第一部分 项目背景 抚顺市概况与主要指标 自然状况 抚顺是中国大型城市，地处东北亚经济圈和渤海经济圈交界处，毗邻辽宁省会城市沈阳，辖三县四区和两个省级开发区，地区面积1.1万平方公里，其中城市建设城区120平方公里; 人口225万，其中市区人口140万。抚顺距沈阳15公里，距桃仙国际机场40公里，距最近港口200公里，有两条铁路干线和沈抚高速公路与全国路网相连。 图1抚顺区位图 经济发展概况 全市经济总量不断扩展，经济效益稳定提高，2007年地区生产总值比2002年翻了一番，实现了再造一个抚顺的宏伟目标。 全社会固定资产投资快速增长，五年累计完成815.8亿元，比上五年增长2.5倍。财政收入连年显著增加，由2002年14.6亿元提高到2007年预计的36.7亿元，年均递增20.2%，全社会消费零售总额五年累计达到913.3亿元，年均递增13.5%。 工业生产值 抚顺市从2005年开始工业生产总值以年平均15%的速度高速增长，其中2007年，工业生产发展突飞猛进，较上年增长近30%。 2007年抚顺市工业生产总值位于辽宁省第5名。2008年继续保持高速发展态势，较之上年增长21%。 09年数据尚未公布 2005-2008年地区工业生产值 固定资产投资 抚顺市固定资产投资额度从2005年开始始终保持高速增长， 05-08年每年增长30.6%、46%、87%、36%。其中07年固定资产投资增速最大，较之上年增长87%。 说明社会投资额快速增长，社会总投资供给旺盛。 2005-2008年固定资产投资增长 09年数据尚未公布 消费品零售额 抚顺市社会消费品零售总额的年平均增长率达到13.7%，并且持续增长。 07年、08年快速增长，增长率分别为32%和22%，人民生活稳步提升。 全社会消费品零售额增长 09年数据尚未公布 人均可支配收入 抚顺城市居民人均可支配收入以年均10%以上的速度增长。结合抚顺市消费品零售额增长图可以看出，居民可支配收入可以支撑稳步上升的社会消费品零售总额的增长。 抚顺市居民人均可支配收入 09年数据尚未公布 全年城市居民消费价格总指数104.4% 实际利用外资完成13386万美元，增长95.4% 全年外贸进出口完成12.1亿美元，增长39.1% 全年地方财政一般预算支出88.1亿元，比上年增长18.1% 2005-2008年各产业增长幅度表 产业 2005 2006 2007 2008 较上年增幅度 较上年增幅度 较上年增幅度 较上年增幅度 第一产业 9.90% 3.90% 10.00% 7.60% 第二产业 16.30% 14.80% 16.90% 18.60% 第三产业 13.70% 13.50% 16.10% 13.60% 09年数据尚未公布 1.1.3 抚顺市发展战略 城市规划的总体目标 把抚顺市建设成为全国重要的石化工业基地、以装备制造业为重点的新型工业化城市；完成老工业基地调整改造，实现城市转型；成为东北经济区内现代化的特大型城市，人均GDP达到1万美元以上。到2020年，城市人口规模达到170万人，建设用地规模达到178.5平方公里；城市道路交通形成“四横六纵”骨干网络体系；城市绿地系统按照“一河两翼十三支”的总体格局进行整合。 “西进、北拓、南治、东优” 抚顺市“十一五”规划中对于抚顺未来发展格局有一个非常精炼的描述，就是“西进、北拓、南治、东优”。 “西进”及城市新兴产业重心向西发展。积极融入沈阳经济区，实现沈抚经济一体化。重点推进抚顺经济开发区与沈阳经济的融合，形成集粮食产业优势的新兴产业园区，使抚顺西部成为全市新的产业基地和新的经济增长区； “北拓”即城市居住区向北拓展。完成高山路改造工程，搬迁市殡仪馆和抚顺监狱，改造高尔山公园。规划和开发城市新区，完善配套设施的基础设施。 引导城市居民向东新区、葛布北沟、将军北沟、高尔山一线及其北部扩展； “南治“即对城市南部进行综合整治。加大对地质灾害区域的生态恢复和土地整治。加强污染企业治理，大幅度减少空气污染。充分利用棚户区改造和矿区土地整理后的土地资源，建设资源深加工产业园区，使抚顺南部成为全国知名的集石化、冶金、煤炭、页岩及其深加工的工业积聚区； “东优”即优化东部地区产业结构。依托东部地区石化产业基础，围绕百万吨乙烯工程，创建高新技术产业开发区，延长产业链，形成具有国际规模和水平的石化产业基地。进一步加强东部生态保护，提高森林覆盖率，使其成为抚顺城市绿色屏障和水源保护地。 1.1.4 主要指标 1.2 本项目区域概况与主要指标 1.2.1 自然状况 沈抚连接带总规划面积605.34平方公里，其中沈阳市335.54平方公里，抚顺市258.8平方公里，其中抚顺市经济技术开发区118平方公里。经流沈抚连接带的浑河水域面积11平方公里。 抚顺经济开发区（沈抚新城）位于抚顺西部，毗邻沈阳，区位优势明显。距沈阳桃仙机场40公里，距大连港380公里，距营口港200公里。涵盖高湾及李石两个区域，两区域以浑河为界。项目地处李石地区，位于浑河南岸。 1.2.2 主要指标 抚顺经济开发区建区以来，经济取得了快速发展，全区累计基本建设投入32亿元，吸引投资5亿美元,GDP实现88亿元，经济发展位列全省省级开发区前茅。