文案：蚌埠市滨江国际项目市场分析报告

　　前言

　　第一节 报告编制目的  1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。  2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。3、对项目决策及其实施的优化提出建议。

　　第二节    报告编制依据1、蚌埠市城市整体规划。2、蚌埠房产网（http://www.bbfcjyw.com）；3、国家建设部、安徽省及蚌埠市颁布的与房地产相关法律与政策；

　　项目整体概述

　　第一节   项目背景

　　形成背景：中国房地产业的快速发展和蚌埠市城市化进程的进一步加快，蚌埠市对于现有的城市几个板块 都做出不同的规划。蚌埠作为皖北商贸重镇，近年来经济发展迅速，城市面貌日新月异，商贸、金融、旅游等现代服务业功能日益完善，城市集聚力和辐射力不断增强。蚌埠将抓住此次安徽省加快皖北地区建设及加大加快老城区棚户区改造的战略性机遇，加快蚌埠发展的步伐，努力推动蚌埠城市规模能级提升、现代服务业发展、百姓居住环境改善。扩大城市区域。今年初蚌埠两大版块  淮上区及禹会区也也捉住这次机遇，尤其是淮上区的板块更为活跃。

　　2005年前后淮上区迎来了历史发展上的春天，随着蚌埠行政区域的划分，淮上这个和蚌埠市区仅为一桥之隔的小镇，成为蚌埠四大区域板块的一员，从而为淮上区建设开启拉开的序幕。

　　之后随着大量的开发商进驻淮上其中不乏有当前国内较为知名的品牌，如通城国贸，路桥市场，香港冠生园，等国内外的大型开发商的进驻也是看重了淮上这一板块在蚌埠城市建设中起到的核心作用。

　　开发商介绍：江苏怡康地产开发企业，是江苏常州地产企业50强，是房地产龙头企业之一， 2007至2008年的总建筑面积达到27万M2年总投资达2,56亿，资产总额1.8个亿上交利税5649万元。

　　怡康集团创立16年来，始终坚持“演绎住宅经典”的企业宗旨和“为社会创造财富，为员工丰富人生的发展理念，通过产业经营与资本经营并举发展，形成了目前“以房地产业为主、相关产业多元发展”的产业布局。房地产开发经营作为怡康集团的核心主导产业，建设项目也由江苏扩张到了安徽。集团旗下的常州怡康房产，蚌埠怡康房产，常州俞记嘉和置业，及蚌埠怡嘉置业，及下设的怡康物业公司，怡康幼儿园等，在常州及蚌埠都有很好的社会知名度。

　　第二节   项目要点

　　1、项目名称：滨江.国际

　　2、项目地点：蚌埠市淮上区政府东南边

　　3、项目进展：总体规划方案正在评审，项目还未进入实质性的实施阶段，工程开工前的准备工作基本开始筹备。

　　规划指标统计表

　　指标名称 规划要求

　　用地面积 209亩

　　用地性质 商住用地

　　建筑容积率 ≤2·2

　　绿地率 ≤33％

　　4、土地情况：项目总占地面积约209亩，总建筑面积33万平方米。由于地上附着物系原居民住宅房屋尚未拆迁完成，，项目预计可分为5期实施。

　　第三章     房地产市场分析

　　第一节  房地产宏观经济环境分析

　　从2005年“国八条”算起，到后来的“国六条”、到现在的限制外资政策、增加个人所得税、增加二手房交易营业税、发行国债、调低利息税、历次加息以及提高存款准备金率到多部门联手严查、加强住房保障，再到2010年央行和银监会联合出台的房贷新政、国土资源部的国十条，5年多时间，调控政策出台之密集、数量之多、时间持续之长、措施之严厉，在我国房地产发展史上实属罕见。无疑，2010年，中国房地产市场很关键的一年。

　　2010年，宏观调控将进一步深化，并得到落实执行，叠加效应将日益显现。房地产热将降温，投资将有所回落，开工项目也将适量减少。随着宏观调控的落实，城市房地产产品结构将更科学化、合理化：但由于持续很久的房地产市场的繁荣使得市场的前行仍具有相当的惯性，不少地区房地产发展投资机构、房地产开发商未完工项目的继续，使得2010下半年年尤其2011年上半年的各地市场热点区域增多。政府将进一步落实宏观调控政策和住房保障制度，不断完善市场体系，以政策和需求为导向，调整供给结构，积极发展二级市场。并加大对房地产业秩序进行规范和整顿，维护市场健康运行。

