球场地、游泳池等更受年轻人青睐。 调查结论： 南宁人对小区配套的需求比较务实。随着南宁小区私家车的不断增多，车位是购房者买房时重点考虑的因素之一。另外，南宁人的健康意识越来越强，健身设施、各种活动场地的需求越来越高。 会生活，懂享受，讲实在，这是很多外地人对南宁人的评价。健身设施、车位和儿童娱乐场地3个选项名列前茅，这恰是南宁人的务实性格在选房时的反映。购房者张女士表示：“现在大家的健康意识越来越强，渴望足不出户就能享受健身设施带来的健康生活。”公共健身设施是不分年龄、不分男女的大众化配套，能增加邻里之间的交流，因此以近五成的支持率位居榜首。业主会所、游泳池、羽毛球场和篮球场等配套设施开始被重视，代表年轻一族的购房者小刘认为游泳池、羽毛球场等是下班后解压的好去处。 近年来，南宁人的生活水平不断提升，拥有私家车的家庭也越来越多。购房者吴先生说：“现在居住的小区本身就拥挤，人车不分流，出入不方便，对老人小孩来说很不安全。”调查中，41.11%的购房者首选充足的停车位。不少购房者表示希望能有个人专属的车位，但前提是车位的售价不要过高。 参与调查的大部分购房者在配套上重点考虑生活便利和安全，因此超市商场支持率达到30.24%，儿童娱乐场地和老年活动场馆的需求各占33.34%和26.56%。 （九）、物管需求 服务+环境：最基本的 【调查结果】 ● 六成以上购房者认为小区必须具备24小时物业，整治环境、车辆停放管理、水电维修、电子防盗系统等是理想小区必备的。 ● 70%以上的购房者能接受1.5元/平方米·月的物管费，选择1元/平方米·月以下的占39.67%。 ● 除地段、交通外，小区治安状况也是购房者考虑的因素之一。 调查结论： 24小时物业、整治绿化和车辆停放管理是选票排名前三的选项，这表明购房者对物业管理的要求实际上并不高，只要求做好最基本的物业管理服务。 调查结果显示，65.6%的购房者认为理想小区必须有24小时物业，这意味着购房者希望能有一个舒适的生活环境和随叫随到的便利服务。张先生接受调查时，举了个例子：“有一次我家的电路坏了，叫小区物业来维修，结果物业说已经下班了，等明天再说，结果我家就摸黑了一个晚上。这样的服务难以让人满意。”不同年龄层次的人对物管的需求不同。年轻一族平时忙于工作，希望生活上更省心，要求服务上面面俱到，像宽带网络系统、车辆停放管理、水电维修……这都是必须的。而年纪较长的购房者更向往舒适的居住环境，所以对绿化整治、电子防盗系统、垃圾处理等要求更高，但目前南宁小区的物业服务能满足购房者心愿的不多。 对于物业管理收费，七成以上购房者希望价格在1.5元/平方米·月以下。购房者刘先生说：“如果高收费能回报高质量的物业服务，钱不是问题，但现在小区的物业服务普遍让人觉得付出与回报并不对等。” 点评 配套设施既是一个楼盘人性化设计的体现，也是开发商卖房的筹码之一。参与调查的购房者以本地刚需为主，他们大多并不要求物业服务有多高端，只要把基本服务做到位，他们也就满意了。而以高票当选的车位、健身设施、娱乐设施都是必须的配套，这也说明业主需要的配套不在繁多、不在花哨，实用最好。 （十）、购房信心 在房价涨跌猜测中观望 【调查结果】 ● 17.86%的购房者表示受楼市新政影响会延后购房；选择观望一段时间的消费者占49.15%。 ● 认为南宁房价小幅下跌的占40.80%，22.70%的购房者认为房价将与现在基本持平。 调查结论： 延后购房与观望再定是否购房占67.01%，说明市场观望情绪形成，40.80%的购房者表示房价会小幅下跌，房价成为主要观望对象。 “史上最严调控”的新“国十条”出来后，“五一”期间，南宁售楼部现场看的人多，出手的人少。采访发现，购房者最关心的是下一步政策和价格的走向。调查中，40.8%的购房者认为房价会小幅下跌，67.01%的购房者表示要延后购房或观望一段时间再定。 部分购房者对调控效果心存疑虑，21.66%的购房者表示，不会因为政策推迟购房计划；11.36%的人认为，作为中国-东盟博览会的永久举办地和北部湾经济区的核心城市，南宁房价还有上涨空间，现在不买恐怕以后迟了。 （十一）、购房途径 【调查结果】 ● 通过传统报纸广告获取购房信息的购房者占50.01%。 调查结论： 平面媒体是购房者了解购房信息的重要渠道，通过报纸了解信息的有51.01%，居周刊占33.03%的比例。 （十二）、买房原因 自住改善需求是主导 【调查结果】 ● 购房意向中，改善型需求占56.64%，婚房需求高达22.59%。 ● 购房者最在意交通、地段和周边生活配套；房屋的单价和总价次之；户型设计、园林景观和治安状况也是重要参考因素。 调查结论： 56.64%的改善型购房需求和22.59%的婚房需求，说明刚性需求力量强大。改善型住房占了半数以上，婚房需求也占两成以上，步入婚龄阶段的80后逐渐成为购房主力。购房者胡先生表示，作为改善型购房者，政策调控使得二套贷款门槛升高，他选择暂时观望。80后对“婚房”的需求迫切而无奈。28岁的覃先生两年一直观望楼市。“前几年认为高房价会影响生活质量而没有做‘房奴’。如今结婚在即才不得不再次面对高房价”。 无论是改善型需求还是80后的强烈婚房需求，真正买房时还是要用实用主义的观点来评价楼盘。交通、地段和生活配套是考虑的首要因素，之后才考虑楼盘单价和总价等问题。 五、总结 从本次调查数据分析，由于近年政策导向以及区域板块的崛起，广西南宁日益受到海内外投资资金的关注。在本次调查中，异地客户所占比例大幅增加，认可南宁发展前景而进行投资的客户居多，此外，因工作需要常驻南宁的客户而产生购房需求者也成为南宁房地产市场上重要的消费群体。由于房地产竞争的加剧，置业者对物业的选择日益苛刻，在作出购买行为之前，思考的内容也更为广泛。其中，大部分客户认可项目形象档次优越的项目。数据还反映，客户普遍对南宁未来的房价有信心，认为在政策背景支持和东南亚经济往来的日益密切影响下，南宁房价重新估值已经在所难免。 第四章 本项目定位分析与阐述 一、项目定位总述 （一）、地块总体规划划分 地块 占地面积 预计规划面积（㎡） 功能定位 A1 35382.76 100000 江景豪宅 A2 10870.98 30000 精品小户公寓 A3 41006.87 120000 江景豪宅 A4 52429.58 150000 精品住宅 A5 6017.22 15000 江景豪华公寓 A6 9149.27 25000 江景豪华公寓 A7 21389 70000 5A写字楼30000㎡； 商务公寓20000㎡； 酒店式公寓20000㎡ A8 8643.56 30000 五星级酒店 A7、A8集中商业 40000 百货 3公里长风情商业街 20000 合计 184889.2 600000 综合容积率 3.25 A7、A8地下超市 20000 不计容积率 主要经济技术指标 总建筑面积约 620000㎡ 其中 住宅约 370000㎡ 居住型公寓 70000㎡ 酒店式、商务公寓 40000㎡ 五星级酒店 30000㎡ 5A级写字楼 30000㎡ 1—3层集中商业 40000㎡ 风情商业街 20000㎡ 不计容积率地下超市 20000㎡ （二）、项目产品定位概述 1、总体产品定位 五象国际街区、开放式城市综合集群 定位说明： ① 成功楼盘的操作，在于区域功能的定位，并起到完善城市功能、拉升区域经济、带动区域升值的最终作用。本项目正是基于此，项目以运营城市的城市综合体开发为核心和灵魂，整合商业、商务、居住价值乃至区域价值的全面升值。 ② 项目依据国际最具时代性的开发式街区综合体先进规划理念，本案开发定位为结合商业、商务、酒店、居住、公寓、休闲等功能，它是一个时尚的开放式街区，可以住、可以玩、可以购、并且直接作为片区内的 “时尚商业街区”带来消费市场的畅旺，人流的聚合，以带动整体区域发展的，打造五象新区的新都心。 ③ 和以往传统封闭式小区所不同的是，开放式社区没有围墙，它的景观是让城市里的人共享的，它的建筑设计是强调人与人之间如何更多交流的。开放式城市社区是目前世界上先进城市社区规划发展的趋势。在欧美城市，这种开发型的社区模式已经深入人心，代表着一种时尚舒适的城市居住和生活方式。在国内，作为一种先进的开发模式，它也正在被许多先进城市以及楼盘所研究和实践。一方面，它是我们城市形态、资源的一种延续；另一方面它所倡导的人与人之间的沟通交流、邻里之间的温情与关注、对家园认同等社区文化意味着一种积极健康的新生活的开始。 ④ 开放式街区强调城市资源与社区的共享性，一个成功的开放型城市社区，它和城市共生共融，资源与城市共享。由于社区能开放性地融入城市，小区的业主可以不必将时间浪费在交通上，十分方便地享受到丰富的城市配套资源；另一方面，通过小区业主的使用，这些城市资源的利用价值也得到进一步的提升，这是一个社区与城市相互作用、相互支撑的概念。 ⑤ 强调社区中人与人的交流与活动，让社区成为开放、动感与充满人情味的沟通与交流的场所。开放型城市社区与目前国内许多封闭式社区相比，具有无可比拟的本质和引领性。现代开放式社区的发源地是美国，在美国一些高档社区中，它通过设置丰富、时尚元素较高的社区配套，如主体商业街、富有情调的景观以及中央公园等，营造人与人交流、活动的空间。 把房子建在花园里，还是把花园建在小区里？前一种思路是，社区的景观设计犹如城市里的花园，房子是建在这个大花园里的；后一种思路是，小区建得像花园，但这个花园被小区的房子所围住，只能由小区里的人享受。从上世纪９０年代起，几乎所有比较好的小区都是“把花园建在小区”里，小区很美很漂亮，外面的人却看不到多少，更享受不到多少。