2009年，抚顺经济开发区以先进装备制造基地为载体，完成投资200亿元，是以往三年综合的1.4倍。其发展势头迅猛。 全年落地项目165个，投资10亿元以上项目14个，主要经济指标增长70%。 本项目区域的发展前景 发展目标 未来核心区人口密度每平方公里1-2万人为宜。生态新城总人不突破30万人。 浑河以南可利用空间68平方公里。可开发面积60平方公里。按省级开发区标准测算；建成后，可形成投资1000亿元，形成工业产值1350亿元，形成税收90亿元，一般财政收入20亿元。 区域整体规划 沈抚同城化是2007年5月，时任省长的李克强同志在工作期间正式提出的。要通过沈抚同城化完成沈阳城市未来发展总体布局的调整，扩大中心城市的带动力，为抚顺城市转型找到一条根本出路，推进两市区域间合作，走出一条新型城 市话道路。 交通同网 同城话后8条通道贯穿沈抚两市，目前，沈吉高速、沈抚北线、沈抚大道、高望路全线通车，4号路。友棋路、浑河南北路正在建设中。城际轨道交通实现运营。 资源共享 同城化后，沈抚两市将实现无障碍沟通，共享024区号；新城企业可自由向沈抚两市金融机构中请贷款；新城企业已经可以自主选择两城市冠名权 环境同治 治理浑河环境，建设浑河景观带，建设污水治理系统，建设浑河景观带，严格控制污染企业进入，沈抚两市浑河实现通航。 旅游同线 进行统一规划。共同开发、形成观光、游乐为一体的精品旅游线路，达到旅游同线。 优势互补 抚顺是传统的资源型城市，面临转型的困境，沈抚同城化使抚顺得以借助沈阳的产业、人才、科技等基础优势发展持续产业、扩大就业空间、实现经济转型。 抚顺经济开发区，将按照“一环、三轴、五区、七组团”的模式发展。“一环“是指沈棋路、高望路和浑河水路三条主要交通线路形成的贯穿区域的环状路线；“三轴”是指沈棋路休闲商务度假轴，高望路休闲旅游度假假轴和浑河滨谁游蹊周;“五区”是指生态保护空间、商务休闲空间、休闲农业示范空间、文化创意生态科技空间、水景居住空间; “七组团即生态休闲组团。乡村休闲组团、滨湖商务组团、休闲农业组团、生态科技组团、文化创意组团、滨水景观地产组团。 1.3.3结论 抚顺市城市总体经济发展呈良性发展势态，产业机构调整进一步带动抚顺经济总量的提升。城市规划布局中的“西进”，重点指李石及高湾地区已成为抚顺市购房的新焦点区域。 本项目位于李石开发区，处于经济开发区内部规划中的“水景居住空间”。随着沈抚同城规划的逐步实施，本区域成为沈抚新城的居住热点。 1.4抚顺市房地产市场分析 1.4.1抚顺市房地产市场的发展历程 1995年，抚顺注册房地产市场开发的企业多大100多家。当时开发的地块主要集中在将军地区，商品房每平米的起步为400元/平米。 14996年，政府通过市场化运作改造北台地区，多家开发公司争夺这里的开发权。当时没有经过招标、投标的规范操作，造成多家开发企业集体开发。为了赚钱，导致当时开发的所有居住楼楼间距过密，最小举例只有一根竹竿长短。 1998年，抚顺实行房改。 1999年，抚顺市政府决定开发城东区。 2000年—2004年平稳发展····· 2005年抚顺房地产进入迅猛发展阶段，土地成交量猛增。2005年土地成交量2004年的一倍，达108.8ha. 2008年大批新项目陆续开盘上市，主要集中在高湾区，望花区，顺城区，抚顺市迎来了房地产市场的小高潮。 2006年抚顺市施工面积、竣工面积达历年最低。 2008年下半年，受国际金融危机的影响，国内消费信心指数下降。 房地产市场也受到影响，购买者观望情绪增加，持币待购。 2008年冬，抚顺市政府在省政府的支持下，陆续推出在土地成交优惠措施。金融信贷政策，房地产成交服务等方面的一系列大幅度举措，并结合政府宣传媒体协助等方式推进房地产市场的发展。 2009年上半年3月及5月连续两次举办全市规模的房交会，两届展会共成交商品房716套，成交面积69131.43平方米，成交金额近2.3亿元，极大的带动了抚顺市内的购房情绪，使抚顺房购房者逐渐走出2008年下半年国际金融环境带来的阴影，商品房成交量节节递增。 投资 204年以来，抚顺房地产开发投资一直呈现快速上涨态势，2006年涨幅最大，2008年辽宁省房地产投资金额为1536.32亿元，其中抚顺房地产投资为40亿元，同比增长41.2%，占全省房地产投资总额的2.6% 开发建设 2005年，施工面积为近几年的最高点。2008年抚顺施工面积为254.5万平方米，新开工i面积为155.5万平方米，施工面积为59.1万平方米，房地产上升空间较大。 成交情况 销售面积都在2004年出现大幅度的增长，成为近几年销售的高峰期，2005年以后开始进去稳步增长阶段，2008年商品房销售面积为98.6万平米。09年前4个月的销售面积31.46万平方米，销售额9.71亿元，预计09年房地产销售面积将超过100万平米 近年来，销售面积增长平稳，销售额增幅较大，间接导致商品房售价一直在频频走高。2008年销售额为28亿元，商品房销售均价在2842.8元/平，较上年增长7.2%。沈阳08年商品房销售均价为4127.5元/平。 