　　在运作方面，房地产开发企业将要更重视以品牌、服务获得竞争优势。房地产市场品牌化、企业经营集团化、项目开发规模化趋势将加强。

　　从2010年年初开始生效的土地新政如果已严格执行，土地利用将强化向适度密度、空中发展的趋势，一些地块可能被划大为小。地块规模的缩小将成为今后土地出让的一大趋势，单宗住房地块面积一般会在100—200亩之间。出现“地王”的比率相对要减少。

　　同时，政府对市场秩序的监管、整顿将加强，房地产市场广告执法将加强，房地产市场（含土地市场）将进一步得到规范。

　　在产品品质与户型设计方面，户型适中、品质较优、设计合理、功能实用、环境较好、物业服务较好、交通比较方便、配套较好、房价适当、总价适当的品牌企业开发的中档或中偏高档产品将最受欢迎。

　　房地产市场竞争日趋激烈的同时，消费冲动将有所趋减，进而销售速度减慢，销售周期加长，“销控”地位下降，房地产营销回归，企业将注重真正、有效的营销策划与市场推广。目前过分依靠“概念”、“销控”吃饭、全面采取跟随策略就能赢的局面，将逐步被打破。

　　由于市场异变，竞争加剧，将促使房地产企业加强风险控制意识，越来越注重向外资（或外资背景）的开发商学习：既重视追求最大利润的赢利管理，又重视必要的风险控制。同时，房地产企业力求尽可能降低成本，将越来越重视管理工作。市场越来越细分，精细化发展成为趋势，包括企业定位细分、产品定位细分、目标消费群细分，以及项目开发与企业经营的专业化，追求设计的独特性，注重功能的前瞻性，营销策划与市场推广的个性化与差异化等。

　　由于房地产企业所需资金主要是靠银行贷款解决，普遍存在着自有资金不足的问题。2010年，政府采取从紧的货币政策，进一步趋严房贷首付政府或取消期房预售制度，严格预售资金管理。

　　第二节  蚌埠市房地产市场分析

　　一、整体经济水平

　　从2007～2010年间，蚌埠市城市经济在各方面发展都有良好表现，下面将通过几组指标数据加以说明：

　　城市GDP发展：分别完成263.66亿元、311.33亿元、359.01亿元、410亿元，同期增长26.7%、18.1%、15.3%和13％；

　　固定资产投资：分别完成投资102.82亿元、124.8亿元、155.71亿元、185亿元，同期增长21.4%、21.4%、24.8%和19％；城镇人均可支配收入：分别达到9109元、10875元、15175元和11440元，同期增长12.1%、9.4%、14.6%和12.4％；

　　城市社会消费品零售额：分别达到61.6亿元、72.16亿元、83.1亿元，同期增长：18.1%、17.1%、15.2%（05－09年）；

　　财政收入：分别完成30.12亿元、39.54亿元、45.42亿元、56.2亿元，同期增长15.6%、31.3%、14.9%和24％；

　　地方财政收入：分别完成11.5亿元、12.83亿元、16.83亿元，同期增长9%、11.6%和31.2%（05－09年）；

　　这些指标数据为本项目进入市场提供了良好的经济环境，特别是城镇人均可支配收入的快速上涨，将会促进当地消费者在满足基本生活日常消费的情况下，必然加大对住宅条件改善的需求愿望。

　　二、城市规划战略目标

　　一．是加快路网建设。全年基础设施计划投资5亿元，完成淮上大道、朝阳北路拓宽改造，开工建设双墩路、大庆北路、长征北路、龙华路、丰泰路等7条27公里道路路面、上下水及管网建设，拉开城区框架。

　　二．是加快商住开发。开工建设城市综合体项目、陶然北岸项目、淮畔江南项目、丽景天成B区项目，全面启动二期建设。

　　开工建设果园新村一期、桃花园三期、梨花园小区、淮滨新村、槐花园B区二期等安置房项目。全年开工建设总面积超过200万平方米，其中安置房开工面积不低于50万平方米。

　　三．是推进小城镇建设。加快梅桥、曹老集两个小城镇开发建设力度，力争利用3-5年时间把城镇人口发展到2万人以上。开展土地整治，三年投入4亿元，整治土地1万亩，结合土地整治工作，推进中心村建设。完成城乡一体化规划、中心村镇规划、土地利用规划和土地整治规划。四是推进征地拆迁。三年内完成10平方公里城市规划区范围内130万平方米的拆迁，建设9个安置小区180万平方米安置房。其中，今年力争完成拆迁面积80万平方米，拆迁安置230户18768人。五是加强城市管理。加强城区主干道路、城市道路出入口环境整治，扩大城市管理覆盖面。加强市容环境卫生管理，实现城区环卫保洁、市政设施管护市场化。加大拆违工作力度，严格控制违法建筑。 全面启动6个棚户区拆迁工作后，截至目前，已拆迁26.2万平方米，完成棚户区拆迁年计划65.5%。已开工建设棚户区安置房57万平方米，其中建成28.4万平方米，占年计划47.3%。