事实上，一个成功的居住社区的设计，应该是城市的有机组成，与城市形态一致，达到我们所说的共生共融，它的形态是开放的，资源与城市是共享的。 客厅似一条纽带，把一家人连结在一起，是家庭成员之间交流的重要场所，当然也包括与亲朋好友之间的交流。客厅对每个家庭来说莫不如此，与居住小区乃至整个城市也应如此。如果把小区当成一个大家庭的话，社区的客厅就是那些公共场所。但为什么很多新小区里，虽然有公共的景观空间，有花园，有娱乐场所，但它没有创造足够的条件让人们“碰”在一起。开方式社区使部分商业对外开放，欢迎外部的人进来，通过良好的景观营造，如绿地、连廊等主要公建系统，形成一种非常活跃与丰富的社区氛围。这样的公共空间就好比是一个城市或者是社区的客厅，它强调人们在街区内随意的漫步、休闲、购物，人们可以在自己喜欢的店里轻松逛逛，还可以和朋友在露天的咖啡馆随意坐坐……为入住的居民提供了丰富的休闲、沟通场所。 2、住宅产品定位 国际化开放式街区住宅 定位说明： 住宅部分（含居住型公寓）规划建筑面积44万多平方米，为城市的精英阶层营造一个时尚、自由、舒适的家。公寓部分的规划设计为城市的年青时尚一族提供高品质、精致、紧凑的时尚小户，以整体的项目街区规划为基础提供城市繁华生活所需的一切，这里是五象新区地产项目最具时尚气息和先进开发理念的代表作。 3、商业产品定位 国际化时尚商业街区 定位说明: 项目建成后将吸引城市精英入住，吸引投资客的目光，吸引品牌商家进驻，这里将形成片区最具特色和最具人气的“片区型商业街区”。并自成一体成为片区商业核心，带动周边的商业连片发展。 ② 本项目商业街是项目的核心和灵魂，塑造了项目独有的时尚生活方式。商业街总建筑面积20000㎡，是一个集特色购物、主题饮食、娱乐休闲、为一体的具都市时尚风情的商业购物街，营造特色休闲、风情购物氛围、在购物中休闲，在休闲中购物。大型主题购物中心约40000㎡，打造以广西首个运动品牌主题商城。地下超市约20000㎡，拟引进国际知名超市连锁品牌如沃尔玛、家乐福等。 4、酒店产品定位 国际五星级酒店 定位说明: 项目紧邻广西体育馆，每年都必须接待高规格的体育赛事及各项演出活动，本项目有必要建设一栋五星级的酒店以满足体育馆的接待工作，同时五象新区未来将打造成为国际化总部基地，星级酒店的入住前景非常值得期待，且谁先启动，谁将更有发言权。此外，五星级酒店亦将进一步提升本项目的国际形象及居住价值。 5、写字楼产品定位 五象新区总部基地、5A级智能化写字楼 定位说明: 根据2010年7月20日南宁市政府出台的《南宁市人民政府关于加快五象新区总部基地开发建设的若干意见》规定，凡是符合五象新区发展规划，经认定的总部企业或经南宁市委、市政府研究决定可以入驻的企业，可以采用单独建设总部楼宇、联合建设总部楼宇、购买办公用房和租用办公用房等多种形式入驻五象新区总部基地。 五象新区总部基地西起平乐大道，北至五象大道，南临23号路桂花路，东接广西体育中心，规划范围2.6平方公里。总部基地开发建设分阶段实施，5年内建设基本框架，使之出具规模。经过10年的努力，建立比较完善的总部经济及楼宇经济发展环境和服务体系，引进一批世界500强、全国500强及国内行业50强等大型企业，中心商务区基本形成。 本项目的开发周期在五象新区总部基地五年规划及范围之内，拟规划的约30000㎡5A级智能化写字楼，与未来的五象总部基地完美对接。 6、商务公寓、酒店式公寓产品定位 五象MORE互动商务区 诞生于20世纪90年代末美国硅谷地区的MORE（mobile office residential edifice )社区，也就是互动商务居住区，是2000年欧美地区从SOHO演变而成的全新社区概念，是SOHO族基于人性化的延伸，因此也被称之为"后SOHO时代"，更体现人文精神，人权至上，以人为本。我们的家到此为止已经经历了三代。第一代的家是传统的家，它是与工作完全脱离的，是为家人提供依靠的港湾，给人以温馨和安全感。第二代的家是SOHO式及LOFT式，以家为工作间的模式，是完全开放的没有隐私的家，便于客户来访，交流。第三代的家是与工作既脱离又关联的MORE社区。户主及家人不但拥有工作间，而且各自拥有一片完全属于自己的天空，更加人性化，更多地渗入了温情，更多地关注人的需要，更多地与社会融合。这种更新的1+1居住模式将会在不远的将来取代SOHO。 MO族则是mobile-office（移动办公）的英文缩写，是现代白领一种全新的工作方式。他们的装备豪华，居无定所，四海为家，随时随地都可以利用手中的手提电脑，移动电话等工具展开工作。他们的大部分时间都是在飞机，火车，旅途中。他们是真正的飘一族，工作起来机动灵活，神出鬼没，收入颇丰，充分地享受现代高科技带来的种种便利时尚的生活。作为新型的时尚群体，他们的浪漫，他们的飘忽，他们的匆忙，他们的成就使他们成为时下最风光的一个工作群体，新新青年最羡慕的对象。他们比SOHO族更占据时代优势，具有更广阔的发展前景。 定位综述：本项目以A7、A8地块的五星级酒店、5A级智能化写字楼、体育用品主题商城、超市为核心延展出商务公寓、酒店式公寓，并以街为纽带构筑精品住宅、时尚公寓、江景豪宅、江景豪华公寓等，共同展现五象新区60万平方米开放式街区城市综合体的宏伟篇章。 二、项目定位分析细论 （一）、住宅部分定位分析篇 1、项目基本情况 1）项目概况 项目位于五象大道北侧，南临广西体育馆，总用地面积184889平方米。总建筑面积约62万㎡（含2万㎡不计容地下超市），其中住宅建筑总面积约为44万㎡，商业建筑总面积约为8万㎡（含2万㎡地下商业），星级酒店1栋建筑总面积约3万㎡，5A智能化写字楼1栋约3万㎡，商务公寓1栋约2万㎡，酒店式公寓1栋约2万㎡，大型地下停车场等。基地交通条件便捷、地理位置优越、北望青山揽邕江，南临广西体育馆，作为未来五象新区居住区的核心地段，未来具有商贸、住宅小区所需的优越条件。已经入驻的大型房地产开发项目有恒大绿洲、华润百越壮都、宝港苑等，其开发周期与本项目同步。三纵三横的市政路网将本项目切成了6块，为项目打造开放式街区综合体提供了优越的地理条件，未来将形成了浓厚的街区氛围，聚集了片区最具消费力的人群，可谓是片区最具生活档次的地块。小区集商业、居住、酒店、办公、商务于一体，将对本案及周边片区形成规模效应。 2）项目设计理念设想 总平规划：追求景观尤其是邕江景观及青秀山景观、阳光、风的最佳，既强调居住的舒适，又强调商业的畅旺以及商务的便捷。 建筑设计：追求简洁、时尚、流畅的现代建筑造型，运用和谐的色系，造就时尚风情街区风格。 空间设计：紧凑实用，人性舒适，强调超高性价比，尽展极人性化的空间。 2、项目SWOT分析 1）优势（S） 优势 优势发挥 1、项目位于南宁市五象新区新区，作为南宁市政府全新打造的一个高尚区域，未来前景值得期待；区域路网及各项市政配套的逐步实施将给本区域项目带来了极大的发展潜力。 这将成为本项目的突出优势，在宣传推广时应特别突出项目的区位优势、档次及未来发展前景。 2、项目交通便利，可快速到达市内各区。 A、在宣传时强化区域交通优势； B、开发中小面积户型产品满足高层次白领阶层的刚性需求。 3、开发商在工程管理、成本控制方面有丰富经验。 A、可以实现对工程进度进行有效控制以配合上市计划； B、对产品质量进行有效控制，达到较高的品质。 2）劣势（W） 劣势 弥补应对 1、项目所处区位目前无任何配套，客户的认知仅停留在宣传上，说服力不是很强。 A、在推广时强调区域发展前景，强调本片区的未来发展趋势，以目前的路网建设事实引起公众对未来价值的认同； B、项目开放式街区的规划配套进行了合理的弥补。 2、项目紧临6条市政主干道，及两座立交桥规划，道路噪音影响较大。 在项目规划时进行规避，并最大化利用此转化成商业价值。临立交桥规划酒店、写字楼和商务公寓产品。 3、本区域为全新开发的城区，消费人群难成规模 A、在产品设计上设计实用紧凑型户型，提高性价比，吸引离项目最近且是目前南宁市最为高尚的青秀区客户。 B、推广中提升项目形象，将受众面提高到更广泛的区域。 4、开发商刚进入南宁，品牌被市场认同需一个过渡期。 推广上海农房集团品牌，以大型国企品牌带动对项目品牌的认同。 3）机会（O） 机会点 机会利用 1、南宁是一个消费力很强的城市，居民消费意识强烈，容易被市场引导； 只要开发出综合性价比高的产品，并通过有效的消费引导，将可使强大的消费力得到释放。 2、五象新区板块将成为2010年后南宁开发的热点区域，也是重点开发区域之一，已经引起全南宁市人民的高度关注，在价值上也有很大的提升空间； A、宣传中突出区域前景，给项目作为未来城市中心楼盘形象形成支持； B、区域城市化进程加速， 3～5年内将与周边区域连成一片沟通构筑成高档生活区，道路的修建将促使此板块的迅速升值。 3、目前区域，特别是本项目所在的中心区域没有直接的竞争对手，给项目成为区域内的标志性，划时代产品带来了前所未有的机会。 A、在本区域制定人居新标杆 B、打造地标性时尚街区建筑综合体 C、为区域商圈发展掀开历史性发展的新篇章 D、奠定本区域的人居榜样地位 4）威胁（T） 威胁点 风险规避 1、原大沙田老居住区居民层次偏低，民宅杂乱无序，大环境改善的时间较长。 在推广中转移顾客的注意力，强调市政的改善及力度是项目最终升值看得见的保障。 2、南宁市政府对此板块的重视程度及五象新区的价值重构，将使本区域发展成为地产商的热点项目，未来将会有更多的发展商加入到竞争行列。 以“竞合”策略，连合多家开发商如华润、恒大一同宣传区域发展前景，鼓舞消费者信心。 