供需关系： 从施工量和销售量的静态角度来看，当地市场供过于求的多余供应量数值在2000年迅速减少，显现供小于求的趋势。 1.4.2 目前抚顺房地产市场的发展状况 今年抚顺房地产市场运行基本平稳。2008年房地产开发完成投资40.0亿元，每年增长41.2%，全年商品房施工面积254.5万平方米，比上年下降7.0%，其中住宅223.5万平方米，下降2.4%。商品房竣工面积59.1万平方米，比上年增长49.7%增长63.2%。商品房销售面积98.6万平方米，比上年下降6.0%，其中住宅93万平方米，下降3.6%。商品房销售额28.0亿元，比上年增长11.7%，其中住宅26.1亿元，增长18.9%。 1.4.3 2008、2009年抚顺房地产市场的运行特征 西部新区崭露头角，成为购房关注焦点； 别墅项目渐成热点，大大出手； 90/70依然为购房主流，去化迅速； 对外开发商抚顺拿地增多，本土开发商亦当仁不让； 政府城市规划控制力度加大，市场操作逐步向正规发展； 政府出台房地产相关优惠政策力度加大，给予市场支撑 1.4.5当前抚顺市房地产市场存在的主要问题 开发商仍以本土企业为主，项目开发思路多数仍停留在暴剑资本的层面上； 产品类型丰富性欠缺，市场贴合度不够 开发商品牌意识普遍较差，区域市场中无高美誉度知名房地产开发品牌 去也服务整体素质有待提升，无法满足购房者生活品质提升的需求； 建筑材料品质较低，施工管理精细度不够，导致产品品质降低； 园区整体规划的合理性及景观设计水平有待提高 房地产销售过程中，媒体作用惨淡无力； 土地放量计划性不强，政府一味追求政府收入； 1.4.6结论 抚顺房地产市场整体发展水平较沈阳落后5年左右，落后意味这存在发展潜力，这种发展潜力来自于抚顺本身产业结构调整及沈抚本身产业结构调整及沈抚同城实施后给抚顺带来的未来变化。虽然抚顺的整体经济发展不能脱离国内整体经济发展的动荡因为的左右，但在一定程度上，当地房地产市场行业近几年的稳步发展踢狗了一个相对安全的发展 作为一个崭新的项目，在这种市场环境下需要针对市场普遍存在问题，结合自身的实际情况加以规避。结合市场实际需求，w稳打稳扎，率先创造开发品牌，引进先进的开发、设计、施工、销售、物业管理理念。 1.5本项目区域房地产市场发展分析 1.5.1 本项目区域房地产市场发展历程 李石镇，以往农业及工业为只要经济支柱，1996年划入抚顺经济开发区。2007年沈抚同城工作开始，大片耕地改变土地性质，作为商品房开发使用。再次之前唯一商品房开发项目位于高丽街附近的“高丽家苑”。2007年后随着沈抚同城话的推进，相继进驻项目有“SF国际鑫城”，“旺力城” 区域内有安置回迁户的回迁楼几十栋，位于李石高丽街附近。回迁楼的施工仍在继续，但回迁楼品质仅限于保障基本居住需要。在2009年下，施工过程中的一栋回迁楼层发生楼板坍塌事故，但百姓对于回迁楼的质量十分担忧。 1.5.2本项目区域房地产市场现状分析 区域内房地产市场呈现一下特点 价格基础混乱 现在项目产品品质过高 区域内市场缺乏竞争 区域生活配套落后 已成为抚顺市购房者关注热点 区域城市规划相对完整 区域优秀地块土地基本成交 开发区房产局有市级审批权限，对于开发商开发建设政策支持倾向力度较大； 1.5.3本区域房地产市场走势分析 本来2-3年内大批项目集中放量，区域竞争加剧，去化压力加大； 随着开发区招商引资工作不断推进，外来企业及配套社会服务机构的bu段进驻，本地自由购房消费量将增加 在国内经济平稳发展的大环境支持下，保守估计，未来2-3年内销售价格以200-300元/平/年速度递增； 2-3年内，本区域将由购房关注热点转变为购房热点区域 1.5.4结论 我认为，本区域内房地产发展属于初始阶段，房地产发展潜力巨大，已经成为抚顺市购房者关注的热点区域，随着沈抚同城化的突进，区域发展前景乐观。 1.6本项目区域房地产土地供应量分析 本区域前期土地供应主要以工业土地为主，并以取得初步成功，伴随着沈阳经济一体化的步伐，区域整体划的调整，以逐步向人居地产倾斜。 1.6.2 本区域未来土地供应量趋势分析 未来几年，根据省委，省政府沈抚生态同城的宏伟构想，区域土地将完全向“宜家，宜商，宜业”的模式发展，重点以环境效益、社会效益、经济效益为主的房地产开发为主。 根据目前国内同类区域发展的经验教训来看，政府会以“平稳、扎实、挖掘”为主导原则，在一定阶段内放缓土地供应，培育和发展以入住项目，杜绝“一任领导，一片天空”的情况发生。 1.7项目竞争性分析 1.7.1 竞争性区域 区总面积50平方公里，国有土地，总人口约3万。高湾巨抚顺中心10公里，距沈阳市中心30公里，距沈阳桃仙机场25公里，距沈阳动物园、植物园5公里，距沈阳棋盘山风景区1公里，距营口港200公里，距大连港380公里。 过去，2000年成立高湾经济区，当年高湾的财政收入500万元左右，税收也只有1000万元，一个面积只有50平方公里，人口2万人，过去小伙子找不着对象，大姑娘急着往外嫁的弹丸之地。 现在，高湾经济区工业基础雄厚。现有千余家企业，初步形成了制药、机械加工、建材、石化、电器、肉类加工、乳制品、制糖、淀粉等为一体的工业经济格局。 