　　随着市政建设力度的加大及城市规划战略目标的逐渐实施，将吸引越来越多的外来人口落户蚌埠，进一步为本地房地产市场的发展带来契机！

　　三、城市建设发展方向

　　根据《蚌埠市近期建设规划（2006－2010年）》方案的规划情况，实施“东进、西联、南拓、北跨、中优”的空间发展策略，基本形成“组团分布── 一主两次、功能结构──圈层发展、山水格局──单轴双环”的城市空间框架。

　　城市东部结合京沪高速铁路的开工建设和龙子湖地区综合开发，逐步建设成为集教育、科研、物流、休闲为一体的新型城区；

　　城市西部继续加强供热、供水、道路等基础设施建设，发展成为蚌埠市工业集聚地；

　　城市南部逐步形成物流加工配送区；

　　城市北部重点是跨河发展，优先做好基础设施建设，尽快完善城市功能，逐步形成城市副中心；

　　城市中部要优化老城区空间布局，整治滨水地带环境，重塑新的商业与居住、文化中心。

　　未来发展趋势：短期内加速城市框架的完善，中期整治淮上沿线并拓展城市北部，远期向“方向发展迈进！

　　淮上3～5年内城市房地产开发的热点区域。

　　四、房地产市场情况

　　1、近年房地产投资

　　根据对蚌埠市近年来在房地产市场的投资情况了解，。

　　整体房地产市场投资情况呈现逐年增长趋势，说明当地房地产需求能力旺盛，同时住宅投资环比大幅提高也反映当地人们的消费很大程度上将以满足居住生活为基本目的。

　　2、供应及需求

　　2007蚌埠市房屋施工面积321.42万平方米，增长17.8%；房屋竣工面积128.2万平方米，增长10.8%，房屋销售面积121.91万平方米，增长10.4%。

　　2008蚌埠市房屋施工面积448.4万平方米增长19.2万平方%房屋竣工面积115.73万平方米,屋销售面积125.23万平方米，增长5.8%。

　　2009年蚌埠市房屋施工面积301万平方米，竣工面积130,4万平方米，销售面积126,73平方米。

　　3、房价变化趋势

　　2007，蚌埠市住宅销售价格均价为3700元/平米，，而至2009下半年成交最好的新城区的市调印象显示：住宅销售均价在5000～5400之间，个别典型楼盘单价最高更是卖到6500元/平米；淮上区板块的楼盘均价也在3300元/平米。

　　价格的大幅上涨，一方面，使更多的人去关注蚌埠市房地产市场发展；另一方面，也说明当地市场的刚性需求正在发挥。而通过实际调研总结，如何通过单套房屋总价格的控制，满足更多的刚性需求群体，应该是后期市场发展主要方向。

　　4、品牌开发商的进驻

　　根据对蚌埠市现正在运作项目调研情况了解，目前当地除了本土的安徽水利开发股份有限公司外，也有一些品牌开发商已经进入蚌埠市房地产市场。如已有的“上海铭绿地置业”、“澳门宝龙集团”、“安徽水建”、“廊坊荣胜股份”、“香港冠生园实业集团”等知名开发商。

　　开发企业 项目名称 总建筑面积 区 位 现 状

　　上海铭基金诺 华夏第一街 32万平方米 新城区 售完

　　澳门宝龙集团 宝龙城市广场 49万平方米 新城区 正在销售

　　上海绿地 国际花都 36万平方米 龙子湖区 最后一期推出

　　廊坊荣盛股份 阿尔卡迪亚 80万平方米 新城区 四期香媞荣府真在推出

　　日本冈藤商事株社 财富广场 18万平方米 新城区 正在销售

　　安徽城建 琥珀花园 34万平方米 新城区 四期销售

　　安徽水利股份 龙湖春天 62万平方米 龙子湖 正在销售

　　香港冠生园股份 丽景天成 23万平方米 淮上区 正在销售

　　蚌埠市商品房价格上涨趋势和已进驻品牌开发商对当地房地产市场的不断促进与完善，显示出市场消费和品牌开发企业对蚌埠市房地产市场充满信心，蚌埠房地产市场未来发展潜力较大，为本案项目开发提供强有力支撑。

　　五、区域性楼盘的供需及竞争情况

　　目前淮上区域内房地产商住开发项目有陶然北岸.丽景天成.淮畔江南等，其他均为分农民回迁安置区和散落农户居住地。根据蚌埠市政府对淮上区域性控制性规划了解，本案周边均为市政配套及居住用地规划。