小结： 通过对项目的SWOT分析，可以看出，就项目整体而言，优势大于劣势，机会多于威胁，为了避免未来区域的竞争风险，不仅要做到产品这个核心要素的差异化突破，更重要的是要先发制人首先奠定本项目为区域的地标级产品的市场地位，成为占领消费者头脑中本项目地位第一的心理优势。 3、住宅定位前的思考 1）将目标客户扩大到整个南宁后，在与众多的楼盘中我们怎么竞争？ 南宁房地产市场上类似产品（交通便捷，生活便利，发展前景）不缺，其多数价格也不贵，消费者挑选好房子的机会多；特别是我们项目所在的原大沙田及邕宁区板块，在区域现状落后于大南宁其他区域项目的态势下，项目如何与对手展开竞争？如何突破消费群？这是要深入考虑和解决的核心问题。营造项目核心竞争力，打造产品特色，是我们首要解决的问题。 2）项目如何与消费者沟通？ 要解决沟通问题首先要了解南宁这座城市的特征，了解消费者的生活习惯和消费习惯。 南宁是个充满时尚、娱乐的消费型城市，市民不排外，接受新事物快，崇尚生活的休闲性和品质感。如果我们的产品能够迎合消费者的口味，就容易激起他们的购房欲望，从而奠定了与市场沟通的基础。在此基础上，“让消费者选择我们的房子”的问题成了沟通需要攻克的另一个关键性问题。 我们的项目打造的是个精品楼盘，产品具备个性和内涵，于目标消费群而言是个“适销对路”的产品。我们的项目具备了打造品牌楼盘的条件，如果可以将项目包装成一个“名牌”楼盘，就可以迎合消费者的消费心理，让目标消费者跳出来，诱发他们的购买欲。“酒香不怕巷子深”的年代已经远去，好产品也要好的包装和传播。 3）生活便利性如何做足，如何用足？ 本项目要打造强势竞争力，就需要充分利用现有资源，将生活便利性文章做足，通过倾力营造社区生活浓郁的生活情趣与自然气息，将项目打造成有独特内涵的楼盘，提升项目的附加值。同时，也迎合现代都市人对生活的理解、对人性的追求、对回归简单生活的渴望，进而让项目有了吸引目标消费群的滋性，使项目成为目标消费群购房的首选。每个细节都在注入时尚元素，都在表达一种新的都市生活，进而让项目具备浓烈的时尚色彩。 4）住宅与商业如何结合？ 项目所处区域生活配套极不成熟，在一定程度上影响着项目的商业经营，如何找到商业项目的空白点，营造别具一格的商业特点，项目需要将住宅与商业两种物业在定位上进行有机结合，不仅实现功能呼应，作用互补，有利于营造社区生活都市化，提高居住品质，更能使项目形成整体规模效应，产生更大的整体影响力和市场形象，进而对项目后期推广产生助推力，实现项目的最佳赢利模式。 在建筑风格上，尽可能体现出一种都市气息，一种时尚活力；而在商业上，不仅要营造好商业卖相，更要做到业态定位以迎合、满足目标投资者为出发点。 4、住宅定位重要依据 1）从南宁市的发展方向来看，项目所在区域将成为城市的新区，这为项目带来大量的有效需求，将成为精英阶层聚集的时尚地带。 2）城市新区的推进进程也为产品打造与国际接轨的产品带来了实现的可能。从规模来看，项目属于中心城区少有的上规模项目，这个优势在于发展空间大，可以提供更多元化的产品，成为片区地标性的产品，成为最具升值潜力的街区综合体。 3）从品牌资源看，作为上海农房集团地产扩张发展的项目之一，企业的品牌将给项目带来较高的知名度。也带来了先进的开发理念和地产建设新思维，新的生活方式。在综合优势资源方面，项目适合向中高档价位的方向发展，适合向国际都市时尚主题型方向发展。 5、项目市场定位 1）主题定位 ● 国际化都市时尚人文街区 ● 最具投资价值的高性价比城市综合体 ● 区域市场地标性产品 “国际化” 本项目以一种开放式的态度，以市场为基础，大胆吸收国际化产品理念，品牌理念、服务理念，文化理念打造具有国际化水准的生活街区。规划强调国际化、高品质、自然主意与人文主义共存。 都市时尚人文街区 项目处于新规划的城市中心区域，区域的位置与最具活力的青秀区时尚都市节拍一同脉动。土地承载了太多的人文情怀，朴素的感情，是喧嚣现代人内心最深层次的感情需求。当代最时尚的心理动态即是，“由繁华走向朴实，浮躁回归平和”，这是人类情感的回归。工业化的高速发展到一定阶段，人们开始懂得尊重并正确审视内心最朴实的情感。这也对本项目的规划和社区文化提出了设计命题。项目是一个高度包容的建筑体，既提供国际化时尚都市生活的享受，善待人的享受要求，又在情感上满足居者对“城市情感、家庭情感、邻居情感、自然情感”的同步拥有。在这里生活的人，懂得尊重过去，也懂得创造未来，是时尚的，也是人文的，这也是善待城市的开发模式。 最具投资价值 这是项目对消费者的承诺，将为买家打造高价值、高附加值的高性价比的产品，为买家构筑超值的生活环境，享受高品味的生活。 高品质性价比城市综合体 项目繁华街区+品质住宅的组合提供给买家的不仅是70年的栖息之所，更是享受70年见证城市繁华精彩，体会生活的品质空间，开发商以其品牌价值提供国际化水准的品质保证。 区域市场地标性产品 本项目的入市将带给区域巨大冲击，不论从整体规划、新生活方式的提出、区域的地位都将成为区域市场的地标性产品，足以令消费者动心。 2）产品定位 精致尚品住宅 项目打造的是“尚品”，它不是“奢侈品”，但一定是很时尚、又不泛气度，能给消费者心理上的暗示和肯定：既满足了新都市精英对居家生活“实用、经济、美观、体面”的要求，又迎合了社会主流消费群之都市精英的品味需求，从而使项目具有时代风尚特征。 精致是项目最突出的特征。从规划到户型设计，处处精细化、人性化的思想，每个细节尽量做到无浪费，实现最大的利用。既使项目具有独特鲜明个性，又切合了房地产市场将向节能、节约、精细化方向发展的趋势和社会向精细化发展的趋势。 便捷是项目最大的附加值所在，精细、唯美的产品加上丰富便捷的生活环境，使项目多了一份精彩，更赋予社区生活更多的内涵与细节。 3）项目形象定位 时尚生活创造者 项目的启动将成功带动整个五象新区的房地产开发，将作为区域的标杆存在，也将作为五象新区地产发展史的转折点，它是一个“时尚生活创造者”，带给区域地产发展的新思维。在消费者眼中，它将引领一种时尚、潮流的现代居住方式，将缔造一种“物质享受与情感享受”的双重完美生活方式，它是一种“创造者”的形象。 4）项目主题推广语 国际生活的味道 根据项目特点和街区综合体规划特性，以契合项目特质时尚生活、人文情怀为核心发散点，感性的提炼出“国际生活的味道”作为主题推广语，强调项目的繁华便利和城市的情感记忆，这是产品给人带来的城市享受和心里对人文情怀的眷恋。 5）客户定位 ① 项目标消费群定位 结合项目的规模和产品特色等因素，我们将项目的目标消费群定位为： 都市精英阶层 都市精英，在南宁，主要为：企业高管、教师、私营业主、自由职业者等；他们不仅仅有较高的收入水平，更因为他们有着鲜明的产品鉴赏力和生活主张与追求，这是他们之所以成为精英的内在因素。都市精英，是城市主流购房群体之一。 对于产品品质，他们不盲目追求大规模，大户型，但要求产品有较高的设计水准：户型设计精致、实用，无空间浪费；建筑设计有豪气、体面，能满足他们社会地位的需要。他们不求便宜，不求贵，只求高综合性价比。 对于生活主张，他们强调自主性，对生活有独特的鉴赏力和独特的品味追求：他们提倡节俭，拒绝浪费、奢华；同时，追求一种丰富多彩的简单生活体验，诸如人文风情、品茶抚琴等自然、精彩、活力的风尚生活，满足他们多层次的精神需求。他们倡导新的生活风尚，是社会主流生活的倡导者。 ② 目标消费群分析的出发点 从国内“城市化”发展的经验看，在城市新区置业的群体最关注是居住质量和房价； 南宁市房地产正处于从单纯的居住功能型的第二代向关注居住品质的第三代转变的时期； 南宁市总体的开发水平有待提高，高素质的楼盘选择余地不大，存在一定数量向往都市新风尚生活的消费群。 ③ 目标消费群分布区域分析 本案必须站在城市发展和都市生活快速发展的角度，着眼于整个广西，寻找有效的目标消费群。 ④ 目标消费群心理描述 ⑤ 目标消费群的特征和需求 ⑥ 总结 本项目存在良好的发展契机，因此必须充分借助区位发展强势，充分利用产品特色，抢夺市场先机，力争做出有个性的街区综合体。 本项目的推广应该以抓住目标客户群体为核心，在有效针对目标客户群的基础上，着力于精细的产品规划、定位包装，进而制定项目的差异化的营销推广策略，以独特的方式占领市场。 （二）、商业定位部分分析篇 1、商业产品定位 时尚商业街区 本项目商业业态的规划是打造成集合精品购物、餐饮、娱乐休闲等于一体的参与性、体验性、情景性的生活街区，将给片区带来新的商业体验，成为片区型的新中心。为片区的时尚消费找到一个休闲的出口。 时尚商业街区 这里融合星级酒店、商务、办公、大型运动主题主力店、超市、品牌专卖店、精品店、特色休闲餐饮店、酒吧街、茶舍等，是潮流时尚的策源地，是潮流的、时尚的、生活的，完全满足生活享受之需，人们在这里流连，在这里充分放大了物质的需求，这里将因为聚合了完整商业业态、营造了休闲享受式的商业氛围，带来人流、消费流的聚集成就一个商业街区。 2、商业形象定位 国际风尚街区 针对片区型的目标客户，结合开放式的建筑风格，引进的经营商家需建立在品质、品味、中档消费之上，在商业项目引进和街区营造上，力求项目作为一个片区的潮流之地，使消费者在本区域就能享受到最繁华都心的享受、休闲氛围。 3、主题功能定位 定位着眼点 据我们对本片区未来商业的市场调研，五象新区的商业中心主要集中在南宁大桥南片区，那里未来规划有投资22亿美元的大型旅游商业地产项目——百越壮都。广西“百越壮都”是一项特别的研究成果——具有鲜明历史人文个性的国际性文化品牌，她高度浓缩了壮族历史文化最古老、最核心、最有价值的文化内涵，因此她不仅代表南宁，代表广西，还代表中国—东盟多个国家和地区暨“百越文化圈”中最典型且最具代表性的壮族历史文化经典之作，由华润集团投资建设。 “百越壮都”采用旅游景观的形式，通过形象化、系列化、立体化的群组建筑、雕塑、壁画、实物等，全面、直观地展示我国人口最多的少数民族——壮族及其同源民族的文化现象及民俗风情。“百越壮都”被国家发改委定义为 “世界级文化景观”项目，自治区发改委已将“百越壮都”大型文化旅游景观项目正式立项并列为自治区特色旅游重点项目。在这项文化旅游科研成果中，“百越国际文化博览园”“布洛陀宫”“布洛陀文化广场”“壮都动漫城”“壮都商业城”等设计均属首创。 百越壮都项目总投资22亿美元，约合人民币150亿元，主要包括建设开发“百越壮都”系列文化产业、旅游产业开发及商品销售；在南宁五象新区龟山公园建设和经营“百越壮都”文化旅游景区及其配套设施；度假村开发经营；房地产项目开发及商品房销售；项目投资及管理；承办展览展示活动；餐饮、酒店、旅游服务；旅游产品的零售业务等。目前，项目选址于五象新区，离南宁市市区仅3公里，项目规划用地3000亩，首期工程980亩。 建设“百越壮都”，将大大丰富广西旅游的文化内涵，为广西建设旅游大省增加一项十分重要的旅游内容和一处别具一格的旅游景点。建成后的“百越壮都”将成为首府南宁市的一处上规模、上品位、上水平，集中反映壮族历史文化的主题公园，进而成为广西乃至中国的一处具有国际影响力的壮文化王牌旅游景观。 结合本项目本身的条件，本项目作为未来高档居住区，其区位和地段本身就能支持其作为中高档性商业的形象，同时由于商圈对城市各个阶层的消费都是“一网打尽”的，因此本项目商业有适合任何层次消费的消费群体基础。 市场契机 该片区目前还处于初级发展状态，为适当超前的商业形态提供契机。 该片区缺乏为中高层次人群服务的及购物、休闲娱乐于一体的商业，部分中高收入阶层的需求缺乏充分释放的空间。 目前市场上档次相对比较高的超市和百货，其经营的商品都没有形成特色化，年龄群体偏大，一般适合35岁以上的群体消费，针对年轻族群时尚特色化消费的比较少。 市民的投资渠道比较少，对保值增值能力比较强的投资型房地产项目购买力强劲。 功能定位 整体商业功能定位 融合运动品牌主力店、超市、品牌专卖店、精品店、特色店、酒吧， 形成集精品购物、餐饮、娱乐休闲等于一体的参与性、体验性、情景性LIVING MALL（生活广场） 商业街功能定位 临江商业街集参与性、体验性、情景性于一体的商业步行街。融合风味美食、特色小吃、休闲娱乐、酒吧、餐吧等风情味十足 临五象大道商业街以大型运动品牌主力商城作为核心辐射五象大道及1号路，引进中型餐饮、娱乐、康体中心，使本项目成为片区型的家庭、商务型主题餐饮、娱乐休闲场所。 14号路及13号路引进精品店、干洗、便利店、药店等居民生活配套型商业。 档次定位 从项目本身的地段位置来看，未来交通便捷，居住密度高，为商业旺势提供了一切利好； 从片区商业的经营档次和品质来看，中高档是主流，因此，其经营档次应该有所拉升，成为片区商业标杆； 从上海农房集团的经营理念和企业形象来看，是大型国企，因此，应该有一定的形象要求； 从商业经营内容和业态的长期发展来看，有品牌、有能力的业态、业种才具有一定的竞争实力，更能存活下来。 结合以上分析来看： 商业经营档次： 整体中偏高档，城市中高消费为主流 通过功能和产品弥补市场空缺，提倡体验消费 消费群锁定（终端消费者） 从消费群体所处区域来看：全区辐射周边县市消费。 从消费群构成来看：家庭中青年夫妻；年轻时尚的青年男女。 从收入层次来看： 对照本项目的业态和经营档次，其消费群体应该是在中等收入以上，至少家庭月平均收入在10000元以上。 客户定位 （1）、经营客户定位 从区域范围来看：大型主力店、旗舰店主要来自国内知名连锁机构，大多在南宁有代理、分支机构，品牌大多已进入南宁，中小型散户则主要来自西乡塘区及周边县市。 从经济实力来看：大型主力店、旗舰店经济实力雄厚，商业经验丰富；一层沿街商铺经营户一般为品牌代理商、国内品牌连锁店，拿代理权的经营商，有一定的商业运作经验，一般美食广场、酒吧、KTV、咖啡、茶艺有相关行业从业经验。 从社会背景来看：娱乐、休闲业态经营户一般有当地社会背景。 （2）、目标购买群体定位 南宁市中高等收入家庭，手有闲钱，家庭收入稳定； 部分外地（如广西其他地区、福建、广东、江浙）专业投资客。 客户职业特征 政府公务员、企事业单位中层管理人员（具有一定资历、在工商、税务、银行、公安等政府部门的工龄较长的公务人员）； 个体和私营企业主、职业投资者； 事业、机关单位的中层以上管理干部； 部分买商铺自己经营的生意人士； 经营户（欲在此长期经营的商户）； 部分外地（如江浙）专业投资客。 客户收入特征 高收入阶层，有较好的经济基础 客户现有投资情况 有过国债、股票或商铺等投资经历，认同不动产投资的稳定性； 在房地产投资不断增长的形式下，部分没有投资经历，相对盲目的人群。 （3）、主要目标客户投资能力与心态分析 政府公务员、企事业单位中层管理人员群体分析 投资心态分析 这部分目标客户，现实生活稳定，手头资金有盈余，并且拥有稳定和可预期的收入来源，在国债、股票等投资收益不理想的情况下，面对“一铺养三代”的巨大诱惑力，希望为自己的退休和子女未来生活购买一份额外的保险。 个体和私营企业主、职业投资者群体分析 投资能力分析 这部分客户的投资能力较强，如果对市场前景看好，几百万的投资也不少见，但也正因为如此，他们的投资取向较难判断。由于商铺分割时遵循可分可合的原则，投资实力强，可以多购买几个单位的商铺，因此本项目不以他们的投资能力来作为铺位分割的控制标准。 投资心态分析 手中拥有较大数额的闲散资金或者有过投资商铺成功的经验，希望为自己的资金找到一个安全稳定的投资去向，或者希望延续商铺投资成功经验，获得更丰厚的投资回报。 投资经历分析 约70%具备一定投资经历，在选择铺位时考虑因素较多；约30%为初次投资人士，将会选择总值较小铺位作为投资，用于尝试。 4、项目主题推广语 与财富握手 片区型时尚商业街区的形成，将以商业拉动整体区域价值的提升，本项目商业将奠定区域价值的标杆作用。消费力中心漩涡的形成，产品的特色规划，为投资增值提供了有力保障，是真是意义的“与财富握手”。 5、项目案名建议 项目案名建议理念： 楼盘命名是市场核心定位的反映。楼盘名称或文化底蕴深厚，或意味深长；或灌输新居住理念；或反映地域特征；或展示品牌形象或诉说亲情温馨，总之，与楼盘定位紧密相连。根据此原则，本项目的案名主要是依托反映地域特征，展示项目内涵予以命名的。楼盘名称是面向市场的第一诉求。好的楼盘名称可以获得购房者的喜爱和认同，还可以起到促进销售的效果，甚至可以成为品牌，这对于本项目住宅区分期开发楼盘的后期销售至关重要，意义重大。 推荐项目案名： 外滩6街 外滩：具有浓厚的上海味道，代表上海的前世今生，与黄浦江相连，亦是中国向世界开放的窗口， 本项目紧邻邕江，是南宁城市文明的脉络以及城市发展的延续。 6街：本项目被6条市政道路切割，为打造世界先进的街区文化奠定了基础，以6街命名，即切合项目的地形地貌，亦表达一种开放的思维。 自由开放的： 这是一座开放的城，无论从街区规划布局的流畅、灵动、还是对外开放的尺度，有开、有交融、与外界自由对接，恣意盛放。 自由对外的：这是一个以商业街区营造为核心的时尚都市综合建筑集群，这一产品的特性，就注定了项目是对外的。 自由奔放的心态：这是也是里面人的心态，自由的挥洒青春、热情、自由的享受城市带来的物质享受同时与自身内心自由对话，是物质的也是心灵的，两者同步达到自由的境界。 基于本项目是未来最具发展潜力的五象新区，而且是新城市中央繁华地带的规模建筑综合体，同时地块也被6条市政道路切割，为项目做街区规划奠定了基础。以“街”为名，既享受到城市的繁华便利、又积淀了城市深厚的人文内涵，和城市人对这块土地的深深向往。 开发商是实力雄厚的“上海农房集团”公司，本项目也是贵公司全国战略布局的一个立意要精心打造的经典项目，基于“农房集团”品牌打造的策略，以产品带动企业品牌的思路，我司建议项目命名为“外滩6街” 【命名诠释】： 外滩6街 “外滩”，代表邕江文明的延续，亦代表来自于上海企业的品牌延续，作为中国对外文明的窗口，代表着开放、繁华、江景、豪宅； “6街”，以国际视界为新生活和新商务提供的系统方案； “6街”，以大国，大道，大街，大家，大隐的意念，标注南宁 五象新区未来的壮美诗篇； “外滩6街”—— 是集住宅、商业、商务、酒店、会所、休闲等功能于一体的约60万平米国际化现代城市建筑综合体；是催生城市地脉成熟、带动五象新区进入高端大盘时代的标志性建筑体。 三、主题诉求 “外滩6街”，以邕江文明为背景，借喻上海外滩大都会的繁华，“以街为名义，开启南宁五象新区生活和商务新纪元”。 四、形象传播 1、主题诉求点 以国际视界，开启外滩 ；以街的精要，出世入世；以博大胸襟，颂扬正道。 2、环境诉求点 青山黛黛，邕江悠悠，体育中心，潜身心，艺术中心，当教化； 滨江公园，传承邕江历史、浓缩广西文化； 一方方已平整的田地似舒展的稿纸，刚诵罢一篇锦绣文章，又酝酿新的构思，徜徉设计更丰富的灵感；数不清的霓虹华彩扑面而来，流光溢彩、璀璨辉煌； 一个艳丽、成熟、丰富和包容的五象新区,南宁人新的追求在梦想的大道上快步走来…… 3、规模诉求点 60万平米街区感染南宁；60万平米6街吸引南宁 ；外滩6街，它属于南宁，属于东盟，它走向世界…… 4、形态诉求点 60万平米新古典主义建筑集群，真正开放的城市街区生活；没有藩篱，没有国界，只有兼容并蓄的博大胸襟；44万平米的时尚生活建筑（住宅）；3万平米五星级酒店；3万平米5A智能化国际标准写字楼；2栋4万平米酒店式公寓、商务公寓；3公里逾2万平米风情综合商业长廊；20万平米东南亚风情水景园林、、、、、、 国道，一个开放的现代浪漫之都，一座被时尚包围的城 。 