本来，高湾经济区将重点发展特色旅游业。农产品加工、房地产业、现代商贸物流业四大产业区，努力将高湾打造成经济发达、环境优美、社会和谐、文化繁荣的“抚顺西部新城区、沈抚两市后花园”。 高湾区是目前抚顺市经济技术开发区的房地产开发最为集中的区域，房地产产品以中、低档为主，靠近浑河的房地产项目档次较高。区域内新开房地产项目后期将会陆续以洋房、别墅高档产品为主，区域内本地客群房潜力较弱，基本被前期低档项目消化，新开房地产项目客群主要以抚顺市其他区域高收入群体为主。 间接竞争区域 望花、河东（顺城区） 望花区面积214平方米，人口37万。亚洲最大的露天矿—抚顺西露天矿座落本区。2007年实现国内生产总值53.5亿元，地方财政收入2.22亿元，年均分别递增15%以上：农村人均收入和城镇居民可支配收入较大幅度增长；有多家大型企事业单位及重点石化科技单位。望花区域新开房地产项目较少，“玫瑰成”项目体量较大；房地产大部分以中、低档为主，石化企业较多；当地消费群体地缘性较强，多层产品较为认可，总房款整体承受力较低；该区主力户型为80—90平米的两室两厅。 河东（顺城区）区域面积280平公里，人口42万，是市政府所在地，也是抚顺市行政、金融、文化、商业中心。全区有外贸出口企业近30家，出口产品有20个系列、180余个品种，远销30多个国家和地区。2007年，实现地方生产总值60亿元，年均递增17.7%；地方财政收入实现30000万元，年均递增22.2%；农村人均纯收入，城市居民可支配收入均有较快增长。顺城区西连沈阳市，北毗铁岭市，距沈阳桃仙国际机场仅40公里，境内交通十分方便，沈吉铁路、瑗大公路、沈环北线贯穿东西，沈抚公路，抚本公路及沈环南线连通周边市县。 该区房地产开发产品以中高档高层为主；河景房开发火热，区域内出现精装产品；该区户型以90-120平米、三室两厅为主；区域商业氛围浓厚，高档客群较多。 1.7.2 竞争性楼盘 皇家海岸 项目介绍 马来西亚建荣集团投资22亿元，权利打造“皇家海洋主题乐园”大型休闲、旅游、度假项目景区，项目规划用地面积达800亩。皇家海洋公园由皇家海洋主题乐园及地产两大部分组成。 皇家海洋主题乐园包括；“抚顺皇家极地海洋世界”、“世纪丛林”、“兽城城堡”、“大型室内沙滩冲浪馆”、“皇家海岸游艇码头”、“五星级酒店”。 地产部分包括：“皇家海岸”房地产项目开发，包括独栋别墅，多层洋房、海景高层、商务会所、超市、医院、幼稚园等相关项目的规划与建设。项目扼守辽宁省沈抚交界的黄金要冲之上，景区以建成皇家极地海洋世界。 地产项目紧邻“皇家极地海洋世界”，拥有生态旅游观光区众多旅游资源。项目位于浑河边，属于一线江景楼盘。项目整体片区知度较低，位置所处相对于市中心区有一定距离，周边配套设施不完善，区域认知度有待提高，项目卖点主要以临近“皇家极地海洋世界”。 基本情况 主题风格：西班牙风情 地理位置： 高湾经济开发区 开盘时间： 08-7-26 入住时间： 09-8-30 物业公司： 建荣物业 物业费： 1.5元/平方米·月 供暖方式： 地热 采暖费： 国家标准 装修： 清水 车位费： 未定/月 饮用水：自来水 容积率：容积率达到1.5，其中一期1.17 销售许可：五证俱全 付款方式： 一次性、商贷、公积金 项目数据： 总建筑面积：550000㎡（分5期开发） 产品形式：洋房、联排别墅、小高层、高层。其中小高层3栋、多层6栋在售； 户型配比：90平占10%、100-120平占50%、120-140占30%、170-200占10%； 销售情况；一期4万平，一年去化。二期09年8月交房； 关系单位： 投资商： 马来西亚建荣国家集团 承建商： 马来西亚建荣国际集团 物业管理公司：建荣物业 景观设计单位：美国应时国际设计顾问有限公司 整体设计单位：台湾三弈设计顾问有限公司 项目配套 幼儿园：附近多家幼儿园 周边学校：抚顺实验小学、高湾农校 医疗配套： 高湾医院 共建车站：811、810、37 周边餐饮：私家大中小型餐饮 周边银行：工商、农业、交通等多家银行 加油站：中国石油 方大上上城 项目介绍： 方大地产（辽宁方大集团实业有限公司，是以机电、冶金、矿业、化工为主；集科研开发，生产经营、贸易、投资为一体的跨行业、跨地区的多元化大型民营企业集团，集团资产总额63亿元，净资产35亿元，年营业收入82亿元）是方大集团的首个开发项目。 上上城规划的核心理念是建设一个大规模的城市街区，三重景观体系使建筑成为景观第二年点缀。特色商业街（建成后成为抚顺市旅游工艺品市场）、7000平方米的大型音乐休闲广场、地下设立一个大型的地下停车场，地上设立地面绿地停车场、300米长的林荫景观路、8000平方米的社区体育休闲公园—“七星公园”（配备了网球场、篮球场和高尔夫球挥杆练习场等运动休闲设施）、品牌大型超市、拟将引进重点小学、国际水准的双语幼儿园、近6000㎡的大型中心会所、园区内配备健全的医疗系统。 目前开发的为一期工程共计18栋楼，由“上元”“上林”“上品”三个组团组成，占地约14万平方米，总建筑面积约20万平方米，主要由观景小高层和高层组成，绿地率高达65%，而建筑密度仅约15%，只用六分之一的土地生长建筑，六分之五的土地用作园区绿化。