房地产广告“潜规则”

　　随着调控政策的持续作用,北京楼市普遍遭遇量价齐跌。一边是楼市遇冷，一边却是楼市户外广告的火爆，各种夸大宣传方式无所不用其极。“绝版水岸风光”，可能只是挨着臭水沟;“坐拥中央商务区”，可能是只有家信用社;“浓郁人文学术氛围，让你的孩子赢在起跑线上”，也许附近就是一家小学校。

　　近期，这样与现实情况反差巨大的楼市户外广告越来越频繁地出现在人们的视线中。针对这种偏离常识的夸大宣传现象，多位业内人士告诉本报记者，这种原本违规的行为已经成为行规。在不少专家看来，一些监管规定已经陷入有令不行的窘境。西南航空2012年广告价格。

　　典型案例

　　至少需45分钟路程被缩短一半多

　　“位居通州核心，毗邻京哈高速，西距天安门30公里，20分钟直抵国贸，依托环首都经济圈，交通便捷，升值潜力巨大……”每每接到这样的房地产广告，几年前就在通州宋庄附近买房的马女士觉得这简直是对现实的极大讽刺。对于马女士来说，更具讽刺意义的是，在她开车从通州到国贸CBD的平均时间不断拉长的情况下，广告中的时间却越来越短。“早些年还是半个小时，如今都说只要20分钟了。”

　　房地产广告明摆着就是忽悠，可为什么他们还乐此不疲?

　　马女士的观点是，一方面，对于购房者来说，常常陷入被房地产广告“牵着鼻子走”的主要原因是普通个体购房者对于楼盘信息的掌握基本上处于真空状态，没有获取楼盘详细信息的有效渠道，只能是开发商说什么是什么，不信它还能信谁呢?另一方面，个体购房者即便知道自己被忽悠了，可往往也只能忍气吞声，要申诉，成本太高，过程很难。

　　李先生是一所大学的老师，他表示自己就打过类似的官司，发现基本上是自己花钱找气受。因为开发商从不会把广告中所说的各种华美之词列入销售合同,打法律的擦边球，逃避法律责任。

　　业内揭秘

　　夸大不需“本钱”房地产商乐此不疲

　　“计算直线距离，而不是行车里程。”北京一个房产销售人员向记者指出了房地产广告缩短交通距离的秘诀。这是一种“偷换概念”的障眼法，因为购房者往往会将广告中的直线距离理解成行车里程。

　　而计算交通时间，只按照最理想的状态来，而不顾理想与现实间的巨大差距。比如，有些广告中所说的从燕郊到国贸CBD只需30分钟，“这不是不可以，但前提条件得是，天气晴好，道路无一人，还不被限速”。

　　一家广告设计公司内部人员透露，地产商提供的文案多会出现偏离常识性的夸大，他们一般会建议修改。但地方商方面多会表示，不夸大达不到吸引眼球的效果。只有吸引购房者进入售楼部，他们才有将房子卖出去的可能。

　　此外，夸大的广告词不会写入购房合同，房地产商不需要为此负法律责任。“不需要本钱还能吸引购房者，他们何乐而不为呢?”

　　从事房地产户外广告业务的一位工作人员还告诉记者，即便房地产广告出现了一定程度的虚假信息，遭遇有关部门查处，但经常会被实力强大的地产商“公关”下来，导致监管有名无实。

　　专家解读

　　“违规行为”成行规有令难行陷窘境

　　记者咨询业内专家发现，国内目前针对房地产广告的明确法规，是国家工商行政管理局于1996年12月30日发布、1998年12月3日修订的《房地产广告发布暂行规定》。

　　其中，第七条到第二十条法规，对房地产广告内容和用语作了明确的规范，比如要求房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。

　　《房地产广告发布暂行规定》第二十一条规定：“违反本规定发布广告，依照《广告法》有关条款处罚。《广告法》无具体处罚条款的，由广告监督管理机关责令停止发布，视其情节予以通报批评，处以违法所得额三倍以下的罚款，但最高不超过三万元，没有违法所得的，处以一万元以下罚款”。

　　有专家表示，区区三万元的罚款不过就是一平米房子的事，这点“损失”对于财大气粗的房地产商来说，几乎可以忽略不计。此外，所谓法不责众，处罚力度过低一定程度上也助长了房地产商在广告中肆意进行夸大宣传的风气，而当这种“违规行为”成为行规，规定也就难免陷入“有令不行”的尴尬之地。

　　他山之石

　　国外明确界定“临近”须指两公里内

　　许多在国内司空见惯的房地产广告形式，在国外却被认定为典型的违规宣传，一旦出现，定遭查处。记者查询了不少国外相关法律法规后发现，像我国国内房地产广告中常见的一种揽客手段，即广告中挂出最低售价，待有顾客来询问的时候，再告知“已经没有这么低价位的房子了”，诱使顾客转而考虑更高价格的房子。按照美国爱达荷州房地产委员会的界定，这种行为在该州属于典型误导性宣传，违反《房地产执照法》。

　　另一种在国内常见的广告语“业主急售”、“业主出国，房产转让”等，在南非被认为是夸大宣传的行为，违法了《广告法》。