备用案名1：国道 备用案名2：外滩江湾城 备用案名3：五象新城 第六章 项目规划设计建议 一、项目概况 （一）、项目发展概况与区位条件 项目位于南宁五象新区未来高档居住区域，紧邻邕江及广西体育馆，与青秀山风景区隔岸相望，地理位置及自然景观资源丰富，项目被3纵3横六条市政道路切割，具备了打造街区名宅的先天条件。下图红色块区域为本项目所在。 （二）、项目地块分析 本项目由8个地块组成，如上图每个地块均不规则，其中A3/A4/A5/A7之间的1号路规划有一座立交桥及邕江桥与青山凤岭相连，1号路两侧规划为街头绿地。A1/A3/A5/A6北侧为堤路园滨江休闲公园、邕江、青秀山风景区。A2地块旁边将规划建设一座小学及邻里中心广场。A4/A8地块临五象大道、广西体育馆，未来市政配套完善。 (三)、规划设计概念定位 以片区商贸经济为特征，以住宅物业+商业物业+酒店+写字楼+商务为产品形态的开放创新的新古典时尚街区综合体。 “外滩6街” 【国际街区综合体】 打造五象新区新都心：依据国际最具时代性的先进规划理念，本案开发定位为结合商业、酒店、办公、商务、居住、公寓、休闲等功能，以带动整体区域发展的“片区型国际街区综合体”营造的消费市场的畅旺，人流的聚合，打造五象新区的新都心。 住宅及居住型公寓部分规划建筑面积44万多平方米，为区域市民及城市的精英阶层营造一个时尚、自由、舒适的家。公寓部分的规划设计为城市年青有为的时尚一族提供高品质、精致、紧凑的时尚小户，以整体的项目规划为基础提供给精英阶层城市繁华生活所需的一切，这里是五象新区地产项目最具国际时尚气息的代表作。 建成后的“外滩6街”将吸引城市精英入住，吸引投资客的目光，吸引品牌商家进驻，这里将形成片区最具特色和最具人气的“片区型国际商业街区”，并自成一体成为片区商业核心，带动周边的商业连片发展，成为南宁市创富的孵化器，成为商业投资的首选，成为区域市场的标杆，这里将成最终为影响区域地产发展的参照标杆。 项目以街区综合体为核心，商业、酒店及商务规划面积约18万平米，通过整体的升值提升住宅的全面升值。规划中强调注重景观的时尚、开放、商业景观作为住宅景观有机的结合部分，展现特有的居住景观的时尚元素。这也是项目景观上具有的特有的都市流动景观的创新思维。项目整体规划先进，基础设施配套完备，环境优美，集都市住宅、公寓、商业、酒店、商务等于一体的新型综合对外服务型社区。 本项目以国际化的标准，专业化的服务，片区商业中心带来的连带效应，全力打造出片区最具竞争力和发展前景的创新社区，成为五象新区的示范板块——体现“城市-商业-商务-休闲-人-环境”六位一体和谐持续发展的科学理念，引领片区快步发展。 （四）、规划设计建议方案 打造五象新区新都心 外滩6街，南宁新都心：城市中心，国际街区生活 由第一居所类现代住宅、现代都市公寓和时尚街区商业、商务、酒店组成的都市街区式的现代生态时尚街区综合体。 规划设计充分利用项目的区位优势，体现都市现代感，强调： 城市中心的概念 现代都市生活 未来作为城市组团的发展趋势 生态化 开放性 二、整体规划设计建议 项目由高层住宅、高层都市公寓、商业街区、酒店、商务五部分组成，五部分空间上相对独立，又以一定的关系联系成为一个整体的街区综合体。 住宅部分：总建筑面积约370000平方米，以二房三房户型为主，四房及楼中楼为辅； 居住型公寓部分：约70000平方米，以45平方米一房一厅为主，60平方米两房一厅及30平方米单间为辅； 5A智能化写字楼总部基地约30000平米，户型面积以500—1000平米为主； 商务公寓约20000平米，户型面积以50—100平米为主； 酒店式公寓约20000平米，户型面积以50平米左右的大开间单间为主，辅助部分60—100平米的商务套间； 商业街约20000平米，以开间4米、进深8米，面积30—50平米的独立街铺为主，层高7米； 经营性五星级酒店约30000平米； 经营性主题商场约40000平米、不计容积率地下超市约20000平米。 商业设计以沿街的裙楼独立商铺为主，充分考虑人流的聚集性，利于商业氛围的营造，靠近五象大道沿街适当配置以500－1000平米为单位的中型卖场。 住宅设计充分考虑南方地区的居民生活习性和市场需求，尽量以南北朝向为主。 （一）、规划设计目标 通过项目的整体开发，体现区域的地标性。 外立面体现时尚现代都市感，超越纯住宅区的感觉。 符合南宁市区域总体发展概念及区域的控制性详细规划要求； 充分利用容积率； 注重整体天际轮廓线的节奏与韵律设计； 保持项目与周边物业，项目内各物业类型之间的建筑风格的和谐、统一，打造开放空间，与项目周边物业形成城市共享资源。 商业部分充分考虑“场”的营造和开放性、融合性，服从于商业的基本规律，最大利用沿街面，考虑商业价值合理最大化，营造立体营业空间； 在把握成本基础上，规划要适度超前。 （二）、总体规划设计核心建议： 1、地标性原则 注重建筑形式的创新； 注重外立面的打造。 整体体现现代都市时尚感，线条明朗，视觉性强。 2、开放空间与都市共享原则 在商业部分充分考虑更多外和内的开放公共空间，形成与城市共享的重要空间； 注重打造具有标识性的公共部分的城市家具和雕塑； 3、环境景观营造原则 环境建筑体现出都市景观风景线； 环境景观形成同一主题下的系列； 利用中庭广场创造丰富立体的视觉景观效果； 4、建筑、环境与定位风格的统一原则 在统一主题下，在建筑、环境、景观等的营造上要充分发挥其都市时尚的元素、彰显其精髓，营造出特色的“国际生活街区”的“场”。 5、空间连续性原则 平面的连续：鉴于各功能的相互联系，其设计通常采用整体设计，其中任何一项功能都会影响整体效果； 立面的连续：立面会影响统一性，因此，要保持各建筑物的风格统一，就要使立面有连续性； 空间的连续：由于住宅与商业连接，其中各功能的建筑体之间均通过空中、地下和地面形成多层次的联系，形成互补的、流动的、连续的空间体系。 6、内部、外部联系完整性原则 通过交通网络的建立，使内部各不同功能的建筑有机结合； 规划布局原则建议： 将合理组织景观视线通廊； 注重规划布局的层次感与梯度感设计，达成和谐统一。 在总体规划布局时要充分考虑分期的滚动开发因素； 充分利用项目的地势高差，注重整体规划布局的层次感、梯度感设计，达成和谐统一； 规划布局以交通为纲转变为以环境为纲，为环境设计预留空间； 项目形态是开放与封闭相结合、结构清晰、空间层次丰富。在形态营造中要重点考虑空间的复合功能。是景观也是配套，是交通也是风情。 规划布局应考虑不同功能的区隔和融合； 做好动静分区，两者是相互依存关系。 设计应考虑人行和车行两种人流的组织； 环境景观与城市公共空间家具、雕塑等的和谐； 不同建筑之间的功能联动性和建筑的呼应性； （三）、空间与建筑结构规划建议 建筑特色—新古典主义现代建筑时尚街区示范组合。 建筑采用新古典主义的建筑设计手法，强调建筑的时尚感、现代感。结构形式采用钢筋混凝土框架结构或框剪结构，从力与美、虚与实、室内与室外的相互关系中创造全新的时尚街区空间。 都市意象强,建筑要成为城市景观的亮丽风景线；不同功能建筑之间的协调性、整体性、层次感； 体现呼应性，外立面体现现代都市感； 商业部分在空间、功能、装饰上预留空间，以适应未来更新和时尚潮流变化，以便装饰、形式等方便改装和更新；入口设计要有冲击力、大气，求新、充满时尚感，突出项目形象，为品牌店预留空间，为展示时尚咨询和产品预留空间；中心的“场”通过空间设计特色、活动和氛围引人入胜。 （四）、生态园林景观规划建议 1、外围设计全线贯通的开放式商业景观大道，营造街区氛围，小区内部首层全架空的设计并配合南北贯通的中轴景观大道形成半封闭的内部景观空间； 2、坡地立体绿化、庭院式中心绿化、点式组团绿化与带状公共绿化结合，相互渗透，水榭、坡地、曲水、游泳池、廊架、绿地和喷泉分散布局，声色搭配、动静相衬，营造环境优雅、品质高尚的生态型区域； 3.整体上形成社区绿化系统，美化街景，形成花园式社区。 景观设计应重点考虑的因素：环境的设计不仅要考虑人的活动范围，交通的传输空间，而且要注重绿色植被的利用与融合，注重色调、光线、色彩、季节的变化，注重客户的心理需求和特点，主要考虑六方面环境因素： 1）、空间环境：充分提供生态园林式的宜居空间、便捷繁荣的商业空间和休闲的生活消费空间以及合理的市政设施用地； 2）、生态环境：提供适宜人类生活的良好的自然环境，具有较好的日照、空气和通风条件，足够的公共绿地，使整个项目在绿树成荫的自然环境之中； 3）、视觉环境：在规划设计中，应该具有社区的地标（代表形象特征的区域或街道、建筑或雕塑），这些地标可以是标志性雕塑（建筑物）或环境雕塑（建筑物）； 4）、文化环境：在城市形态、街道广场、建筑组群乃至雕塑小品等方面均要体现现代文化的特征和内涵，使人们感受到浓郁的人本文化气息。 5）、人文环境：创造适宜休闲社交文化的人文环境和居住的邻里文化氛围。 （五）、社区环境生态智能化创新设计建议 1、利用水循环生态系统 引入邕江水，并利用地势的天然高差，建立循环水体生态系统，改善社区环境，使之成为本区域最显著的景观特征。 水环境的整体规划 水环境的整体规划，是本项目生态规划的重中之重。主要体现在邕江水与小区内部的人工湖，两大水体之间通过小溪相连，并利用高差形成循环，雨水通过地面雨水收集系统，进入人工湖，使人工湿地和湖形成一个净化循环系统。 