　　本案周边竞争楼盘较少，其主要产品结构为别墅、、多层住宅、小高层住宅、单身公寓、商业街等。

　　本案周边区域楼盘销售均价为3300元/平方米；主要为多层住宅，主力面积在80～120平米之间；总价在35万以内的房源接受程度较高。多层住宅的接受度明显较高，同时小面积户型的整体均价明显高于大面积房型的单价100元/平米左右。

　　区域内竞争楼盘的外立面、户型设计、景观设计等普遍较差，整体缺乏新意。

　　新城区现处于激烈的市场竞争中，楼盘的创新意识和魄力均较强（阿尔卡地亚楼盘），其与当地消费者的结合程度较高。

　　鉴于以上市场分析，本案应定位于高档楼盘，规划设计、外立面风格、销售现场布置及后期的物业管理水平都应充分体现出本案的高档定位，房型建议以二房、三房传统畅销户型为主，适当引入创新户型设计，面积应进行适当的控制，以80---130㎡范围为宜。

　　2、周边现有配套情况

　　商业：目前整体商业氛围浓厚，主要是依托周边的老城镇居民消费而得以繁荣。基本以沿街二至三商铺为主，分布于淮上大道两侧，经营业态有：餐饮美食、服饰、日用品、网吧等。

　　交通：本案四面临路，正南面的淮上大道为蚌埠市主要城市道路，目前125、119、201路公交车穿行于项目四周，本项目交通便利。

　　本案东侧规划中的淮上区大型购物街区及大型文体活动中心。

　　西侧为规划中的大型生活社区。

　　南侧为自然风景区域，（淮河）。

　　北侧为淮上区政府及大型湿地公园。

　　第四章  项目SWTO分析

　　一、优势分析

　　开发商背景优势

　　江苏怡康地产开发企业，是江苏常州地产企业50强，是房地产龙头企业之一， 2007至2008年的总建筑面积达到27万M2年总投资达2,56亿，资产总额1.8个亿上交利税5649万元。

　　怡康集团创立16年来，始终坚持“演绎住宅经典”的企业宗旨和“为社会创造财富，为员工丰富人生的发展理念，通过产业经营与资本经营并举发展，形成了目前“以房地产业为主、相关产业多元发展”的产业布局。依托蚌埠怡康新都在蚌埠的扎根，先后为政府城建了怡康外滩花园。

　　旗下承建的政府安居工程桂花苑先后被省市领导表扬，也成为了蚌埠地区的安居示范工程。怡康打响了在蚌埠的品牌之战。

　　自然环境优势

　　项目座落于淮河北岸，风景怡人，风光旖旎，清新亮丽，地势开阔。波光粼粼，水天相连，小船泛舟 。是绝佳的居住理想之所。

　　科教优势

　　项目处于蚌埠市淮上区规划中的蚌埠中医院大学南侧。占地近2000亩的综合性蚌埠医学园区正在规划建设。

　　交通优势

　　蚌埠市的主要交通动脉——淮上大道与该项目相邻，道路平坦宽阔， 125、119、202路公交车穿行于项目四周，交通极为便利。随着延安路过河的隧道动工建设，蚌埠市将进一步扩大淮上经济圈。该区域的交通优势地位将得到进一步提高。

　　楼盘品质优势

　　项目的规划设计秉承“演绎住宅进化，示范未来生活的宗旨，充分体现“以人为本”的设计理念，在户型、立面、景观、建筑小品等方面均体现人性化的设计，引入立体交通体系设计手法，充分实现人车分流。超前的智能化设计和入口大堂的相互配合，真正意义上实现科技智能化住宅。

　　二、劣势分析

　　商业配套不齐

　　本项目周边没有较大型的商业配套设施，仅有农民自建的零散小商铺反而更加降低了社区配套的档次。

　　教育优势不显著

　　项目处于淮上区教育资源比较匮乏，淮上区小学及现有的中学教学质量和水平与市区相比，均有较大差距，家长希望子女得到良好的教育需求暂时无法满足。

　　三、机会点分析

　　未来的发展前景

　　淮上区以其独特的区位和资源优势，深厚的文化底蕴，便捷的交通条件，优惠的招商政策，良好的发展环境，为淮上区的快速健康发展奠定了良好的基础。该区承担着蚌埠市向皖北地区辐射的桥头堡，北部的蚌宁高速公路是皖北地区联系上海、南京等长江三角洲大中城市的主要通道，西接合徐高速公路，向南通过解放路淮河公路桥进入蚌埠市区，为该项目所处区域带来良好的发展机遇；

