文案：泰安项目定位研究报告

　　根据项目前期市场调研的分析结果，透视、挖掘项目的核心竞争力，锁定项目的目标客户群，并在此基础上分析目标客户群的消费特点，并设定项目的品牌定位和产品定位。

　　第一部分、项目概况

　　项目经济技术指标分析

　　序号 项目 单位 数量

　　1 规划用地面积 公顷 14.80

　　2 居住区用地面积 公顷 　13.86

　　3 总建筑面积 　m2 166308.1

　　其中

　　（回迁：商品房=1:1.4） 住宅建筑面积 　m2 　147856.2

　　（商品房约8.6万方，回迁房约6.2万方）

　　公共建筑面积 　m2 　18451.9

　　4 容积率 　- 　1.19

　　5 建筑密度 % 23.1

　　6 　绿地率 % 35.1

　　7 总户数 户 1356

　　8 总停车位 　个 825

　　其

　　中 地面停车 个 143

　　建筑底层停车 个 　502

　　地下停车 个 180

　　综合分析：从以上经济技术指标可以看出，小区规模中等，较低容积率，适中的绿地率且具有一线山景，加上内部具有一条水系，具备打造高品质社区的基本条件，但大量的回迁房将严重影响项目品质。

　　2、项目开发条件分析

　　2.1、项目限制

　　容积率≤1.19；建筑密度<23.1%；绿化率要求不低于35.1%；

　　地块地势较低，与北面的道路高度差达五米以上，影响建筑排布，和项目排水系统设置；

　　地块水平高度落差较大，如果回填，土方量较大，成本相应将有较高增长；

　　项目限高，限制了产品的多样性，一定程度上限制了开发的灵活性和最优化盈利的可选择性；

　　项目被道路分割成两块，影响小区的完整性。

　　总结：地块的地势较低有坡地且凹凸不平，使项目在单一的产品类型的前提下，面临施工难度加大，成本增加的局面。所以，在后续开发以及分期开发的同时，应该充分考虑这一因素，充分利用已有的资源进行设计，化不利为有利，提高项目的产品适应性和舒适性。

　　2.2、项目优势

　　项目位于泰山脚下，享有一线山景资源；

　　毗邻方特欢乐世界和泰山古镇2公里等城东旅游风景区；

　　容积率低，具备高端产品的经济条件；

　　小区内部有一条水系穿过，有利于小区内部景观的打造；

　　靠近环山路和双龙路交通通达性好。

　　2.3、项目劣势

　　地块与水平面有一定落差，影响建筑排布，和项目排水系统设置，增加开发成本，影响施工进度；

　　项目紧邻动迁房，对项目形象塑造上产生不利的影响；

　　小区被双龙路分割成两块，给总体规划和管理带来难度；

　　板块整体潜在供应量大，市场竞争激烈，项目销售压力较大；

　　泰安城市向西发展的整体城市规划使得本项目在短期内难于取得重大的突破；

　　项目所属区域在泰安认知度较低；

　　目前周边商业配套缺乏。

　　2.4、项目开发条件综合分析

　　根据以上对项目的理解以及对市场的综合分析和研究，我司认为该项目的开发具有一定的难度。如何创造自己的产品优势，寻找一条将山景、坡地、水景和本项目能够有机结合在一起的房地产开发模式将十分重要的。

　　第二部分、市场定位研究

　　1、影响定位的主要因素

　　1.1、城市背景因素

　　泰安是以泰山为依托的历史文化名城和风景旅游城市，鲁中地区中心城市之一。泰安主城为泰山与京沪高速公路之间、104国道以东、泰城到山口规划路以西的区域。主城在继续保持上轮总体规划确定的空间结构基础上，在京沪高速公路以西增加天平组团。形成“一个中心，一轴一线，七大组团，六条绿带”的空间结构。主要职能为行政办公、商业服务、文化体育、旅游接待、教育科研和生活居住。

　　城市建设以向西发展为主、重点建设西部新城；东、西依托泰山、岱岳两区适度发展；严禁跨越环山路向北发展。对西北的天平湖、西南的金牛山、东南的泮河—徂徕山、东北的碧霞湖和南部的龙泉湖五片生态斑块进行严格控制。环山路板块佳地已然不多，山景地段稀缺，而本项目正处于这样的地段，因此景观的发掘与利用是本项目开发的最佳入手点。

　　1.2、经济收入和消费水平因素

　　2009年泰安市人均可支配收入为17671元，并保持10%以上的年快速增长率，预示着泰安市每年会有10%以上的家庭进入中等收入家庭行列，收入的提高必然带动其消费能力的增加，收入的增加激活了居民消费升级，在居民的衣、食、住、行消费分类中，住房、汽车已成消费热点。

　　综合分析：由于经济的高速发展，这在一定的程度上促进了房地产行业的发展，预计未来泰安市的房地产消费将由现在的刚性购房为主逐步转变为以改善型居住为主的消费特点。

　　1.3、商圈分布和就业中心因素

　　目前泰安的商业主要还是集中在市中心一带，就业中心主要以城市的西部和城市的南部工业园区为主。虽然本区域内具有一定的新兴产业，但是由于整体城市规划市政向西、产业向南，区域内产业支持有限。

　　就业中心 主要产业 产业人口

　　老城区就业中心 餐饮、服装、超市、便利店、旅馆酒店、文化教育业等 约10万人

　　西部开发区就业中心 政府部门、贸易公司、专业市场 约12万人

　　南部工业园区就业中心 制造加工业、教育业、生活配套产业等 约14万人

　　东部运动休闲就业中心 围绕“方特”为中心的娱乐休闲产业 约5万人

　　综合分析：本区域基本上没有大型的就业中心和商业中心，区域局限性比较强，因此在后续定位过程当中如何提高项目高性价比的产品定位，突破区域局限购买是关键。

　　1.4、区位和地段因素

　　本项目随着泰安市整体城市建设向西的城市规划定位，本项目所在的东部区域发展受到了很大的限制，但是该区域有方特欢乐世界和泰山古镇等城东旅游风景区，风景优美、空气新鲜。因此，本项目未来是具有一定的发展潜力的，但是短期内难以突破。

　　分析小结：虽然目前项目所属的城东区域整体竞争力不强，在消费者心目中仍然是一个配套设施落后的城区，但是随着今后该地区旅游业的发展和各大房地产商的进驻，城东区域的配套将逐步完善，一个风景优美、宜居的城东居住区逐渐形成。以旅游业为依托的产业经济将成为该区域发展的主导。