渗水路面系统 渗水路面系统指路面强度等性能满足要求的同时，使路面保持良好的透水性，雨水能及时透过路面渗入地下土壤。路面设计达到快速排水的目的。渗水路面有利于生态和环保，在日本、欧美等发达国家已应用多年，取得了良好的社会效益，对比普通硬地做法，其优点主要表现在如下方面： 防止雨天路面积水和夜间反光，改善行走的舒适性与行车的安全性； 提高土壤的透气、透水性，改善土壤湿度、盐度，改善城市地表和土壤微生物的生存环境； 可降低地表湿度，调节居住区气候，缓解居住区“热岛”现象地表水分散，就地排放，可减轻城市排水设施的负担。 雨水收集系统 雨水人工储存随着人类对自然环境的利用和破坏，越来越多的自然资源急剧减少，水资源作为人类赖以生存的自然资源之一，正在受到严重威胁。为了更好地节约水资源，在设计之初建议考虑自然雨水的应用。 项目内设计利用具有绿化景观效果的雨水明沟让雨水流进杠区内的水系，用于补充水景用水和湿地景观用水。除非遇到特大暴雨需通过溢流管排进区外的雨水管道，正常年份社区内的雨水也争取做到零排放，节约景观用水和绿化灌溉用水。 中水回收系统 中水宝贵的水资源应得到充分利用，中水处理厂经过深度处理后的中水在各项指标达标的前提下回用给住户，中水的价格在自来水价格的一半左右，因此，高效地利用中水资源既是对水资源的节约，也是减少业主水费负担的有效方式。 本项目内设计在成本允许的情况下可考虑建设小型中水处理站，中水站采用先进工艺技术及地下建筑方式。建成后的中水站每天处理住区内的生活污水，处理后的中水将回用于小区的绿化灌溉等方面。 人工湿地系统 人工湿地系统水质净化技术是一种生物处理方法，属国家专利技术，其基本原理是在一定的填料上种植特定的湿地植物，从而建立起一小人工湿地生态系统。当污水通过系统时，其中的污染物质和营养物质被系统吸收或分解，使水质得到净化。 ① 净化过程 人工湿地水质净化的过程包括物理沉降，根系阻截、化学沉淀、土壤及植物根系表面的吸附与吸收、微生物代谢，起主要作用的是微生物。 ② 实际应用 本项目人工湿地系统，主要作用在于对湿地公园用水进行水质净化，由于湿地的生物处理功能，实现湿地公园人工湖水的水体循环再利用。既节约了补充用水，也由水体循环处理带来了碧波荡漾的优美景色。 同时由于湿地系统由多种水生植物构成，形成了别具风味的景观效果，为业主提供观赏游玩之处。 2、营造自然风貌的原生植物园区 本项目在最大程度上体现出生态社区的特色，在项目内种植本地地常见的扁桃树、小叶榕、大王椰和草本植物。结合人工湖水种植水生植物，营造符合南宁自然风貌的原生植物园区。 3、屋顶绿化系统 佛甲草种植（用于转换层或部分屋面） 人工屋顶隔热：佛甲草，也叫万年草，是景天科佛甲草属多年草本植物。主茎匍匐生长，直径约3-4毫米，高约250-400毫米，着地后各节能长出不定根和分枝。凭此伏地蔓延可生出庞大的株丛。叶呈半园柱状、条形，叶10-20毫米。主根下部节短，根系不发达，是一种耐旱性极强的植物。 覆盖率高供氧量大：佛甲草在环境恶劣的屋顶上生长，株距密四季常青，枝繁叶茂，实用绿化覆盖高达90%以上。特别是佛甲草的呼吸作用，经科学验证，与其它植物相反，晚上吸入二氧化碳，白天放出氧气，且能量比一般植物大30倍。大面积屋顶种植，对平衡大气中的氢和二氧化碳能起到积极作用，它是适合屋顶种植的最优秀的草种。 三大优点： ① 改善天台眩光，令人赏心悦目 随着城市高层建筑的崛起，越来越多的人们工作与生活在城市高空，经常俯视楼下的景物。而建筑屋顶的表面材料，在强烈的阳光照射下，反射刺目的眩光，经心理科学验证，在人的视野中当绿色达到30%时，人的心情最为舒畅，而佛甲草，天台绿化恰恰给人们带来这种效果。 ② 美化城市环境 现代人类追求回归自然的生活方式，生活在城市里的人们，所见到和接触到的多为人工制品。代表自然环境的绿色植物，是生活在闹市人们的向往之物。天台绿化的建造，使人们更加接近绿色环境。 ③ 隔热防水并举 建筑物的隔热防水一直是建筑设计师攻克难点和住户十分关注的“热”点。据统计，我国平屋顶渗漏现象高达85%之多，成为建筑界一直未能解决的技术难题。经测试，夏季佛甲草绿化较好的屋顶，种植层下屋顶表面的最高温度仅20-25度。这样有效地阻止了屋顶温度的升高，控制了温差对屋面形成的强烈破坏，达到了隔热和保护防水层的目的。 4、应用节能技术，享受自然资源 南宁属于亚热带湿润气候，雨量充足，有着丰富而充沛的地热，风能、太阳能等自然资源，本项目通过运用节能技术充分利用这些免费而环保的自然资源。 日照与采光利用 万物生长靠太阳，舒适的居住也离不开对日照与采光的科学安排。在本项目，通过日照的分析模拟，调整住宅的开窗位置及开窗面积，尽可能地利用自然能源，而在北侧则尽量减少开窗面积，减少能源流失及视线干扰。 保温技术利用建议 外墙外保湿 ■外墙高级涂料； ■50mm厚聚苯板外保温； ■200mm厚炉渣空心砌砖。 本项目的外墙传热系数建议确保达到0.4w/㎡，保障了墙体的高质量保温效果。 屋顶保温 ■镀铝锌彩色压型钢板； ■80mm厚玻璃棉保温； ■130mm厚混凝土板。 本项目的屋顶传热系数建议确保达到0.35 w/㎡，在高质量效果下为住所的屋顶生活提供保温隔热。 建筑的质材 ■外窗型材采用铝合金断热型材，配高强度密封胶条； ■采用双层中空玻璃。 本项目的部分住宅外窗传热系数建议确保达到了2.7 w/㎡，在透明材质的基础上仍然保障室内的适宜温度恒定。 太阳能利用 太阳能是清洁能源之一，将太阳能转换为电能并用于夜间照明，是有效利用自然资源的一大手段。 本项目建议应用太阳能庭院灯和太阳能草坪灯。由于采用了先进的太阳能光电板蓄电池系统，保证了夜间照明供电的需要。减少了电线电缆的铺设，很大程度上保证了夜间照明系统的持续安全性；无需传统供电，有效得节约了住区内用电成本。自动灵活的开启方式，跟随着天气的变化自动开启照明装置，为业主的生活增添了一份便利。 地热资源的梯度利用 项目所在地块拥有丰富的地热资源，为了更好得利用大自然的恩赐，可在项目规划地热资源的梯度利用系统：地热水转为暖气用水，用于公共建筑及部分住宅的采暖。近年来，低温供热的采暖方式开始流行，这种方式不仅可以节约能源，还可以使居住者感到更加舒适。 项目部分可采用热水地板辐射采暖的采暖形式，热水地板采暖是以热水作为热媒，将热水管埋设在地板中，在采暖空间进行自上而下的低温辐射供暖。具有供热量分配均匀，提高供热舒适度，节省耗能费用的特点。 5、空气环境技术的运用 室外空气流动情况对小区的微气侯有着重要的影响，局部地方风速太大，可能对人们的生活、行动成不便，也有可能在某些地方形成旋涡和死角，不利于室内的自然通风。 项目在规划和建筑设计上应充分考虑风向风能的影响，既保证空气在室内室外的流通，又避免过大的风速带来居住的不适。 住宅室内新风系统 新鲜空气是人们健康生活的根本保障，污浊的环境不仅让人感到不舒服，更会带来疾病。根据卫生学原理：氧气含量低、有异味、带尘土的空气是损害人体健康的；从建筑物理学观点看，过度潮湿、不流通的空气会产生霉菌，损坏建筑。 住宅新风微循环技术是低能耗住宅的主要技术之一。既能保证室内新鲜空气的含量，又可将通风造成的能量损失降到最低限度，并减少灰尘和噪音。 本项目建议可部分采用德国LUNOS公司的外墙式通风系统，由安装于卫生间的风机和安装于外墙的通风口组合而成。多点进风（由安装于起居室、卧室的进风口有组织，定量的引入经过滤处理后的室外新鲜空气）和一点出风，以达到室内外空气的循环，为人们创造一个健康、舒适的居住环境。 变压止逆烟道利用 变压止逆阀烟道又称变压防串烟防倒灌排气道，吸取了变压式烟道和止逆阀烟道两种烟道的优点，一方面通过改变烟道的截面形式和风帽结构，利用烟气流动的各种物理规律，使气流保持向上运动，并保证各楼层烟道口处风压为负压或在0压左右；另一方面在烟道口加装一个防气流逆行止逆阀，机械封堵住烟道气流不外串。 变压止逆阀烟道的主要特点： ■烟道为单管道结构，摩擦阻力小、气流速度高。在保证排气量符合国家有关规范要求的前提下，排气道占用厨房与卫生间面积小。 ■烟道内设置了变压板、导流装置及变压止逆阀联合组成的防串烟防串味组件。具有双重防护功能，能够有效避免烟气倒灌现象发生。 生态降噪，生活更加舒适安宁 声音作为一种环境也时时影响着住者的居家心情，在全方位的生态技术照顾下，生活因静谧而更加舒适安宁。 建筑单体结构有效降噪: ■250mm厚外墙系统； ■100mm厚炉渣空心砌块内墙； ■200mm厚地板采暖楼板； ■中空玻璃窗。 四项措施提高本项目的隔声性能，以有效地降低噪音对室内环境的影响。 防风减噪林 小区或组团外围周边种植灌木、草坪，形成多层次立体的生态景观防护林带。生态景观防护林的营造选择一些树型较好的灌木及草坪组成复层混交林，利用自然地形，营造地形的高低起伏。对住区周边的噪音影响起到了有效的削减作用。 6、其他生态科技的利用 为使基地和居住的人们与自然湿地生态系统保持和谐与友好的关系，项目可动用各种先进而实际的科技手段。 生态厕所——超级“屎壳螂” 生态厕所：区别于传统厕所，利用生物菌剂处理分解排泄物，为新型环保产品。生态厕所能达到近100%分解率，分解后排出水和二氧化碳气体，无其它排出物。分解后的水可以回用于冲厕，二氧化碳自然排放。由于采用生态厕所降低了传统厕所对水资源的极大浪费，高效的生物处理方式省却了传统厕所的人工清运，把对周围环境的影响降到最低限度。 有机垃圾生化处理——生化“清道夫” 随着城市人口的快速增加，垃圾排放量也随之飞速增长。