57.2米的超大楼间距，不仅能够满足日常生活的采光需要，确保业主的私密性，同时也给大范围组团绿化和宅间绿化创造了条件，采用德国蒂森高级电梯和法国爱迪士新风系统。观景电梯，在垂直交通中尽情的体验奢华尊重；新风系统2小时更新一次室内空气，可以在短的时间内有效清楚装修过程中产生的有毒有害气体，有效的隔离粉尘。五明户型设计确保居住舒适度。5米延伸私家花园，营造“一园一世界”的惬意生活。 基本情况： 主题风情：欧陆风情 地理位置：高湾经济开发区高阳镇 开盘时间：2008 09 入住时间：2009-4-30 物业方式：新世界物业 物业费：1.3元/平方米·月 供暖方式；地热 采暖费：28 装修： 清水 饮用水：自来水 容积率：15.% 销售许可：五证俱全 付款方式： 一次性、商贷、公积金 交通状况：交通发达 项目数据 占地面积：50万平方米 建筑面积：70万㎡（分四期开发，1期20万平米1534户14栋板式小高层，4栋典式高层；76平米两居、101-141平米三居、162平米四居） 产品形式；小高、高层 开发时间：2007年5月，预计09年10月竣工 销售情况；现房发售，项目自身配套完善。一次性付款较少，公积金贷款购房较多。主要销售手段以组织团购促销为主 关系单位： 投资商：辽宁方大集团 物业管理公司：新世界物业公司 承建商：辽宁方大集团 景观设计单位：日本综合计画景观研究院 建筑设计单位：中建东北院设计研究院 项目配套： 停车位：地下车场、地上停车位 幼稚园：附近有多家幼儿园、高湾农校 周边医院：高湾医院 公交车站：811、810、37 周边餐饮：各种大中小型餐饮 周边银行：商行等多家银行 加油站：中国石油 御龙湾 项目介绍： 天麒·御龙湾2期，号称抚顺首席360度观河全景大宅，45万平米智能化亲水生态大盘，项目高湾地处沈抚连接带核心去牛位置，交通快捷便利，南邻0.7公里超长沿河风景带浑河，北望远山，西忱棋盘山、世博园、占据上风上水宝地。 规划建设中式园林景观，从各类景观小品、色彩搭配、绿化树种，廊、桥、台、月牙湾等元素的选用诠释了中国传统居住理念。3万平商业集群，大型白活商场、超市等多业态规划。 香港中原物业提供物业服务。园区采用全天24小时贴心管家式跟踪服务，“一卡通”智能化服务，多功能“便主”服务。 园区会所，建筑造型如同堆砌状的盒子，配以时尚玻璃、原生木材、高级石材、彰显现代简约格调。内部茶吧、咖啡吧、台球室、健身房、娱乐室等设施功能完备。 58至133平方米7种经典户型，布局合理，通风好、采光佳，以最佳的舒适性和通透性，显露出特有的新颖与精致。 基本情况 主题风格：重视结合现代元素 地理位置：望花和平桥北高阳路西侧抚顺技师学校对面 开盘时间：2008年7月 入住时间：2009年10月 物业公司：香港中原物业顾问 物业费：1.3元 供暖方式：新北方 采暖费：28 车位费：待定/月 饮用水：市政供水 容积率：1.63 供款方式：一次性、分期付款、银行贷款、公积金均可 交通状况：809、810、811、37、雷锋号城际巴士 项目数据 总建筑面积：72万平米，一期8万平米，二期建面6万频密288户： 产品形式：一期以多层为主，二期产品为3栋高层； 户型：一期面积区间为65-130平米，二期户型为59平米一居、83-99平米两居、117平米 三居 开发节奏；预计分三期开发；一期开盘时间06年6月，二期开盘时间08年5月；一期园区成熟入住 开发单位 投资商：辽宁虹京钼业集团 物业管理公司；香港中原物业顾问 承建商：庄河建筑 景观设计单位：北京匠意建筑景观设计顾问 建筑设计单位：清华大学周燕珉建筑工作室 项目配套 幼稚园：高湾幼稚园 周边学校：高湾小学、高湾中学、技师学校、石油学校 周边医院：抚顺二校 公交车站；809、810、811、37路技师学院站 周边餐饮：金海湾大酒店、大西洋酒店、王记骨头饭庄 周边银行：建设银行、农业银行、商业银行、中国银行 加油站；高湾转盘西侧200米 宗裕国际鑫城（原名为：SF国际鑫城09年冬正式更名） 项目介绍 宗裕国际鑫城，原名SF国际鑫城，由抚顺宗裕房地产开发公司投资开发。项目位于抚顺李石开发区内，总占地16万平，总建筑面积26万平米。项目以德国风情结合现代元素为主题。 本项目北侧500米处东北育才、沈阳理工大学应用技术学院两所名校已经落成，为园区内的学子们提供了高标准的教育学府。园区的东侧有开发区医院，是国家医疗保险定点医院，方便就医诊治。本项目南侧有银行、税务局、公安局、保险公司等方便业主的社会活动。 基本情况 主题风情：德式风格于现代结合 地理位置：李石经济开发区 开盘时间：2008-04-04 入住时间：1期2009-6-30，2期2010-6-30 物业公司：抚顺鑫嘉乐物业管理有限公司 物业费：1元/平方米·月 供暖方式：地热 采暖费：28 装修：清水 饮用水：自来水 容积率：1.63 销售许可：五证俱全 付款方式：一次性、商贷、公积金 项目数据 占地面积：16万平方米 总建筑面积：26万平方米 户型：72平、78平、92平、120平 关系单位； 投资商：抚顺宗裕房地产开发公司 物业管理公司；抚顺鑫嘉乐物业管理有限公司 承建商：大连地产前沿 景观设计单位：上海同济大学设计院 建筑设计单位：大连九州建设 第二部分 项目具体分析 2.1项目地理位置（A住宅地块） 本项目地处抚顺经济开发区12#路以东、石化街以西，创新二路以南，为沈抚新城规划中“水景居住空间”所在地。