　　1.5、热销楼盘产品特征因素

　　根据泰安2009-2010年畅销楼盘以及本案所在区域内热销项目的分析，热销楼盘的特点主要表现如下：

　　项目占有稀缺资源，产品品质高，大面积庭院、坡地别墅附加值高；（东尊·优山美地）；

　　优山美地价值分析：（基本资料详见市场调研报告45页）

　　价值一：泰山脚下，一线山景

　　价值二：纯坡地别墅社区，由三联排、双拼、独栋组成，产品品质高

　　价值三：大面积庭院赠送，半地下车库，附加值高；

　　地理位置优越、地段成熟；（华府天地等）；

　　华府天地价值分析：（基本资料详见市场调研报告45页）

　　价值一：中城区中心地段，区域认知度高；

　　价值二：交通便捷，周边银行、医院、商场等配套成熟；

　　高性价比产品；（名仕·尚座、新兴园等）

　　新兴园价值分析：（基本资料详见市场调研报告51页）

　　价值一：新兴CLD区域，与市政府仅2公里；

　　价值二：赠送超大的阳台，可隔断形成“2+1”、“3+1”房；

　　价值三：5400元/平米的均价，与相差2公里左右的市政府周边9000元/平米均价相比，性价比极高；

　　中式建筑风格、现代智能化等较好（御泉大院等）；

　　御泉大院价值分析：（基本资料详见市场调研报告65页）

　　价值一：中式建筑风格，古色古香，极具特色；

　　价值二：中央空调、新风系统、集中供暖、地暖辐射采暖 、直饮纯净水；

　　大盘开发，自身配套设施完善（奥林匹克花园等）

　　奥林匹克花园价值分析：（基本资料详见市场调研报告58页）

　　36万方城南板块大盘，区域知名度较低；

　　自身打造生活配套，满足项目自身生活配套；

　　经过以上综合分析，结合本项目的自身条件，及差异化的定位策略，项目可从泰山文化、产品创新、特色景观、高附加值以及概念上进行突破。

　　2、影响项目市场定位的最主要因素

　　2.1、气候特征与区域文化

　　泰安属温带半湿润大陆性季风气候区，年平均气温13℃,7月份气温最高，平均26.4℃，1月份最低，平均-2.6℃。年平均降水量697毫米。泰安是一座历史文化名城，泰安-泰山地区是华夏文明的东部发祥地，东夷海岱文明的源头区，儒家文化的承载区。5000多年前这里孕育了灿烂的大汶口文化，成为华夏文明史上的一个重要里程碑；公元前200年（西汉初）设"泰山郡"，公元1136年（金天会十四年）设"泰安郡"。泰安从"泰山安则四海皆安"一语中来，取意国泰民安。

　　泰安境内的泰山，又称东岳，总面积426平方公里，主峰海拔1545米，气势磅礴，拔地通天，素有"五岳之首"、"天下第一山"之誉。在中华文明五千年的历史长河中，由于历代帝王封禅和民众朝拜，给泰山遗留下极为丰富的人文景观，使泰山成为"华夏文化"的缩影。1984年被国务院列为第一批国家重点风景名胜区，1987年被联合国教科文组织列为世界自然与文化遗产，1991年被列入中国旅游胜地四十佳，1998年被确定为全国首批文明风景旅游区示范点。2006年又被评为世界地质公园。泰山以其博大精深的历史文化、雄伟壮丽的自然风光每年吸引着500多万国内外游客前来观光游览。

　　一座泰山，承载千秋儒风。二千五百年前，孔子登东山而小鲁，登泰山而小天下，把泰山的浩然博大作为仁人君子的品德楷模。儒家思想渐成中国文化的价值核心，泰山也因此彰显有容乃大的胸怀。泰而不骄的气息，泰而不骄的品位，泰而不骄的气度，泰山位列五岳之首，并成为了祖国山河与儒家文化的双合成。据《孟子·尽心》记载，“孔子登东山而小鲁，登泰山而小天下，故观于海者难为水，游于圣人之门者难为言。”这不仅拓展了泰山文化的内涵，也使得儒家思想文化借泰山之力发扬光大。

　　浓郁的历史文化，磅礴伟岸的泰山，优越的气候特征，在促进泰安经济的发展中起到不可或缺的作用。

　　2.2、产业发展现状和前景

　　2009年泰安市第一产业实现增加值170.3亿元，增长4.5%；第二产业936.4亿元，增长14.0%；第三产业609.0亿元，增长15.5%。三次产业结构由上年的10.6:55.5:33.9调整为9.9:54.6:35.5。从产业结构看；泰安市目前产业结构整体呈现“二、三、一”形态，第三产业增长趋势明显目前区域经济发展由传统向现代转型、制造业由轻工业的迅速增长转向高新科技产业的迅速增长的关键时期，工业结构的调整和优化将成为必然。符合国际化竞争的要求。

　　泰安主要工业门类有机械、电子、化工、纺织、轻工、建材、煤炭、电力、仪器，粮、棉、油、果、蔬菜、畜牧等农产品十分丰富，旅游、商贸、餐饮、中介、咨询、社会服务设施完善，对外经贸合作扩展到90多个国家和地区，进出口商品400多种，有30多个国家和地区的客商在泰安投资兴办企业。其中国家级火炬计划重点高新技术企业有泰开电气集团有限公司、山东鲁能泰山电力设备有限公司，省级高新技术企业有山东京卫制药有限公司、山东省尤洛卡自动化装备股份有限公司、泰安正信机电有限责任公司等。

　　全市开工在建的文化旅游产业项目达66个，计划总投资282.76亿元，其中投资过亿元的40个，一批市场前景好、带动能力、发展潜力大的优势文化旅游项目正在崛起。泰安市的文化产业不论在投资额度、发展规模，还是在项目数量、建设速度和市场情景等方面均走在山东省前列。

　　产业结构的不断优化，第三产业比重达到了34%，这在一定的程度上说明泰安市经济发展的具有很强的活力。尤其是对文化旅游产业的重视，将进一步提升泰安文化产业在泰安经济发展中的重要作用，尤其是今年开业的泰安方特欢乐世界，对本项目今后的开展意义非凡。

　　2.3、区域规划及开发

　　近年来，城东飞速的发展有目共睹。随着旧村改造，城东旅游风景区的完善，以及城市基础配套设施的健全，城东这片土地的房地产开发已经驶入高速发展的“快车道”，来自全国各地的知名地产商争相进驻，带动城东房地产业迅速发展。今后这里将打造成以旅游业为依托的住宅区域。