按人均日产垃圾1公斤计算，一个千万人口的大都市每天产生的垃圾量就万吨之多。因此，做好垃圾处理工作也是保证住区生活质量的重要因素。本项目提倡垃圾分类收集处理，设计了垃圾分类收集箱。 将有机垃圾（果皮、菜皮、剩饭菜等）、无机垃圾（废纸张、废金属、废玻璃、废织物等）、有害垃圾（废电池、废荧光灯管、水银温度计、废油漆桶、过期药品等）分类收集，分别处理。 小区内设计小型垃圾运转站，站内设计有机垃圾生化处理设施，区别无机垃圾和有害垃圾、有机垃圾经过生化处理后，不但不会对周围环境造成污染，还能产出高效有机肥料，可以直接用于小区绿化。既减少了垃圾清运费用，减轻城市垃圾处理压力，还有利于降低小区绿化成本。 （六）、规划设计理念 1、新都心理念 城市新都心的概念： 缘起于欧美国家在1980年代末对于现代都会发展的检讨而提出的新都市主义(New Urbanism)的概念。 逐步放弃过去的功能分化单一分区的概念，而强调城市完整单元应具有互相流通及保留混合功能的弹性。 对于城市24小时都有活动及人气的渴求，使得规划师舍弃了过去CBD式的思考方式，而转向于强调城市的不同区域间能建立多面向的互动关系，成为一个活的有机体的概念。 对于城市生态及资源的觉醒结合了绿色交通的概念使得交通规划更倾向层次化及接驳概念。 城市规划转变成计划一个具有弹性可持续发展的成长架构(growth structure) ，藉由策略规划(strategic planning)的机制，融合城市的硬件(hardware)建设及软件(software)开发。 2、以城市尺度打造开放空间理念 重视标志性建筑、开放空间的建设；促进邻里关系、完善商务商业生活配套等。率先形成区域的商务、商业、文化娱乐、高端居住中心——新都心； 重视生态空间的营造，打造生态社区。讲究生态平衡，生态文化；对景观的综合印象； 开放空间的营造； 建筑本身成为都市的风景线。 3、以社区理念构筑生态创新环境理念 社区理念是由城市中具体空间范围内对该区有认同感的居民及其生活环境所组成社区，是一个相对独立的，地区性社会居住是社区的一个前提，但非专用住宅区而是包括了与企业混在的具有居住功能的地区以及具有居住功能的商业区和工业区。 创新环境建设有如下特征： 能够彰显人文关怀和文化精神，通过保持土地开发强度和人与环境之间的和谐与平衡发展塑造社区特有的视觉景观和整体形象； 将社区塑造成为一个既充分体现美学素质又注重生态景观要求的地域环境系统。 （七）、总体建筑设计风格建议： 1、把商业街区作为公建来考虑其建筑设计，体现出其独特的建筑魅力和强烈的视觉性； 2、现代、简约、大气； 3、都市感、休闲感、时尚感强烈； 4、在整体设计及建筑用材上，要充分体现科技含量高的现代感和时尚色彩； 5、商业部分单体部分可设计出新城市主义的风格，体现出人文性、功能性； 6、外观上采用具有超前性、先导性的新手法、新理念，使其具有都市建筑景观、生态环境景观的示范作用。 （八）、商业街规划及业态分布：足不出“城”的生活方式 一个城市中心的规模社区，上海农房集团造“城”的支点在哪里？本项目承载的片区型商业中心的地位，项目近6万平米商业承担的不再是社区的消费，更是与城市区域规划发展互动的商业核心。 人们对居住环境的要求日益提高，加之本项目作为五象新区构建的重点项目，迎来了历史性发展的时刻，它的浮出水面将奠定片区标志性的商业中心，从此掀开片区居民消费新的一页，带来新的消费观念，创造新的消费时尚。这就要求本项目商业具有完善的生活配套设施，优雅的娱乐设施、便捷的交通设施等。 1、圈定商业配套消费圈 本项目商业街区的目标消费群体是以业主及周边项目居民为主，辐射到周边区域，扩散到青秀区柳沙半岛、大沙田、邕宁片区。 核心商圈消费人群（1.5km内） 本项目未来周边有数十万具有高收入的固定居民。 次级商圈消费人群（3km内） 本项目近年内将有近200万平方米住宅开发量及周边大量的消费人口，总计消费量达10多万人口。 辐射商圈消费人群（车程20分钟内） 本项目及周边城区等近30万的消费人口。 2、营造本项目商业步行街休闲购物区 商业虽然是社区的附属品，但是它却与之相辅相成不可缺少。所以本项目在商业模式上采取创新的思路： 营造特色休闲、风情购物区、在购物中休闲，在休闲中购物。 本项目商业风情步行街是项目的核心和灵魂，塑造了项目独有的时尚生活方式。商业街总建筑面积近2万平米，是一个集特色购物、主题饮食娱乐休闲、为一体的具都市时尚风情的商业休闲街区，自成一个片区型的商业街区。 3、项目商业步行街区的四大特色 特色一：三大主题，三大风情 ① 国际美食坊--------------打造南宁最具风情的美食街 分布在沿江堤路园路上，在这里荟萃各大美食品牌，融合各地美食文化，集全体验式美食文化酒吧文化、合理的美食业态规划、丰富多彩的美食文化活动于一体的国际美食中心。 业态 内容 主力中餐酒楼 中餐风味餐厅 海外及休闲餐饮 快餐类 酒吧及咖啡茶艺 建筑面积（平方米） 约2000 约2000 约1500 约600 约1200 商户要求 粤、川、湘、淮、扬、京、鲁、西北、东北等各大菜系知名连锁酒楼 各大菜系知名连锁风味餐厅 日本料理、韩国料理、西班牙餐厅、意大利餐厅、法国餐厅、拉丁风味餐厅、印度餐厅、印尼餐厅等等 中式快餐（面点、包点、米线、粉肠、小吃等）西式快餐（汉堡、比萨等）知名连锁店 咖啡厅、各类酒吧、茶艺、书吧等等。 商家引入建议 毛家饭店 韶山冲 竹篱笆 漓江人 桂林肥仔 晨日韩国料理、稻之源日本料理 佳百旺、快而美、三品王、又益轩、美点饼屋、肯德基、麦当劳 上岛咖啡 名典咖啡 长裕川茶庄 ② 时尚购物区---------风情街区，体验式购物 紧邻在五象大道，吸取了现代商业布局的特色，通过了“街、铺、景”等多角度多方面的建筑景观，又注入了现代都市的时尚风情，使整个商业街演变成为一个集购物、休闲、游玩于一体的时尚商业街区。 ③ 休闲娱乐街-----社区服务一条街 分布在A1/A2与A3/A4之间的规划路，以经营足浴按摩、美容美发、干洗等区域服务型商业为主。 特色二：全街铺的规划布局 独立式临街商铺与集合商业相比，既可以免受其他商家的干扰，亦可以共享客源。本项目采用全街铺的规划布局，最大的特点就是营造出“铺铺相连，琳琅满目”的商业环境，更加贴近人们的购物心理，让游客在轻松、随意之间体验逛街的乐趣，从被动消费变为主动消费，同时，本项目商铺层高达到7米，使得商铺更显得宽敞、通透、创造出令人愉悦的购物环境，商铺的实用率高，性价比大大提高，赋予商家更多的空间。 特色三：流畅的人、车动线设计 整个步行街的设计、考虑到高标准的道路体系、步行线路、充足的停车位设置、它是一个满足步行、驾车消费的人性化商业街区。 特色四：全景观设计 独特的景观布局是本案的另一大亮点，使消费者在逛街的同时也体验到一种休闲与时尚，高差错落的流动景观设计，令逛街也是一种享受。全景观的设计布局不但对于本项目的商业数量、品种与规模有重要的促进，对于品味商业的进驻也有一种特别的吸引力，同时能发挥资源优势吸引更多的流动人流到项目，增加人气作用。 4、商业配套的经营策略---特色连锁与品牌经营 针对本项目区域中高档商业环境的空缺，社区居民消费迫切需要注重产品的质量、讲究档次的商业环境，对品牌产品具有比较强的品牌需求，本项目应采取大中小商家形成各种业态的补充经营模式，经营上以特色连锁、品牌经营为主。本项目的目的，不仅仅在于提升一个城市的人居功能，而且还负担起这个片区的娱乐、商业、市政等城市功能，从而提升整个项目的总体价值。 （九）、户型配比建议 1、居住型公寓部分 (总面积约70000平方米) 户型 含公摊套型面积 总面积配比 备注 一房一厅一卫 45－55 平方米 60％ 客厅开间约3.6米 卧室开间约3.3米 卫生间开间约1.5米 二房一厅一卫 60－68平方米 30％ 一房一卫 30－35平米 10％ 2、住宅部分 户型 含公摊套型面积 总面积配比 备注 二房二厅一卫 73－80平方米 35％ 客厅开间约3.8米 主卧开间约3.6米 次卧开间2.7－3.3米 卫生间开间约1.7米 三房二厅一卫 80－89平方米 35％ 三房二厅二卫 90－119平方米 10％ 客厅开间约4.2米以上 主卧开间约3.6米以上 四房二厅二卫 120－140平方米 15％ 主卧开间4.2米以上 客厅开间4.6米以上 五房及楼中楼 150－500平方米 5％ 3、商业部分 户型 含公摊套型面积 总面积配比 备注 首层沿街独立商铺 30－100平方米 33％ 约20000平方米 主题卖场 经营性整体出租 67％ 约40000平方米 超市 不计容积率 约20000平方米 4、5A智能化写字楼总部基地约30000平米 以约500平米为一个单位可自由组合，约60套。 5、商务公寓及酒店式公寓共约40000平米 户型 含公摊套型面积 总面积配比 备注 单间 约50平方米 60％ 4米开间配独立卫生间 商务套间 约80平方米 30％ 6米开间配独立卫生间 豪华商务套间 约100平米 10％ 8米开间配独立卫生间 （十）、户型建议 住宅以一梯四户点式双拼为主，户型方正紧凑，并为以后偷面积预留改造空间。江景豪宅以一梯二的板式户型为主。 A4地块精品住宅户型建议 A2精品公寓户型建议： A1江景豪宅户型建议（纯大户）： A3江景豪宅户型建议： A5/A6江景豪华公寓户型建议 A7酒店式公寓、商务公寓户型建议： 这里提供一种创新双层小户型公寓作为参考，该户型以每三层设一个横向交通内廊，一面与上层组成一套，另一面与下层组成一套，不仅有效降低公寓楼的公摊，更能营造南北通透、大采光、大露台等优点。