项目地块北望锦绣澜湾项目，项目西为规划水系核心区北湖。 2.2项目区域周边环境 2.2.1四至景观 项目东侧 项目北侧 2.2.2人文环境 项目地块西林北湖，北距堤顶路仅几十米，北望可远观棋盘上百合塔。地块东侧为竞品项目香港建设，地块南侧紧邻沈抚大道。 2.3项目配套及交通条件 2.3.1市政配套情况 供热：李石水暖 给排水：市政管网 煤气：本地区无管网 供电：市政供电系统 网络：光纤可接入 2.3.2周边配套情况调查 教育配套：锦绣澜湾双语幼儿园和小学、东北育才学校（小学到高中）、李石小学、52中学、沈阳理工大学抚顺分院等。 医疗配套：中国医大四院分院、中医院 政府机构：开发区管委会、开发区房产局、开发区税务局等。 商业配套：锦绣澜湾项目A、C、D区临街商业网点，D区商业中心，李石综合市场，朝鲜一条街。 2.3.3交通线路 公交：地铁9号线，轻轨1号线，16路，30路，39路，504路，雷锋号 公路：4号路，5号路，沈棋路，沈抚大道，高望路，沈抚高速 2.4项目宗地情况 2.4.1地块形状 本项目地块形状相对规整，但分布分散，分为A、B、C。其中住宅地块A占地9万平方米，商业地块B、C分布在4#路南北两侧对称排列。 2.4.2地质条件 地块靠近浑河，地表原为耕地。地下20米处为河岸沉积而成的沙石层，地下水含量相对丰富。由于地下温度不够，不适合进行地源热泵节能技术的应用。但对于一般建筑来说，本宗地地质条件事宜。 2.4.3地貌、地上附着物 A、B、C地块基本平整完毕，基本属于净地，地面无永久性建筑。 2.5项目地块用地控制指标 2.5.1建筑类别的论证（住宅地块） 根据土地使用性质、规划要求及区域特性，我司建议，该地块建筑类别为多层情景洋房、多层住宅、小高层住宅，配以临街商业网点，依据如下： 高层市场不成熟 根据抚顺现有高层住宅的销售情况看来，普通高层住宅（出去临河观景高层）产品去化速度慢，成本高，市场认可度一般。对于本项目所处区域，高层的认可度可想而知，而本项目地块无景观优势。高层建筑对于本项目来说，优势不明显，容易成为滞销产品。至于在现在的市场条件下，我司不建议先期规划高层建筑。 传统购房理念，多层为上 抚顺购房消费者的购房观念依然是多层为上，多层建筑得房率高，采光好，而且很多购房屋者认为不会出现因使用电梯而造成的隐患。从锦绣澜湾等项目的销售情况可以看出，多层住宅为购房者第一首选，去化速度快： 情景洋房提升项目品质 本项目为开发企业第一个项目，需要树立项目品牌及亮点。情景洋房采用现代设计，立面视觉效果好，配以赠送的大面积露台、入户花园等可以最大程度上的提升项目品质，打造差异化精品； 小高层拉升容积率 项目宗地容积率为1.8-2.5，纯粹的多层住宅产品难以达到容积率的要求。 临街商业网点及内网 项目地块四面临街，可根据商业比例进行临街商业的规划，完善项目自身生活配套。 2.5.2容积率、建筑限高的论证 本项目地块无容积率限高限制。我司建议开发企业在衡量经济指标的同时，应重点考虑社会效益和园区品质等软性因素。容积率和限高本身是把双刃剑，如何在高效益的同时做出高品质，是我们应该共同深入的问题。 根据我司测算，前期理论数值因该在1.8-2.0之间。因项目开发节奏以稳健为主，后期可以根据市场态势提高高层比例，但整体容积率的完美数值应该在1.8左右，建筑面积在20万平以内。 2.6项目区域气候特点 抚顺市属于中温带东亚大陆季风气候区。主要气候特点是夏热多雨，冬寒漫长，温差较大，四季分明。 年平均气温为5-7摄氏度，积温平均为2700-3200摄氏度； 无霜期为130-150天； 年平均降水量为760-790毫米； 年日照时数为2230-2520小时，日照百分率为51-58%。 由于开发区内高层建筑较少，南北气温流畅，项目地块风力较大。 2.7项目SWOT分析 2.7.1优势 区域优势： 本区域为沈抚新城核心区域，并于“水景居住空间”内，无论是“沈抚同城”的经济融合趋势还是抚顺本身城市扩张规划，都已在政府及媒体的宣传下使本区域引起关注，成为抚顺购房新热点关注区域，发展前景乐观；随着各种针对沈抚同城优惠经济政策的不断出台，每一个政策都会刺激着本区域的房地产企业的发展。 地理优势： 项目临近北湖，位处开发区核心位置，具备一定的天然景观优势，且4号路、浑南大道出口的开通给于本项目交通上的便利。属于开发区规划中的核心位置。 资金优势： 项目资金实力雄厚，有实力按照理想开发节奏打造精品项目； 区域板块经过众多开发企业的前期预热，已具备社会知名度和观望度。 2.7.2劣势 地块本身距北湖有其他地块遮挡，对比锦绣澜湾、银江科技、旺力城不具备优秀的自然观景； 地块南邻沈抚大道，噪音、尾气、夜晚灯光等污染源； 自审题量小，无法形成规模效应和大盘效应。 