　　2.4、市场状况及走向

　　目前，泰安市房地产市场经过了前两年的高速发展，现阶段处于调整阶段，市场逐渐走向成熟，其楼市状况主要表现在：

　　开发企业形成了基本上形成了以大盘开发为主的品牌开发战略，市场潜在增量住宅比较大；产品整体品质不是很高，有很大的产品突破空间；

　　市场前景备受看好，有实力的开发企业纷纷介入并领导市场，土地储备“圈地运动”开始兴起；

　　政府宏观调控手段加强，市场日益规范；

　　市场潜在竞争力越来越大，市场竞争越来越激烈；

　　市区商品房销售均价将已经突破4600元/平方米，房价将呈现良性发展的趋势；

　　本地的政府公务员、私营业主、白领、企事业单位中高层成为泰安当地房地产消费组最主要的消费群；

　　城市建设向东发展的整体城市规划在一定程度上限制了本区在短期内的快速发展；

　　······

　　分析小结：由于本项目配套设施上属于发展的劣势，而风景旅游、人文上占有很大优势，因此本项目要想在众多的激烈的竞争中突围而出，抓住重点、差异化定位是关键，并在产品的品质上有所突破。

　　2.5、竞争楼盘综合分析

　　注：本段直接引用市场调研报告结论，具体内容在市场调研报告76页城东板块市场特征。

　　城东板块属于新兴房地产板块，板块内多为新开发楼盘，产品规划设计新颖，小区环境优美，外立面时尚大气，楼盘品质都较好。价格适中，受到购房者的青睐。

　　目前板块内楼盘生活配套尚不完善，随着旧村改造，城东旅游风景区的完善，“方特”的开业，以及城市基础配套设施的健全，城东这片土地的房地产开发已经驶入高速发展的“快车道”，来自全国各地的知名地产商争相进驻，带动城东房地产业迅速发展；加上政策的支持，区域一定会成为新的宜居板块。宝龙城市广场是板块内首屈一指的大盘，包括别墅、公寓住宅、商业街、大卖场、五星级酒店等在日后也将趋于完善；

　　据调查，区域内御泉大院定位高档，其产品和景观都有很大的突破，因此以高达9000元/㎡的均价在该区域独树一帜。其差异化的定位手法值得参考；

　　区域内消费者主要以板块内原居民改善居住，以及在城东工作的年轻白领阶层等为主；少量投资客等，市场目标客户构成单一；

　　小结：从项目属性来看，项目定位中高档是必然的，但如何避开竞争对手和周边楼盘的围追堵截，一是差异化的主题定位，二是推售时机的选择和低开高走的价格策略；三是较好的产品品质，较高的附加值。

　　2.6、泰安市场消费者分析

　　既要了解购买者对其所要购买楼盘的最大偏好和愿望以及他们对楼盘优劣的评价标准是什么。例如，对洋房，目标顾客关心的是户型、建筑外形、还是价格，或者是园林、社区配套？企业应努力搞清顾客最关心的问题作为定位决策的依据。

　　据调查所得，泰安改善型消费者对于购买房地产都是追求大面积、大户型、大厅的消费习惯，一般需求在120~140平方米的户型比较多。甚至需求别墅等高端产品，与很多大型的城市消费者消费心理不太一致。这说明泰安房价偏低，目前总价承受能力较好，但随着房价的逐步走高，总价承受能力有限，产品面积必将逐步下降。

　　泰安的人均收入并不高，支付能力有限，年轻购房者及部分中等收入家庭，他们消费基本上以满足普通居住、功能改善为主，需求85-95、100-120平方米左右；

　　目前泰安市场高性价的产品以及高品质产品不多，而且从目前市场的消费需求来看以上两类型产品销售都比较理想，因此本项目可以抓住这一特点作为突破点；

　　分析小结：泰安市少见小户型的产品，多为两房、三房的房型，有少量别墅产品，当地的需求以改善性需求为主；热销主力户型以宽敞三房120-130平米、舒适两房85-95平米，当地对于三房的需求多于两房，可见目前泰安处于改善性需求为主时期；目前泰安市普通住宅市场上的销售均价基本为4500-5500元/平米，主力总价三房55-65万元左右，两房在40-50万左右；消费者消息心理日趋理性，对产品细节关注度提高，关注性价比。

　　3、项目SWOT分析

　　根据我司对于本项目的深入研判，特做SWOT分析如下：

　　3.1、S——优势strength

　　项目位于泰山脚下，一线山景，紧邻环山路景观带，景观优势明显；

　　泰山作为儒家文化的发源地，具有很高的历史文化底蕴；

　　项目紧邻环山路，作为与主城区连接的快速通道，交通便利；

　　地块方正，有利于建筑排布；

　　地块内有一条水系，有利于水景打造；

　　项目目前规划了一万多方的商业街完善社区配套；

　　品牌公司打造，专业公司操作

　　3.2、W——劣势weakness

　　项目与环山路有5-6米的垂直落差，这将增加项目施工难度，且给排水系统设计带来难题；

　　项目周边多为动迁房和自建住宅对项目形象形成一定影响；

　　区域弱势整体公共交通不便利；

　　周边缺乏成熟的生活配套和商业氛围支撑，且与主城核心区联系不够紧密。

　　与其他区域相比本区域并无价格优势；

　　3.3、O——机会Opportunity

　　泰安城市化进程不断推进给项目带来机遇；

　　“方特”游乐场的建成运营大幅度提高了区域的知名度；

　　主城区可开发土地较少，城市外拓成为必然，作为紧邻主城区的地块具有一定优势；

　　整体市场开发水平有限，从建筑产品到营销推广尚有较大空间有待发掘；

　　宝龙城市广场即将交付营业，届时将进一步完善区域商业配套；

　　当地客户比较偏爱山景社区，对于本项目是利好

　　3.4、T——威胁Threaten

　　区域不是城市地产开发热点区域，区域认知度存在局限，对项目价值提升形成一定阻碍；

　　楼市新政对泰安市场形成冲击，对项目形成一定影响；

　　区域大量后续供应量推出将极大分流项目客户；

　　4、SWOT战略模型

　　4.1、SO战略（发挥优势、把握机会）

　　发挥项目泰山一线山景资源优势，利用山泉湾流打造项目内极致水景；

　　利用泰山儒家发源地的文化底蕴，赋予项目文化内涵；

　　利用社区商业完善生活配套，弥补区域配套弱势商业价值；

　　把握主城可开发土地稀少，老城外拓的机会，抢占市场份额；

　　借助游乐场进驻时机，充分炒作区域发展潜力，提高区域知名度；

　　4.2、WO战略（把握机会、转化劣势）

　　借助游乐场进驻时机，充分炒作区域发展潜力，提高区域知名度；

　　规划时利用架空或者半地下的设计方式规避项目与水平面的高差，排水系统设计上符合项目地势低的特性；

　　统一回迁房与商品房的建筑风格，形成统一形象，减少因回迁房带来的影响；

　　4.3、ST战略（发挥优势、规避威胁）

　　充分利用项目景观优势，打造核心价值体系，树立项目形象高于区域形象，跳出区域影响；

　　利用附加值提高项目性价比；

　　4.4、WT战略（转化劣势、规避威胁）

　　规划时利用架空或者半地下的设计方式规避项目与水平面的高差，排水系统设计上符合项目地势低的特性；

　　利用附加值提高项目性价比；

　　项目一线山景资源及较低的容积率赋予项目高档社区的条件，但不成熟的区域、市场知名度低给项目带来较大的困境，加上后期大量同质化产品的推出将进一步分流项目客户，这是我们在后续的定位过程中需要解决的关键问题。