见下图： （十一）、外立面及园艺景观建议 在走向东盟、融入世界的南宁五象新区的核心位置，由上海农工商集团开发的一个建筑面积约60万平米的城中之城，无疑是具有重大的现实意义的。因此，我们建议将外滩6街的风格定位为新古典主义建筑，整体呈现为欧陆新古典主义风格，在功能上定位为集成社区。 外滩6街将新古典主义建筑丰富的人文内涵与高速发展的南宁城市风格充分融合，在轻捷、飘逸的流行文化中重新投注尊贵、稳重的价值取向，以具有广泛影响力和深远文化根源的新古典主义风格为表现特色，充分彰显近代以来逐渐融入国人文化心理之中的美学特质，以开放的心态为开放的南宁增添新的、更加国际化的艺术与建筑元素，从而进一步满足人们对于高品质文化生活的需求和对多元文化取向的期待。 立足原汁原味欧式新古典主义经典建筑，外滩6街以典雅的建筑、复古的情怀、奢华的财富、尊崇的享受与不朽的艺术为主题，通过纯粹的欧式建筑语汇、典雅华贵的细节雕琢、豪华大度的空间间隔和高雅细腻的艺术品质演绎营造成功人士跨越时空的生活传奇，将永世传诵的欧洲经典传统与风行世界艺术风尚引入飞速发展的南宁，将东方文明合而共生、联谋发展的传统哲学与西方世界对外物的强力改造和控制能力激情整合，完美集成富于时代特色的高品质大都市起居、休闲、商务、酒店、购物、健康资源，以开创南宁不可多得的、富于规模效应和品质保证的人文艺术社区。 对于建筑，外滩6街的理解是将物质文明与人文关怀有机整合，于一个艺术的、文化的、文明的、人性的空间中，最大限度的挖掘和释放最大的艺术魅力和服务功能，在为人们的物质生活服务的同时，也服务于人们的精神生活，创造最大化的社会价值。同时，外滩6街也认为建筑不仅仅是一个当代性的选择，更要考虑其历史意义，一个好的建筑必须始终是鲜活的，具有中长期的审美发展空间。 以简约为主调的新古典主义建筑立面，适用于靠近五象大道的A2/A4/A7/A8地块 五象大道主街面示例 A4地块总平组合示例 江景豪宅A1/A3地块总平示例 适用于江景豪宅立面 新古典主义园林景观示例 商业街景观示例 社区入口景观示例 豪华大厅示例 第七章 项目整合开发策略 一、项目指标 项目占地184889.2平方米，计容积率总建筑面积约60万平方米，其中住宅约44万平方米，商业约6万平米（可售2万平米），商务公寓及酒店式公寓约4万平米，写字楼3万平米，可售车位约4000个（按住宅面积每100平米配1个车位的规划要求计）。 二、预计销售额 住宅预计销售额：440000×8000元/平方米＝352000万元 商铺预计销售额：20000×20000元/平方米＝40000万元 商务公寓、酒店式公寓预计销售额：40000×9500元/平方米=38000万元 写字楼预计销售额：30000×10000元/平方米=30000万元 车位预计销售额：4000×10万元/个＝40000万元 合计： 500000万元 三、项目成本 土地费：按1200元/㎡楼面地价计 1200元/㎡×60万㎡=72000万元 建筑成本：2500元/平方米×600000平方米＝150000万元 合计：222000万元 四、开发策略原则 （一）、价值最大化原则 项目住宅部分以6800元/平米均价入市，最终达到9500——10000元/平米的收盘价格，平均售价约8000元/平方米；临街商铺平均售价20000元/平方米，写字楼平均售价10000元/平方米，商务公寓、酒店式公寓平均售价9500元/平方米，车位100000元/个，总销售额预计500000万元；项目开发税前利润约278000万元。 （二）、最小资金投入原则 项目以13125万元的资金启动建设A4地块15万平米精品住宅（指土地款之外的投入150000万平方米×2500元/平米×35%=13125万元，注：项目完成35%投资后即可办理预售证对外销售，因此前期的启动资金为该组团建安总造价的35%，剩余投资可利用销售回款滚动开发），在最短的6个月内开始进入正式销售状态，并能在正式开工后的一年内回笼102000万元资金。 （三）、最快速现金流原则 按以上的策略，项目分四期开发销售，时序如下： 期数 开发地块 开发面积㎡ 可售面积㎡ 预计均价 预计总价(万元) 第一期 A4 150000 150000 6800 102000 第二期 A1/A2 130000 130000 8000 104000 第三期 A3 120000 120000 9000 108000 第四期 A5/A6/ 40000 40000 10000 40000 商业街 20000 20000 40000 第五期 A7/A8 140000 0 写字楼 30000 10000 30000 商务酒店公寓 40000 9500 38000 酒店 30000 主题商场 40000 车位 4000个 100000 40000 合计 600000 502000 在项目的第一、二期（总销售额206000万），项目以快速现金回笼为第一原则，而项目价值最大化的使命放在项目的第三、四期住宅（总销售额约148000万元）以及商业、写字楼及商务公寓、车位部分的销售（总销售额约148000万元）。 五、开发体量 （一）、住宅体量约37万平米 项目以中小户型为主，套型平均面积为90平米/套，预计住宅总套数为4200套。 （二）、居住型公寓体量约7万平米 以一房一厅为主，套型平均面积为60平米/套，预计公寓总套数为1200套。 （三）、酒店式、商务公寓体量约4万平米 以大开间单间为主，套型平均面积为50平米/套，预计酒店式、商务公寓总套数为800套。 （四）、写字楼体量约3万平米 以总部基地作为定位，套型平均面积为500平米/套，预计写字楼体量为60套。 （五）临街铺体量约2万平米 以临街铺为主，套型平均面积约为50平方米/间，预计商铺总套数为400间。 （六）车位体量 可销售车位约4000个。 六、开发周期 （一）、首期 ○ 第一期销售收入102000万元人民币 ○ 销售均价为6800元/平米，对应的开发量为15万平方米 ○ 对应的套数约为1600套左右 ○ 开发周期为一年 ○ 平均每月销售133套 （二）、二期 ○ 第二期销售收入104000万元人民币 ○ 销售均价为8000元/平米，对应的开发量为13万平米 ○ 对应的套数约为1700套 ○ 开发和销售周期为一年 ○ 平均每月销售142套 （三）、三期 ○ 第三期销售收入108000万元人民币 ○ 销售均价为9000元/平米，对应的开发量为13万平米 ○ 对应的套数约为1400套 ○ 开发和销售周期为一年 ○ 平均每月销售117套 住宅部分除了A5/A6的江景豪华公寓外基本销售完毕，整个项目的主体工程基本完工，前期投入的成本基本回收。 （四）、四期 ○ 第四期销售收入80000万元人民币 ○ 销售均价住宅为10000元/平米，商业街20000元/平米，对应的开发量为6万平米 ○ 对应的套数约为住宅约600套、商铺约400套 ○ 开发和销售周期为一年 ○ 平均每月销售83套 （五）、五期 ○ 第五期销售收入108000万元人民币 ○ 销售均价写字楼为10000元/平米，商务公寓9500元/平米，车位10万元/个，对应的开发量为14万平米 ○ 对应的套数为写字楼约60套、商务及酒店式公寓约800套 ○ 开发和销售周期为一年 ○ 平均每月销售72套 七、开发计划 建设周期安排：项目分五期开发，五期销售，设计开发周期为5年（2011年1月1日至2016年12月31日）。2010年下半年为前期准备阶段，2011年上半年起为施工建设阶段，2011年下半年起为销售阶段。具体安排为： 2010年9月1日—2010年12月30日为项目前期准备阶段（前期市场研究、项目定位、规划报建、建筑设计、临时建筑等前期工作），共9个月； 2011年1月1日—2016年12月31日为项目开工建设期，共72个月，分五期滚动开发；先施工A4地块，有利于营造项目的示范环境，待有销售回款后接着施工A1/A2-A3-A5/A6-A7/A8地块。 2017年1月1日—2017年6月30日为项目尾盘销售期和入伙准备期，共6个月。 八、销售时机 （一）、销售时机分析 项目目前已开展前期准备阶段，项目为将近6年的建设期。综合以上前提，本项目的内部预约时机应定在2011年8月中，开盘时机应定在2011年国庆前。 根据本项目的工程进度、售楼处与示范单位之修建工期及市场的发展趋势，我司建议： 2011年8月中旬作为本项目预约认购的开始日期。 （二）、销售阶段安排 阶段 名称 时间 销售目标 第一阶段 A4地块住宅开盘 2011年10月-2012年9月 （为期12个月） 总销售面积15万平米 第二阶段 A1地块住宅、A2地块公寓开盘 2012年10月-2013年9月 （为期12个月） 总销售面积13万平米 第三阶段 A3地块住宅开盘 2013年10月-2014年9月 （为期12个月） 总销售面积12万平米 第四阶段 A5/A6住宅及商业街开盘 2014年10月—2015年9月 （为期12个月） 总销售面积6万平米 第五阶段 A7地块写字楼、商务及酒店式公寓、车位开盘 2015年10月—2016年9月 （为期12个月） 总销售面积7万平米、车位4000个 第六阶段 清盘 2016年10月—2017年6月 （为期8个月） 清盘及收尾工作 (本案完) 本站文章部分内容转载自互联网，供读者交流和学习，如有涉及作者版权问题请及时与我们联系，以便更正或删除。感谢所有提供信息材料的网站，并欢迎各类媒体与我们进行文章共享合作。
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