　　自身的商业配套功能

　　项目规划设计充分考虑社区居民的购物、休闲、娱乐需求，规划有社区便民店、餐饮、卖场及综合休闲会所，可以极大的满足社区居民的上述各项需求。

　　绿地集团经过16年的开发历程，已经具备了雄厚的资金实力和技术

　　本土楼盘的品味缺失

　　目前蚌埠市在售楼盘除1-2个外地进驻企业开发的以外，其余的均未充分体现现代人居生活的理念和追求，规划设计、景观塑造、环境营造、物业管理服务等大都停留在“仅仅盖房子”阶段，有档次、有品位的中高档楼盘市场上较为稀缺。

　　市场的供求关系

　　从目前的市场供求关系和来自土地市场供应情况分析，未来2-3年内蚌埠市的房地产市场将仍然延续自2009年出现的供小于求的局面，这将集团提供良好的发展空间和拓展机遇。

　　四、威胁分析

　　与新城区楼盘的竞争

　　新城区目前是蚌埠市房地产市场的活跃区域，据2007年底的统计显示，新城区楼盘的成交量占蚌埠市总成交量的40-50%左右，而新城区的教育资源优势、环境资源优势、商业配套优势又在进一步吸收该区域以外的住宅消费者。本项目与新城区的楼盘相比，恰恰是上述资源极为匮乏，这将在与新城区楼盘的竞争中处于劣势地位，必须在加强项目的核心竞争力上全方位的进行整合。

　　国家宏观调控政策影响

　　2009年，国家实行稳健的财政政策和适度从紧的货币政策，这是、“土地新政”国十条等房地产业宏观调控政策后，防止国内经济过热投资的又一调控政策，业界传闻“房地产的冬天已经来临”，全国一线城市和一线房企的“拐点”和“拐点论”，预示着房地产行业面临严峻的考验。

　　五、结论

　　综上所述，集团在2006年初利用怡康新都项目扎根蚌埠，一方面是怡康集团快速向外拓展的结果，另一方面是蚌埠的城市发展建设需要更多的外来品牌企业，该项目运营获得成功是必然的，在今后的过程中应着力于六下面个方面：

　　1、企业形象宣传和项目推广注重树立“怡康”的高端形象和品牌，突出“怡康”产品的品质和质量，提高“怡康”品牌的延伸服务，在社会各界和消费者心目中塑造项目的高端定位和优质服务。

　　2、整合项目运作团队，充分发挥各团队在专业方面的优势，注重把控细节，项目的建设周期内时刻灌输“细节决定成败，细节决定一切”的管理理念，确保产品品质得到提升；

　　3、加强运作团队的建设，充分挖掘团队中的个人潜力，协调好项目建设过程中遇到的困难和问题。特别要加强市场调研和市场分析判断能力，在较长的项目运作周期内，时刻关注瞬息变化的市场环境，以便及时调整产品结构、户型控制范围、营销策略，以立于不败之地；

　　4、时刻把脉政府规划动态，及时了解城市建设中的新动向、新举措，为我所用，为项目服务，进一步提升项目的理念和内涵；

　　5、建立起广泛而良好的银企合作关系，拓宽项目融资渠道和途径，为项目的建设和企业在蚌埠市场的进一步发展打下坚实的基础；

　　6、严密关注宏观政策调控下的经济和房地产发展动向和趋势，根据研判结论制定相应的应对措施。

　　第五章  项目定位

　　第一节、产品定位

　　案名：滨江.国际

　　略

　　第二节、目标客户群定位

　　结合目前区域内已形成的良好的投资和居住环境，本项目客户将锁定三种人群。第一种：青年群体；主要是针对刚走上工作岗位年轻白领或其他年轻人员，经济基础比较薄弱，但对居住需求较高。第二种：中年群体；主要是针对事业发展有一定基础，经济支付能力较强，追求生活质量与提高。第三种：投资客；看中区域的未来发展及未来强大的各类人流量。