　　建议选择WO战略，充分利用项目优势、同时借助市场及区域发展机会，转化威胁，规避劣势，打造泰山脚下最具代表性项目：

　　5、项目核心竞争力分析

　　以WO战略为项目的核心发展战略，我们需立足项目自身属性，发掘项目核心竞争力：

　　泰山作为儒家文化的发源地，具有较高的历史文化底蕴；

　　泰山脚下，一线山景，且临近环山路绿化带，自然景观优势明显；

　　山泉湾流横穿南北，具有打造极致水景的先天条件；

　　紧邻环山路快速通道，交通便利；

　　项目规划商业街，提供完善的社区配套，弥补现有区域商业配套不足；

　　后期开发，产品优势明显；

　　规模开发有利于节约成本，提高市场竞争力；

　　土地成本低，提高项目的市场抗风险能力；

　　区域内游乐场、大型商业的运营将逐步提高区域知名度，改善区域配套；

　　综合分析：由此可见，本项目作为一个未成熟区域的高端项目，在面对大量同质化竞争中，将项目山景、人文优势利用到极致，并通过差异化的品牌定位将是提高市场的抗风险能力的关键；同时也能很好的满足中高端客户对于山景的偏爱以及对于舒适生活的需求。

　　第三部分、项目定位及发展规划

　　1、项目概念定位阐述

　　项目定位主要以市场的需求为引导，以如何树立项目在城东板块的差异化品牌战略为核心的思路来制定的。因此，我司认为如何创造项目差异化产品竞争力，让项目既具有差异化市场竞争的优势，又符合项目可持续战略发展的需要，这是十分重要的。希望为目标客户提供强而有力的居住理由，真正实现“度身订造”，提高项目市场竞争力。根据我司上述市场调查研究，我司认为本项目前期产品定位为：“坡地情景洋房”作为核心开发思路。根据这一核心定位开展项目后期的产品设计以及营销推广策划工作，务求将本项目打造成为城东板块独一无二的房地产品牌。

　　2、住宅目标客户定位

　　2.1、市场客户群特征分析

　　经过了市场调查和研究，我司认为泰安目前市场消费者主要有以下四类客户构成：

　　项目 刚性需求客户 功能改善型客户 品质改善型客户 投资客户

　　客户群体 25-35岁左右，年收入4-6万元，单身或小两口 30-40岁左右，年收入6-8万元，三口之家或与父母同住 35-45岁左右，年收入10万元以上，三口之家或与父母同住 本地或外地投资客户

　　居住现状 以租房为主，单身或情侣 三口之家或与老人同住 三口之家或与老人同住 本地或者周边城市投资者

　　置业经验 首次置业 二次置业 二次及二次以上置业 多次置业

　　购买用途 婚房、过渡用房 因人口增加改善型 改善居住环境，享受舒适生活 投资为主、度假为辅

　　行业 白领、企业骨干、事业单位普通职工 企业骨干、小私营业主、医生、老师、公务员 私营业主、企业中高层管理、医生、公务员 私营业主、企业中高层管理、看中泰安发展的外地投资客

　　承受能力 总价45-55万，承受能力弱 总价50-60万，承受能力稍强 总价60-70万，承受能力强 总价45-70万，承受能力强

　　主力户型需求 两房、小三房 小三房 大三房、四房、复式 两房、小三房、大三房

　　面积区间 85-95、100-110 110-120 120-140、140-160 85-140

　　景观需求 社区景观 社区景观 泰山山景、水景 泰山山景、水景

　　附加需求 生活配套齐全、便利公交系统方便上下班、喜欢大阳台、露台 生活配套齐全、公交系统方便上下班、喜欢大阳台、露台 社区档次高、客厅能够直视山景、喜欢庭院和露台 高性价比

　　购买决定因素 价格、交通是其主要考量因素，社区品质及特殊景观购买重要因素 价格、交通是其主要考量因素，社区品质及特殊景观购买重要因素 产品品质、舒适度及特殊景观是其决定购买主要因素，价格使其关注重要因素 区域发展潜力大，产品性价比高

　　总结：目前市场处于以改善型需求为主要购买的阶段，首次置业其次，投资需求在调控政策的冲击下，有所抑制。

　　2.2、目标客户定位

　　以上客户是我司认为目前泰安市场主要的目标客户构成，结合项目的客观情况，本项目主要售价定位在5000元/平方米左右，因此我司将我们的主要目标客户定位为；

　　“泰安企事业单位中高层管理”

　　客户定位诠释：

　　泰安企事业单位：直接锁定泰安医院、学校、政府机构及各大企业单位；

　　中高层管理人员：此类人群处于企业、各机关重要位置，事业有成的此类人群具有高素质、高收入，他们追求高品位、高舒适生活。处于改善型换房阶段，因此我们满足此类人群的功能型换房及改善型换房需求。

　　3、项目产品定位

　　3.1、产品定位依据

　　市场因素：通过市场调查得知，目前泰安楼市的畅销楼盘主要以小高层、高层产品为主；多层产品较为稀缺；高端的别墅产品受到政策冲击较大，目前销售情况很不理想。多层产品作为市场稀缺产品，成为项目机会点。

　　区位因素：由于本案所处的区位是泰安的城东板块，板块定位为文化旅游游乐场，目前“方特”游乐城投入运营，区域内已有两所高职学校开学，但板块成熟还需要一个漫长过程，因此本项目不能局限于城东区域，要立足于泰安市满足市场刚性需求及改善型需求。

　　文化因素：项目位于儒家发源地的泰山脚下，具有千年的文化底蕴，如何将深厚的文化底蕴与项目融合，形成项目另一价值点是我们定位时所要深思熟虑的。

　　竞争因素：本案所处区位周边楼盘以及竞争对手主要有玫瑰庄园、丽景湾、御泉大院、宝龙城市广场等，周边已开发楼盘基本上都是以多层、小高层为主，结合少量的别墅产品，由于本项目容积率达到1.19，因此本项目基本上也是以多层产品为主：