2.7.3机会 品质： 本区域内现有项目品质不高，精细化缺乏，本项目应立足本身小规模优势，可以在规划设计等诸多方面着重注意产品品质，有机会成为区域及抚顺标杆领行项目； 品牌： 抚顺市至今为止尚无让百姓十分认可的开发品牌，接本区域成为抚顺购房关注热点机会，趁势推出企业品牌，增加项目含金量，为公司为后发展奠定坚实基础； 景观: 本区域内项目全部采用常规的开发思路，先完成施工建设，最后做景观，且景观品质较差。而购房者关注本区域重要因素之一是本区域自然环境优势，空气清新，返璞与自然。如果本项目能够在项目景观上先行一步，则可增加项目操作成功的砝码，夺得先机； 竞品: 本项目至今为止，直接竞品为锦绣澜湾和宗裕国际鑫城，其他对手受自身体量大的原因，现期无法形成成熟形象。竞品的操作平平给本项目增加了大放光彩的机会； 产品供应： 区域内住宅产品供应存在着精装住宅和写字间、经济型商务酒店的供应缺项。 2.7.4威胁 区域价格： 本区域现有项目（锦绣澜湾、宗裕国际鑫城），特别是紧邻本案的“锦绣澜湾”整体销售价格过低，造成本区域在抚顺购房者心中的价格印象已经初步形成，本项目销售定价存在着一定的阻碍。且“锦绣澜湾”项目团购客户中投资型客户所占比例不小。本项目开盘销售后，正迎来“锦绣澜湾”业主房产证下发，二手房纷纷涌入市场。低价的二手房对本项目销售亦将带来一定的威胁； 区域建设 本项目属于建设起步阶段的新区，区域内著民所拥有的社会配套层次较低，不能满足高品质的生活需要。新增区域高品质社区配套的建设速度直接影响本区域的房地产发展。另，大型高科技项目的招商引资工作的推进速度也在一定程度上影响这本区域的发展。 区域竞品： 区域内有多宗地块以成交，多数项目在占地、规划、产品种类上超过我们，有规模和成本优势。随着国家对于土地囤积打击力度的不断加大，施工建设有可能在未来2年内的某个阶段集中开始，最终导致本区域集中放量，竞争激烈。 经济环境； 2010年开始，为部分房价上涨过快势头，4月14日中央连出重拳，调控房地产。归纳起来主要有三方面措施： 是实行更为严格的差别化住房信贷政策 增加居住用地有效供应总量和保障性住房用地的供给量 是调整土地的“招拍挂”交易方式，控制非理性土地竞价。 市场走势不明朗，市场反应和社会呼声预示着中国房地产2010年将会曲折迷离。 自身操作 高品质的楼盘从规划设计到后期操盘，乃至物业服务，无论是从管理角度还是资金角度都需要如一的坚持最初的理念，一刻不能放松，成为真正的企业经营理念，但这种坚持并不是看似那么轻松。 2.7.5 结论 本节所述内容不难发现，本项目喜忧参半。在前期规划及设计过程中必须周密的考虑市场环境及经济发展势态，只有始终如一的坚持服务百姓的理念进行开发，贴近购房者需求，打造人性化居住空间才能立于不败之地。 2.8 项目目标客户群分析 2.8.1 项目目标客户群组成分析 根据建筑类别及区域特点结合项目市场定位，本项目客户群组成如下： 目标客户区域：本区域及周边、抚顺市其他区域、沈阳临近抚顺区域 目标客户职业: 公务员、私营业主、事业单位干部、企业中层管理层等 目标客户收入层次：中、高端 2.8.2 项目目标客户群特征分析 目标客户分可以归纳为两部分，一部分为满足居住的基本需求及居住品质的提升需求，另一部分为满足投资需求。所以对于目标客户群体的特征分析也应区别对待： 满足居住基本需求及居住条件提升的需求 有置业的刚性需求，追求高性价比，户型在70-100为主力； 在本区域或附近工作，有就近居住的需要； 购房资金有限，无法追求过多品质方面的需求； 看好此区域及园区环境，为老人购养老房； 经济条件比较好，有车，购买第二处住房为追求园区环境及居住品质提升 满足投资需求 有购买能力，购资金相对充足； 看好本区域未来升值潜力，看好沈抚同城趋势； 对于房屋质量及楼盘品质有相对专业的品质能力 对于销售现价及未来提升空间判断敏感 2.8.3主力客户群分析 墅质（情景）洋房；政府机构公务员、私营业主。企业高管等中高收入人群 多层住宅：普通公务员、私营业主、周边企业职员、私业主、 小高层住宅：普通公务员、周边企业职员 2.8.4助理客户群特征分析 经过我司调研分析 调研地点：抚顺市百货大楼、好伦哥快餐、肯德基、麦当劳。企事业单位及其他项目现场 调研对象：年龄层次主要集中在25岁至48岁，社会层次主要集中在中高收入阶层，包括政府、医院、供电、零售、矿业等部门员工 调研方式：电话咨询，面对面访谈 贷款 找关系 看重潜力 看中环境 二次置业 60-70% 40% 90% 95% 85% 2.85结论 本项目由于产品类别及区域特点的限制，在客户群体方面基本与在售竞品项目锦绣澜湾基本一致。看好区域发展前景及区域环境是购房者实施购房行为的基础因素。差异化产品优势的打造是本项目吸引客户的重中之重。 2.9项目主题与风格的确定及概念设计 2.9.1主题的分析与确定及依据 抚顺市房地产市场，各种风格建筑林立，开发商亦在找寻新的开发主题以吸引市场眼球，西班牙、欧美、现代、中式等等主题如雨后春笋般出现在购房者的眼前。 在区域内及竞争区域内，方大上上城——新古典主义，建荣皇家海岸——西班牙风格，锦绣澜湾——西班牙风格，宗裕国际鑫城——德式与现代相结合。