　　三种人群综合看中“淮上区域自然景观对居住的舒适性及未来发展的潜在投资性。

　　（1）年龄结构：主力客户群为30～50岁之间的中年人，也有部分25～30岁的青年人客户存在对中小户型的需求。

　　（2）家庭结构：以三口之家为主，也有部分单身、两人或多人家庭。

　　（3）职业：政府部门公务员；

　　个体工商户和私营企业主；

　　本地或外资企业的中、高层管理人员；

　　周边县区的各类人员；、外地的以投资为主要目的的投资客。

　　（4）收入：具有一定经济基础，家庭现有积蓄较高，或家庭年收入达到5～8.万元以上。

　　（5）主要特点：追求并提高生活品质，同时又彰显自己的身份与地位。

　　第六章   项目规划、建筑设计建议                 第一节    项目总体规划建议  “滨江国际”的整体规划，整合开发、规划、景观、建筑、物业等各方强势资源，引入外界现行化都市风格义的建筑风格，搭配端庄、凝重的色彩和线条，与周边现代式的建筑及即将形成的浓厚的现代商业氛围形成鲜明对比，突出一种稳重、厚实的感觉，打造本项目的高档形象与层次。住宅布局——“展示性、识别性、均好性和认同感”在建筑规划上，其蕴涵尊贵优雅的自然生活为主题，分分合合的建筑布局使得内外空间得以互相渗透，根据阳光与地理位置的设计原则，采用了北高南低的布局，在实现每户拥有良好景观与采光的同时，体现了“诗意水岸，康居人家”的设计想法。联排形成一个半封闭的区域，形成公共空间，便于邻里休闲和交往。联排每户还拥有自己的花园院落空间，花香飘逸的日子，生活格外惬意。除此之外，小高层住宅，让业主们最大限度感受到园林美妙景色，上下间皆可体验惬意风光，尽情领略开阔景观。可以登高望远，开窗见景。将住宅的舒适性、城市景观的优势发挥到极致，增添几分生活情趣和品位，高层部分则更有“君临天下”的华贵气度。在地块东、西、北侧布置了商业，满足居民的基本生活需求。整个道路骨架呈发散形展开，形成简洁、连贯、通畅、分级有序、功能明确的道路组织和人车分行系统；为了保证居民出行的方便与消防要求，地块于东、南、西、北侧各设置了1处出入口，北侧为主入口；同时强调各组团内部景观中心，形成各组团不同的景观特色；引入自然元素，将水、草地、树等自然要素引入邻里单位。给人享受自然的乐趣；铺地以砖为主在其中种植小草，利用行人自然踏出的小路径修整做为小径，使其有充分的可达性；将各级绿地结合成为统一整体，为居住者提供良好的户外休闲与交往环境，并创造生动活泼的户外休闲空间；沿河道两侧形成居民休闲娱乐的主要场所。

　　第二节    建筑设计建议一、建筑造型设计

　　建筑提倡时代感与艺术性的有机结合。融入地域文化与现代化为一体。

　　1.注重住宅尽端户型的处理：房屋的侧面应该是它的观景面，尽端户型的山墙上不应是沉闷的一面实墙，而是开放，通透的观景面。

　　2.注重阳台处理： 阳台是室内外空间的交触点，也是观景的好视点。所以户型设计中保证每户均有向南大阳台，端头户型有侧向大阳台。北侧可采用入户花园的提升户型的档次，改善了入户的流线。

　　3.注重窗的变化： 窗是使房间空间生动活跃的重要元素。在本次设计中，大量使用了各种不同形式的窗，低窗台，落地窗，转角窗等，使观景的视线更加开阔。并结合建筑立面，在合适位置设置空调机位，可以外设穿孔铝板遮挡，以减轻空调机对建筑立面的负面影响。

　　4.传统住宅入口简单，直接由门到楼梯口，在本小区设计中，我们建议一单元设计了一座的独立门厅，将室外绿意延伸入户，并以简洁现代的装修营造出住户放松回家的感觉，并结合对讲系统及信报间，沙发椅等增加住宅亲和力与邻里间的认同感，同时增加了安全性与领域感。

　　5.住宅错落有致，立面处理简洁明快，从整体入手，细腻刻画。注重空间造型手法的变化，追求空间，光影，色彩，质感的对比组合。突出个性，强调识别性和归属感。同时也将各种建筑元素巧妙的融入整个建筑风格之中。色彩的大胆运用和体形的凹凸变化及高低错落，形成了丰富的轮廓线和建筑景观。