　　项目内部资源整合因素：本项目主要有住宅、商业等产品组成，因此我司认为如何有效整合内部资源将是十分重要的。

　　其他因素：俗语有云，“山旺人丁水旺财”，项目依山傍水，从风水学来看，适合居住。

　　综合分析：根据前期对城市及区域市场调研的结果，我们认为，随着单价的走高，市场新开项目产品面积段上已呈现逐渐走小的趋势。因此我项目也建议采用“总价控制的原则”进行产品定位，以保持项目在整体市场上和区域市场内均能够保持相当的总价优势，为后续价格的走高打下基础。另外少量高端产品定位：一方面合理拉开产品线，符合目前市场消费需求；另一方面也有利于后期价格提升后开发商的利润回报。

　　3.2、本案产品定位

　　产品定位：“现代中式坡地情景洋房”

　　定位演绎：

　　现代中式：项目位于儒家发源地泰山脚下，具有千年的文化底蕴，中式建筑能够将项目与儒家文化紧密联系，融为己用。

　　坡地：项目南北有一定高差，可凭借此优势打造坡地建筑，充分利用坡地的变化，打造与坡地完美结合的建筑。

　　情景洋房：是的建筑在满足居住的同时，提高建筑品位，更加亲近自然，给居住者与众不同的全景式情调生活。情景洋房是一种开放的姿态，拉近人与人之间的距离，使居住者邻里沟通更加顺畅。

　　主要产品组合如下：

　　项目面积配比建议

　　产品 花园洋房 商业 合计

　　户型 两房两厅一卫 三房两厅一卫 三房两厅两卫 复式TOWNHOUSE 底商

　　面积段 85-95 110-120 120-140 140-160 30-80

　　比例 30% 25% 40% 5%

　　套数 493  321  455  49

　　总面积 44356.86 36964.05 59142.48 7392.81 18451.9

　　（包括会所、幼儿园） 166308.1

　　3.3、定位支持

　　经过上述的综合研究以及结合市场和项目自身的情况进行分析，以上定位最直接的支持体现如下：

　　现阶段市场消化产品基本上以“高性价比产品”为主，中低端消费现象明显；

　　符合项目所在的区域特征以及项目主题定位特点；

　　从泰安房地产的发展水平来看，市场上仍然缺乏高素质的产品，市场缺口较大，高档居住生活社区可以作为市场有利的突破点。

　　高附加值产品，市场认可度高；

　　从销售的角度来考虑，产品符合市场消费需求；

　　4、项目核心开发理念

　　4.1、主题设计核心出发点

　　根据上述的理解和研究，我司认为本项目的主题设计主要从以下几个方面来考虑：

　　如何解决项目“区域成熟度低，产品形象高端”的客观问题，提升项目的整体居住品质；

　　如何结合项目的整体资源来综合考虑项目的产品主题定位，充分利用项目既有的产品资源来进行整合，提升项目的核心竞争优势；

　　如何区别于与周边竞争对手的竞争关系，实现“差异化”竞争策略；

　　如何实现产品创新，营造独特的产品力；

　　针对以上4大核心出发点，我们的品牌定位将是如何？

　　4.2、竞争对手主题定位回顾分析

　　项目 建筑风格 推广主题

　　华城·丽景湾 现代中式 江南情怀·城市悠居美地

　　山景叠院 地中海 拥有山景叠院 拥有一生梦想

　　新城国际 新古典 新城中央·繁华上 时代新干线

　　圣地国际公寓 现代简约 泰安绝版观景高层

　　圣源美郡 现代中式 圣源美郡 尚品山居

　　泰山新兴园 现代简约 原生大城·绿色金牌人居

　　华府天地 法式 辉映百年荣耀，名流生活领地

　　东尊·优山美地 新中式 上泰山·新中式·人文友居院落生活

　　奥林匹克花园 现代节约 绿色健康生活

　　丽江花园 欧式 坐拥城市繁荣 居优越之上

　　御泉大院 中式 尊贵府邸、庭院生活

　　容郡国际 新古典 容世界·心境界

　　恒基·富丽东方 新德式 日出东方 紫气东来

　　综合分析：根据以上的综合分析，我司认为泰安项目基本上都是以现代、欧美建筑特色为主，市场同质化竞争非常严重，同时泰安也出现了一些差异化定位的中式建筑定位产品，如御泉大院。另外在内容诉求上基本上还是以建筑主题、产品、社区规模等定位，因此如何进行差异化产品以及主题定位将是决定本项目成功与否的关键。

　　经过我司对市场的充分研究，以及结合本项目郊区化居住特点分析，在此我司提出差异化的产品主题定位：

　　泰安首席生态度假社区；（突出项目一线山景景观优势，生态度假主题概念符合项目中高端人群定位，而且在泰安具有一定的市场差异化）

　　4.3、主题的引入

　　根据以上的市场分析、目标人群定位分析以及项目自身情况的综合分析，我司认为该项目以第一居所为主，兼有第二居所的度假功能，但是项目目前整体区域条件不成熟，要想在短期内吸引大量市区以及度假的消费者是比较有难度的，因此，从本项目的规划设计上就要求主体具有很强的吸引力和草根性，这样才能够满足规模开发以及实现规模销售的要求。

　　根据这一定位策略，我司提出以下核心开发理念：

　　“泰安首席现代中式生态度假社区”

　　——“泰安首席、现代中式、生态度假社区”

　　定位诠释：

　　“泰安首席”：市场占位，体现项目差异化定位，说明目前泰安市场上是独一无二。

　　“现代中式”：融合了现代先进理念的中式建筑能够与中式文化完美对接；

　　“生态度假”：作为泰山脚下稀有的低容积项目，泰山景观稀缺性毋庸置疑，加上山泉叠水，特别适合修身养性，度假养生，作为项目的概念定位，符合项目高端客户品质享受需求。

　　4.4、主题的理解

　　既然我司对本项目提出了“泰安首席现代中式生态度假”的核心开发理念，我们主要是针对我们的目标客户群，为他们在创造财富之后营造一个“高品质、舒适的生态社区”，我们希望把我们的产品品质设计成为一个减压社区，让我们的目标客户“泰安企事业单位中高层管理者”在承受重大的社会压力之后，回到家里能够享受一个温馨、和谐、自由和舒适的社区。因此我们所有的产品设计都是围绕着舒适、生态度假主题来考虑，务求为我们的客户度身订造一个现代型西班牙特色社区，主要的核心产品设计表现如下：

　　舒适型现代中式坡地建筑——利用项目地块的南北高差，打造具有特色的坡地洋房，搭配内敛不张扬、文化品位浓郁的现代中式建筑，非常符合目标人群的品味；

　　生态坡地公园——项目北端红线与环山路之间有100米宽的生态绿化带，建议打造成生态坡地公园，成为项目继一线山景后的又一价值增长点，坡地公园不仅是景观，更是锻炼身体的好去处。

　　江南水景园林—以山泉叠水为中轴，形成特色的江南水景园林。

　　舒适型社区管理服务——知名物业管理公司提供一流的社区高质量物业管理服务，让尊贵的业主在回家后享受“懒人”一样的生活。建议邀请国际知名的物业管理公司进行管理，如金钥匙物业管理集团、世邦魏理仕等国际知名物业管理集团进行管理；

　　舒适型社区智能系统——现代智能化不仅能够让客户的生活更加舒适，一定程度上也能够体现出项目的档次；建议建立全面系统的智能化体系，让客户能够感受到现代化高档小区带来的舒适。

　　舒适型度假会所—— 这里一切围绕度假，让身体充分享受舒适的服务。恒温游泳池和按摩池， SPA、健身会馆。

　　4.5、主题产品核心表现

　　4.5.1、舒适型现代中式坡地建筑

　　（仅供参考）

　　市场已有项目建筑风格不够突出，不够纯粹，无法将各类建筑风格表现得淋漓尽致，唯一值得参考的是御泉大院，中式建筑风格较为独到，加上智能化系统的支撑，在城东板块建立其独特的价值体系，价格高出其他项目近一倍，得到市场认可，但其社区规划被几栋未动迁房源阻挡，且在细节上仍存在很多瑕疵。

　　现代中式建筑风格特点：传统与现代的结合，是将中国传统元素与现代元素融合的产物，内敛而不张扬、文化品味浓厚。

　　4.5.2、生态坡地公园

　　充分利用项目及项目周边已有资源，提高项目的价值，建议以“生态坡地公园”为主题与政府合力打造项目北端100米宽的绿化带，增加凉亭、休憩亭，适当加入健身锻炼器材，打造项目除泰山山景之外的又一价值点。

　　4.5.3、江南水景园林

　　项目定位为现代中式坡地山景洋房，在景观中要突出三方面，一是独特的江南水景园林，在景观中加入江南园林的亭、台、楼、阁等元素，利用景观小品细处体现纯正的江南园林；二是山景，泰山山景作为泰安景观之魂，对其利用将是提高项目景观价值的一大突破点，建议在产品设计的时候能够让每家每户轻松的观山景；三是坡地景观，利用项目南北高差，设计叠景，丰富项目景观层次，利用层层推进的叠景提高项目景观档次。

　　项目内有一道山泉湾流贯穿项目南北，建议作为项目内主景观轴线，打造山泉叠水景观，作为项目内景观价值点。山泉水自然清澈，叠水层次感强，有冲击力，能够大幅度提升项目景观档次，符合项目生态度假的概念。

　　公共休憩场所能够给客户晨练、茶余饭后、散步闲谈提供交流空间和场所，加强邻里沟通和交流，打造和谐舒适的生活环境。

　　4.5.5、舒适型社区管理服务

　　高档舒适的物业服务，从每个细节诠释舒适生活的价值所在。

　　三米微笑服务；

　　站立式服务；

　　治安防范；

　　清洁绿化；

　　“懒人”家政服务……

　　4.5.6、舒适的社区智能系统

　　高档项目不仅在产品、景观上有所凸出，高档的智能化系统共也能另一方面给项目高附加值，提高项目的价值。

　　传统的社区智能化能够满足小区的安防、及公共部位的智能，高档的社区还具有智能家居的概念。我司建议作为舒适社区，我们应该加入智能家居系统；

　　通过智能家居系统能够让客户直观感受到现代化的舒适生活，建议增加新风系统，从而使室内人员可呼吸到高品质的新鲜空气。满足项目“精英群体，高知阶层”的对于现代舒适生活的追求。

　　4.5.7、舒适型度假会所

　　这里一切围绕度假，让身体充分享受舒适的服务。恒温游泳池和按摩池， SPA、健身会馆。

　　4.5.6、设计要点建议

　　根据本项目主题定位的特点，我司认为本项目的户型设计最大的特色是要求与景观完美结合。其主要特点表现如下：

　　在外立面上，整个小区的建筑采用现代中式建筑风格；白墙、灰瓦、现代线条等元素的融合；

　　在户型上，丰富空间，提高附加值，每户入户花园、露台；首层大面积庭院，顶层大面积露台；

　　顶层采用顶层花园设计，增加项目绿化空间，突显生态度假主题；

　　泰山在项目北面，可将大面宽客厅设计在北面，利用落地窗设计100%观景面；

　　超大生态阳台贯穿客厅及卧室，充分享受自然清风和私家园艺空间，凸窗设计更多的观景空间；

　　泰安当地客户偏爱南向卧室，建议将卧室南向设计；

　　设计生活阳台方便业主摆设洗衣机、杂物等，体现贴心人性化设计。

　　TOWNHOUSE复式单元每户尽量要求南、北向两个大露台设计，5.8米高的中空客厅将空间感发挥得淋漓尽致。

　　TOWNHOUSE可设置大型露天浴池，享受洗浴同时观看山景。

　　5、项目品牌定位思考

　　根据上述的调查，

　　那项目的市场突破点在哪里呢？

　　向目标市场推广一个性价比最高的优质居住社区？

　　向目标市场一一列举这个社区的种种优势？

　　突出一个震撼价格或促销举措？

　　以绝对媒体优势，完成前期客户积累？

　　采取名星推介方式取得效应？

　　。。。。。。。。。。

　　根据以上种种研究，这样的方式是否真正保证项目成功开市？是否符合一个大型楼盘的长久发展战略？经过综合分析以上的方式都可能在一定的程度上实现项目的短期成功，但是对于一个16万平米左右的大型项目来说，采用差异化的竞争策略才是最重要的，后续研究将围绕这一主题进行探索，实现持久性开发的长远竞争策略。

　　6、项目形象定位

　　6.1、项目定位面临的主要问题

　　根据本项目的规划定位，我司认为本项目定位主要需要解决以下几个主要的核心问题：

　　如何体现项目的核心产品力；

　　如何吸引目标客户的关注；

　　如何实现可持续开发的要求；

　　如何结合消费者的消费需求，满足传播的要求；

　　满足差异化竞争要求；

　　满足品牌传播要求；

　　以上六大核心是本项目定位的核心，这样的定位才具有很强的传播力和渗透力。

　　6.2、定位主题元素提炼

　　通过以上的定位思考及客户扫描，我们得出本项目市场定位的关键元素：

　　新生活时代领航者，创造泰安全新的生活和居住模式的舒适型社区。

　　定位解析：本项目立足于城市，从总体形象上要求展现出更高的现代消费、居住生活的样本，只有以此为方向，才能突破现有区域竞争，创造差异化市场，实现价值预期，因此在社会形象上一定需要立足高端市场，这是一个很好的市场切入点。