　　6、住宅区域楼数量多，体量较大。为避免压抑呆板的效果，空间开合有致，立面曲线简单圆润，表达充分的人文色彩。

　　二、户型配比

　　1、住宅总体配比   根据本案容积率（2.2）的要求，结合该地块成本及区域市场对不同类型住宅的接受度，本案建筑业态为小高层及高层住宅，主要建设高层局部小高层。

　　配比原则：别墅（或叠加联排别墅）布局在沿淮河景观带；高层住宅以地块中心沿大型生态景观布局为宜，方位正南偏东10度，利于观水景；其余以高层为设计主导。

　　2、住宅户型及面积配比

　　根据市场调研资料，考虑到本案定位、价格及目标客户群的支付能力，一期具体户型及面积配比建议如下：

　　户型面积建议

　　编号 户型 建筑面积（M2) 建筑总面积（M2) 套数 面积比例 套数比例

　　一 二房二厅 89 6408 72套 12% 15%

　　二 二房二厅 95 10640 112套 20% 24%

　　三 小三房        118-126 22288 184套 41% 39%

　　四 三房 139 15568 112套 27% 21%

　　合计 　 　 54904 480套 100% 100%

　　（备注：18层两栋28层两栋）

　　目前蚌埠住房消费市场对小高层、高层已经有了较高的接受程度，。根据这一市场情况，综合目前区域内其他项目的开发情况，考虑本项目各组团开发成熟度、住宅整体规划及项目市场售价的发展趋势，建议一期应以18-24层为主，使住宅在前期有个缓冲和预热过程，在获得市场认可后，可逐步提高层的推案比例。

　　三、户型平面布置

　　好的景观是小区设计中宝贵的资源，同时也是发展商今后的一个重要“卖点”。因此，不仅仅是小区总平面布局必须充分考虑景观问题，好的单体平面设计也必须处处留意与景观的关系。本小区的户型设计不仅保证每户均有良好的南向日照，而且尽量使更多的房间，阳台朝向绿地，做到户户有景，引景入室。

　　1.“四明”设计：每户均保证明厨、明卫、明卧、明厅的四明格局

　　2.每户均保证两到三间居住空间朝南，每户均保证两间居住空间朝向主要景观。尽量保证所有的起居空间都位于南向。房型设计都以客厅，餐厅独立分区为原则，餐厅直接对外采光，强调南北通风。提高住宅的适用性。

　　3. 合理组织套内空间，动静分区，洁污分区，精心设计公告空间和私人空间，就餐空间与居寝空间的关系，在控制单套面积的同时，满足各使用空间的建筑面积要求。

　　4. 卧室设置低窗台大玻璃凸窗，内加防护栏杆，通过凸窗转角玻璃的设置，以及起居室至阳台门为落地玻璃门，保证了更加良好的日照采光及优美的景观视野，并与室外的绿意相连，提高了生活品位。

　　5. 所有房间保证足够的窗地比。分户墙空气计权隔声量设计值不小于40dB,套内分室墙空气声计权隔声量设计值不小于30dB

　　四、厨卫设计

　　1.厨房设计符合整体模数化的要求,以满足不同类型厨房的整体装修要求,包括成套定型设备,一整套排油烟系统和标准定型接口,采用新型管材,作暗藏式管道，设计集中管井。采用防渗漏措施,各种接口和配件标准定型化厨房装修，每户厨房面积均满足规范要求。

　　2.卫生间的设计满足洗浴,洗衣,便溺,梳洗四个主要功能,在部分卫生间布置中考虑干湿分区,所有卫生间均自然通风.单卫生间每套不小于4㎡,双卫生间中有一间面积不小于4㎡。

　　第三节、配套设施建议

　　设计还应充分考虑到住宅区内各类配套设施的场地安排，尽量避免配电房、配电站、煤气调压站、垃圾中转站的露天设置，坚决摒弃这类煞风景的不协调布局和设置，可采用堆坡、半埋、植被封闭、景观小品遮掩方式进行巧妙的处理，力求达到视线不及的程度。

　　在地下车库的建设过程中，应着力避免现在通行的设计、施工方案。因为现已建成小区的地下车库属封闭式，通风条件很差，长期导致地下车库空气潮湿、墙体渗水霉变。在本项目中，建议地下车库顶部预留通风采光井口，井口上覆玻璃顶盖，自行车库预留通风采光窗，融入到景观绿化中，不仅可以增加一定的景致性，还可从根本上改善地下车库的环境。

　　为使社区入住居民享受到较好的购物、休闲、娱乐和教育的服务，可考虑配套建设幼儿园、休闲会所、商业街等服务设施。

　　第四节 公建设计建议

　　一、售楼处及会所

　　售楼处应与本案的档次与定位相一致，。

　　本案售楼处整体设计和内部装修风格应体现出本项目高档、尊贵价值和艺术、休闲生活品味。在目前蚌埠市房地产市场处于卖方市场和房地产产品日趋同质化的客观现实状况下，提高品牌服务意识，树立品牌服务形象，以服务取胜至关重要，拟在售楼处内部面积规划及分区设置上，考虑增设服务接待区。该服务接待区整合音像区、吧台区，配以休闲座椅，是客户初到的必经区域。在该区域客户即可通过视听设施了解整个项目的整体情况和怡康公司的规模实力，也可通过品茗休闲等待销售人员接待，避免客户在某一时段集中看房时出现的无序状态，也使每一位到访的嘉宾享受到上帝般的服务水平，为项目树立良好的形象。服务接待区和展示区、洽谈区、工作区具体面积和配置初步建议如下：