　　7、项目定位

　　至此，本项目的市场定位的初步建议出来了

　　本项目的山景资源在泰安有稀缺性；

　　本项目的开发理念将与现代建筑接轨；

　　本项目将为业主打造特色江南水景园林；

　　本项目将为业主营造一个生态度假的现代大型居住社区；

　　本项目将为住户提供自我增值的软硬配套环境；

　　本项目是符合目标客户内在需求——渴望提高生活品质，追求舒适生活需求的特点；

　　本项目是一个为“泰安企事业单位中高层人员”定位打造的现代舒适型社区！

　　。。。。。。

　　本形象定位有如下特征：

　　泰安范围内首个倡导“生态度假”的现代大型现代中式居住社区。将通过“打造首席”体现项目的高品质社区吸引目标客户；

　　居住品质定位高档。所有的配置都是按照舒生态度假社区的定位来设置；

　　坡地情景洋房社区。具有一定的市场差异性，符合目标客户潜在的内心需求，容易引起目标客户共鸣，另外还有利于实现差异化市场竞争需求。

　　特色中式园林，原生态山泉叠水，一线山景。利用泰山原有的水资源打造项目差异化的水景价值。

　　此定位体现了项目优质产品开发理念、差异化的市场定位和目标客户的居住需求，很好地表现了目标客户需求和项目的核心竞争优势；符合项目差异化市场竞争要求；

　　8、品牌命名

　　8.1、方案一：产品命名法--叠水湾

　　“叠水湾”

　　“叠水湾”：利用项目内一条天然的山泉湾流打造项目特色中式园林叠水水景，并以此命名，体现项目原生态度假社区。

　　（建议采用该方案，符合品牌命名的原则）

　　8.2、方案二：产品命名法—东郡

　　“东郡”

　　“东郡”：项目位于泰安城东板块，东字能够体现项目区位，郡为古代行政单位，一方面可体现项目中式建筑风格，另一方面能够体现项目体量。

　　9、品牌核心推广语定位

　　本项目品牌核心推广语的五个基本法：

　　规模上：能直观体现项目的建筑特征与优势

　　内涵上：能包容和传承新邻里文化的内涵

　　时间上：不会随着时间的推移而衰落

　　特征上：在同城楼盘中保持鲜明个性

　　心理上：能让目标消费群得到充分的满足感

　　无论从哪个角度去思考本项目的形象定位，最终都可以回到这五点上来反证。在此，对本项目的市场定位进行一个简单回顾：

　　其实，以上这些概念已经将本项目的形象定位阐述得较为清晰了，但落实到本项目的形象定位语时，需要把这些概念进一步融合、模糊、提炼，因为需要考虑尽可能避免这些概念在形象诉求时的消费群认知障碍风险，而项目的市场定位思路则不受影响，仍按以上所分析阐述地进行。

　　按照这种推导思路，本案的主题形象导入————

　　依山傍水，一脉相承

　　形象延展：自古有“山旺人丁水旺财”之说，项目背靠泰山，北傍山泉，有依山傍水之势，适合长期居住；山泉的湾流贯穿项目南北，秉承泰山一脉，与项目生态度假概念呼应。

　　交流从建筑开始：

　　与项目“生态度假”内涵互应

　　体现项目差异化主题定位，符合差异化竞争主题定位要求；

　　容易引起目标客户的共鸣，符合目标客户心理消费需求；

　　符合项目品牌内涵；

　　口号简洁易记，符合传播学的要求。

　　（建议采用该方案）

　　10、分阶段发展策略

　　一方面本案具有16.6万平方米的开发量，分期开发是必然的。另一方面，从市场的角度来分析，预计泰安2009年的市场成交量大概在160万平方米左右，而市场供应量近200万平方米，竞争激烈。因此根据供求结构，我司认为也有必要作分期开发的准备，这样有利于降低资金运作风险以及降低市场开发风险。最后还可以可以采用滚动开发的模式，形成资金良性循环开发。

　　10.1、分阶段发展原则

　　10.1.1、项目限制

　　本案开发量达到16.6万平方米，但项目区位不是泰安重点发展方向，具有一定的开发难度，根据我司对项目既有资料的研究，我司认为本项目的开发也具有一定的局限性，对于投入的资金和项目的开发条件均有较高要求。

　　地块南北高差较大，现状需要平整，如果一次性开发，则需要投入资金比较大，因此建议分期开发，提高资金利用率；

　　项目现阶段与主城仅依赖环山路连接，其他交通路段较差；

　　地面周边是动迁房和自建房，外部居住形象不佳，项目现场展示显得十分重要；

　　项目商业、住宅等多产品形态在一定程度上也需要本项目进行分期开发，前期商业开发条件不成熟；

　　其它规划设计限制要求等；

　　10.1.2、分阶段原则

　　满足容积率的规划要求，经济效益最大化原则；

　　综合考虑地块内部区位的成熟度，挑选成熟度高的位置作为第一阶段的发展用地，遵循先易后难的开发原则；

　　各阶段发展用地面积初步考虑目标市场的容量，特别是第一阶段的开发量，市场为指导的原则；

　　各阶段发展用地的划分基本上不改变规划的路网，遵循循环开发的原则；

　　各阶段在开发中能连续推进，不出现隔断，尽量做到资源重复利用的原则；

　　先住宅后商业的开发原则；（原则上商业开发等社区成熟后再开发，这样有利于促进销售和提高售价，一举两得。）

　　分阶段开发希望达到如下目标：

　　首阶段开发能顺利进入市场缝隙，汇聚人气；

　　做好产品和景观，最大限度改善居住环境，期望通过品牌的积累和居住质素的改善来获得超额利润；

　　各阶段公建的安排主要依据控规条件和各阶段居住人口的规模而定，并参考了部分开发案例的经验以提高其实际操作的可能性；

　　根据本案档次的定位，并且参考了区域房地产市场的特点及寻找的市场缺口，建议使用如下几种住宅类型（满足1.19容积率要求）：

　　4-6层的花园洋房（层层退台）

　　10.2、分阶段发展计划

　　10.2.1、阶段划分

　　从规模来看，泰安房地产逐步进入品质升级时代。根据城市整体发展，房地产开发的重点将向城市西部转移，西部新城的土地供应量较大。

　　在泰安目前的市场状况下，建筑规模在十万平方米以上的项目一般会分期运作，因此，根据地块特征；本项目分期开发特点主要如下：

　　一期开发2号地块；预计开发4-5万平方米住宅产品；（同时完成中央叠水水景），一方面能够完成部分回迁房源的建设，同时部分商业建设完成；另一方面能够推出部分商品房源，因靠近动迁房，品质收到一定影响，可作为前期底价入市，占取市场份额。

　　二期开发1号地块（如图示）；（预计开发6-7万平方米住宅产品，同时把坡地公园建造完成，以及会所和样板区建造完成）；在特色江南水景及园林完成后，项目具有实景支撑，能够借助实景很好的展示项目品质；另一方面，上期开发的商业可进行招商，完善项目商业配套；

　　三期开发3号地块；（动迁房、商业，后期开发，提升商业价值，同时也考虑到商业前期招商困难的情况，商业开发根据招商情况进行调整）；

　　11、价格定位

　　11.1、市场需求

　　经过几年的持续上涨，泰安市区的住宅商品房均价跃升至4600元／㎡左右，但在宏观调控的压力下房价上涨速度不会太快，市场逐步理性。

　　泰安市3600～5000元/㎡的价位是市场接受能力最强的价格区间。热销主力户型以舒适两房、舒适型大三房为主，热销三房的户型面积主要集中在120㎡左右，舒适两房的户型面积在90㎡左右。

　　根据供求关系的变化和国家政策的调整，估计未来两三年内房价呈现小幅攀升的态势。随着成本的上升和城镇居民收入的增加，预计2010-2011年房价将呈“平稳增长”的态势，增幅预测在8-10％。本项目所在区域销售均价集中在4900-5200元/㎡，作为城东区域高品质住宅，优势明显，我司认为2010-2011年本项目合理售价范围应该控制在5000-5400元/㎡的区间范围内比较合适。

　　根据从市场多方面的特征判断，未来价格上涨将依赖于产品品质的提升、居住理念的升级、以及开发品牌的附加值。但是更为重要的还是市场的需求决定。

　　11.2、竞争者价格

　　根据以上我们对市场的总体调查和研究分析所得，针对竞争区域的价格竞争研究主要如下：

　　市中心沿山景的产品价格主要在8000-18000元/㎡之间；

　　城东板块产品价格主要在4900－5200元/㎡之间；

　　城西板块产品价格主要在4500－7000元/㎡之间；

　　城南经济开发区价格主要在3500－4000元/㎡之间（城南一带）；

　　根据以上的分析，我们可以看到，本项目位于的城东是目前泰安价格相对比较适中的区域，这主要是由于本区域处于刚刚发展起步阶段，区域市场认可度不高，但是拥有山景，离城区比较近。今后城东旅游产业的发展，整体区域价值必将得到提升，因此本项目在价格提升上有一定的潜力。

　　11.3、价格定位的原则

　　通常价格定位方式，主要由以下三种，既成本定价法、市场比较法以及加权分析法，现阶段一般都是以市场比较法来进行产品价格定位的。

　　成本定价法

　　根据开发商对于项目的利润预期和总体成本指出，推导出项目实际销售价格。

　　优势：可以直观有效的控制企业利润，对项目运营有明显的指导意义。

　　劣势：缺乏足够的市场基础，容易与市场需求形成偏差。

　　市场比较法

　　根据项目周边市场同类物业销售价格来类比本项目，并做局部调整，从而推导出项目实际销售价格

　　优势：有较强的市场依据，在销售过程中不会遇到太大阻力。

　　劣势：与企业开发运营衔接不够准确，难以把控利润风险。

　　加权分析法

　　根据项目的竞争市场情况用比较法做一次判断，再根据开发商利润要求用成本法做二次判断，最后利用影响因素的加权计算做三次的综合判断，最后得出实际可实现的价格体系。

　　优势：具备可实现的市场基础，同时也对开发商也有清晰的利润指导意义。

　　劣势：操作相对比较复杂。

　　我司建议：采用此种定价策略。

　　11.4、初步价格范围建议

　　通过对泰安市房地产市场调查所得，对项目最具有参考价值的有容郡国际、玫瑰庄园、御泉大院、志高国际、华城丽景湾、山景叠院等项目，采用加权算术平均法得出项目的初步价格建议。

　　SUM（相对基价X加权系数＝项目基价）

　　市场比较系数修正表

　　比较内容

　　（指标）

　　权重 容郡国际(A) 玫瑰庄园(B) 御泉大院(C) 志高国际(D) 华城丽景湾(E) 山景叠院(F)

　　拟合 比较 拟合 比较 拟合 比较 拟合 比较 拟合 比较 拟合 比较

　　程度 系数 程度 系数 程度 系数 程度 系数 程度 系数 程度 系数

　　建筑自身品质指标 60% / 0.55 / 0.625 / 0.46 / 0.54 / 0.7 / 0.5

　　社区规划 10% 0.8 0.08 1.1 0.11 0.8 0.08 0.8 0.08 1.1 0.11 0.8 0.08

　　科技系统 5% 1.1 0.055 1.1 0.055 0.2 0.01 0.8 0.04 1.2 0.06 0.8 0.04

　　社区景观 10% 0.8 0.08 1.1 0.11 1.1 0.11 1.1 0.11 1.2 0.12 1.1 0.11

　　立面设计 5% 1 0.05 1.1 0.055 0.7 0.035 1 0.05 1.1 0.055 1 0.05

　　户型设计 15% 1.1 0.165 1.1 0.165 1 0.15 1.1 0.165 1.2 0.18 1 0.15

　　物业管理 5% 0.9 0.045 1 0.05 0.8 0.04 0.7 0.035 1.2 0.06 0.6 0.03

　　开发商品牌 5% 0.9 0.045 0.8 0.04 0.6 0.03 0.5 0.025 1.2 0.06 0.6 0.03

　　附加因素 5% 0.6 0.03 0.8 0.04 0.1 0.005 0.7 0.035 1.1 0.055 0.2 0.01

　　项目周围环境指标 40% / 0.33 / 0.39 / 0.195 / 0.26 / 0.44 / 0.04

　　交通状况 15% 1 0.15 1 0.15 0.4 0.06 0.8 0.12 1.1 0.165 0.1 0.015

　　周边环境 10% 0.6 0.06 0.9 0.09 0.6 0.06 0.8 0.08 1.1 0.11 0.1 0.01

　　区域位置 15% 0.8 0.12 1 0.15 0.5 0.075 0.4 0.06 1.1 0.165 0.1 0.015

　　合计 100% / 0.88 / 1.015 / 0.655 / 0.8 / 1.14 / 0.54

　　市场加权算术平均系数修正表

　　项目 容郡国际 玫瑰庄园 御泉大院 志高国际 华城丽景湾 山景叠院

　　销售均价 6500 5200 9000 6000 4900 10000

　　修正价（元/㎡） 5720 5278 5895 4800 5586 5400

　　权重 15% 25% 10% 10% 25% 15%

　　修正值 858 1319.5 589.5 480 1396.5 810

　　本项目价格 5453元/M2＋5％

　　通过以上的视察分析认为本项目的综合定价应该在5453元/ M2，根据项目的实际情况作5％的浮动，即为5180－5726元/ M2。