　　第五节  智能化系统配置建议

　　由于主要目标客户经济收入及档次均较高，建议本案智能化设施应领先于蚌埠市场，要求达到《国家居住小区智能化系统建设要点与技术导则》所规定的标准，并要有局部特色与亮点。

　　安全防范子系统：

　　(1) 住宅报警装置（联网）

　　住户室内安装家庭紧急求助报警装置；户门安装防盗报警装置，依据实际需要阳台外窗安装防范报警装置，主卧设防盗报警按钮；住宅1F、2F设窗磁、红外线幕墙，所有的入户门均设门磁、联网；住户室内安装燃气泄露自动报警装置。居住小区物业管理中心能实时处理与记录报警事件。

　　(2) 访客对讲装置（联网）

　　访客对讲装置可采用联网型可视对讲装置，居住小区主要出入口安装访客对讲装置。

　　(3) 周界防越报警装置（联网）

　　居住小区物业管理中心采用电子地图指示报警区域，并配置声、光提示。小区周界采用闭路电视实时监控，或居住小区周界防越报警装置与闭路电视监视装置联动。留有对外报警接口。所有的围墙设红外对射装置，商铺的屋面设红外对射装置、联网。

　　(4) 闭路电视监控（联网）

　　根据小区实际情况在居住小区单元门主入口、地下停车场出入口、地下停车场直接入户口、小区大门、自行车库出入口、其他主要通道口、电梯轿厢设监控、联网、24小时硬盘录象。

　　(5) 电子巡更装置（联网）

　　居住小区内安装电子巡更系统，保安巡更人员按设定路线进行值班巡查并予以记录。

　　巡更站点与居住小区物业管理中心联网，计算机可实时读取巡更所登录的信息，从而实现对保安巡更人员的有效监督管理。

　　管理与监控子系统

　　车辆出入与停车管理装置（联网）

　　地下室车库设停车场管理系统。居住小区内车辆出入口通过IC卡或其它形式进行管理或计费，实现车辆出入及存放时间记录、查询、区内车辆存放管理等。停车出入口车辆管理装置与居住小区物业管理中心计算机联网使用。

　　紧急广播与背景音乐

　　在居住小区单元一楼大堂、电梯轿厢及小区环境内安装有线广播装置，平时可播放背景音乐，在特定分区可播业务广播、消防广播、会议广播或通知等。发生紧急事件时可作为紧急广播强制切入使用。

　　公告牌

　　小区主入口、次入口、物业管理处设电子公告牌。

　　设备监控装置

　　在居住小区物业管理中心或分控制中心内应具备下列功能：

　　变配电设备状态显示、故障警报；

　　电梯运行状态显示、查询、故障警报；

　　场景的设定及照明的调整；

　　对园林绿化浇灌实行控制；

　　对所有监控设备的等待运行维护进行集中管理；

　　信息网络子系统：

　　本子系统是由居住小区宽带接入网、控制网、有线电视网和电话网等所组成，采用多网融合技术。

　　居住小区宽带接入网、控制网、有线电视网和电话网等各自成系统，采用多种布线方式，但要求科学合理、经济适用。

　　居住小区宽带接入网的网络类型可采用以下所列类型之一或其组合：FTTX（X可为B、F，即光纤到楼栋、光纤到楼层），HFC（光纤同轴网）和XDSL（X可为A、V等，即高速数字用户环路）或其它类型的数据网络。

　　居住小区宽带接入网应提供安全的网络保障。

　　每户不少于两对电话线、两个电视插座和一个高速数据接口。接入中国电信，客厅、卧室、书房设终端接口。在卧室、书房、厅设网络终端接口，社区俱乐部、会所及入户大堂等公用区域可考虑设置无线上网。

　　数字电视及卫星电视系统，客厅、卧室、书房设终端接口。

　　社区俱乐部实现有线上网，网速不低于2M。

　　第八节     物业管理服务建议

　　本项目计划从开发商、建筑设计、景观设计均为一流品牌公司，因此物业管理也需要与之相匹配，建议聘请知名的物管专业公司进行管理，如：戴德梁行、第一太平洋等，如无法做到则可考虑挂名知名企业旗下。

　　物业服务引入“英式管家”服务理念，让业主充分享受到星级酒店般的超值服务。

　　同时业主在蚌埠市以及周边县城区域属于高档中青年人群，因此所提供的物业管理除一般小区服务外，还应包括部分定制服务，服务内容包括：保安、维修、监控24小时服务；物业设备运营及日常保养；24小时便利购物（包括音像出租）；家政服务，医疗急救中心网络系统。