在这样的区域内乃至抚顺市场，如何的建筑主题才能一枝独秀？ 我司经过认真的研讨，根据区域及城市特征，结合区域内竞品及周边原有（含规划中）建筑情况，着眼于满足目标客户群的心理喜好后，给出以下3种方案。 方案一北欧风格 北欧风格设计现代简约，强调生活简单化，注重天然，以不同材料、不同颜色的色块搭配，强调雕塑般的体块感与精致的细部，给人以稳重简洁的冲击。 北欧风情经过融合中国建筑特点后，适合人群由原来的年轻人逐渐扩展，成为青、中年购房者的首选。北欧建筑设计的精髓在于产品不仅仅是为了美观，体现生活情趣，而是处处以使用者为主体，采取人性化的设计，在注重建筑外观风格的基础上，非常看重建筑实体的结构系统，而且了解各种材料的优劣性，利用这些创造良好的环境，在建筑领域里充分体现以人为本。 方案二 新英格兰风情 新英格兰是美国历史的发源地，也是现代美国文明的开始，102个不满英国现状的清教徒乘坐“五月花”号，在海上航行了两个多月，抵达北美大陆并定居下来，这就是新英格兰。新英格兰风格朴素、自然、宁静、大气，人文岂止是其本源，具有浓郁的历史文化氛围。 鲜明的英格兰风情，延承新英格兰艺术和人文传统，传承、包容发展，并通过现代科技和丰富的材质对比，在保证建筑历史弥新的同时，赋予了建筑强烈的时代感。 方案三 日式现代风格 日本的典型建筑结构是砖木结构为主的，建筑风格具有传统日风的含蓄优雅，建筑的线条结构的细腻，细部精美，色调柔和，透露出浓郁的东方气息。日本建筑注重细节设计，小巧精致而富于变化的空间是其魅力所在。 日式设计风格直接受日本和式建筑影响，讲究空间的流动与分隔，流动则为一室，分隔则分几个功能空间，空间中总能让人静静地思考，禅意无穷。 日式风格特别能与大自然融为一体，借用外在自然景色，为室内带来无限生机，选用材料上也特别注重自然质感，以便与大自然亲切交流，其乐融融。 日本庭院源自中国秦汉文化，至今中国古典园林的痕迹仍依稀可辨，中国园林模仿自然山水向文人山水过程中，日本园林逐渐摆脱开诗情画意和浪漫情趣走向了枯、寂、佗的境界。 2.9.2概念设计 主抓目标客户群，根据整体规划风格和产品形式，符合时代特称，我司建议概念方向以“精致、细节、人本、文化”为整体进行。 第三部分 产品定位 3.1总体方案的规划设计原则 3.1.1符合抚顺气候特点原则 抚顺的气候属于温带大陆性半湿润的季风气候，夏季以东亚向风为主，冬季以西北向风为主，在规划设计中应符合本地的气候特点，在建筑的布局中考虑通风、采光、保温等因素，以东西走向的正房为佳，避免有南北走向的厢房产生，正方可以适当南偏西或东15度以内，户型做到南北通透。 3.1.2地块价值最大化原则 本地块由于周边的自然景观资源丰富，未来道路路网纵横，对于不同的产品而言，地块的位置不同其价值是完全不同的，在规划设计上充分考虑价值因素，在价值高的位置规划高端产品，确保不同类型的产品均有与其相符合的卖点，促进销售。 3.1.3以市场接受为规划原则 在满足项目投资收益的前提下，依据容积率，尽量规划市场容易接受的多层和小高层产品，避免过量的高层产品。 3.1.4商业适宜原则 本项目的操作难点是社区商圈配套问题，在开发区整体商业氛围尚未完全成熟的现阶段，社区商业配套是本项目销售过程中无法避免的问题，规划设计中，在满足规划条件的前提下，以能够满足社区和区域需要为尺度，将商业的面积保持在适宜的水平。 3.1.5适当人车分流的道路交通规划原则 人车分流是确保业主安全和避免汽车噪音影响的关键，目前，各大型楼盘均考虑了人车分流的问题，但受到建筑成本制约，各楼盘最好只做到小区组团内部人车完全分流，组团与组团之间仍然人车混流的道路交通体系，本项目的规划设计要充分利用地块分散，周围路网纵横的条件，变劣势为优势。结合园林景观设计，提升人车分流的程度。 由于小区道路的布置应遵守“顺而不穿，通而不畅”原则，保证小区交通通畅顺达，最大限度实现小区人车分流，各组团庭院、绿地车流，以确保小区孩子随意行走玩耍的安全性，并注意停车场出入口的选择设计。 3.1.6因地制宜的园林景观设计原则 本地块依城市路网而成，东西边界非平行位置，且地块整体偏东南，在考虑建筑排列的同时应该尽量考虑南北景观带和局部景观的问题。 3.1.7与自然景观相融合原则 充分利用内流的引水，围绕活水、溪渠、环湖等，并在园区内部生态园林景观有机的结合，力求达到自然、建筑和人三者之间的和谐统一，塑造一个由内之外、从高到低、由远及近、由视觉到嗅觉直至触觉的全方位多角度的生态化园林社区。 3.1.8“以人为本、永续发展”原则 最求高效节约，不能以降低生活质量、牺牲人们的健康和舒适性为代价。必须提倡“以人为本、永续发展”的规划设计理念，在“以人为本”的前提下，做到“以家为源”，使居住区组群空间获得高效率利用并满足居民生活的特征、需求的特点，反映出人与建筑群空间环境的有机联系，并通过具有地域特色的景观绿化、合理的公建分布，为居民创造一个舒适的生活空间。 3.1.9注意高效节能环保原则 精品住宅要遵循节约能源与资源、无害化、无污染、可循环的原则。树立建筑材料低能耗和循环使用的意识，尽可能使用低能耗、破坏环境、产生废物及对人体有害的建材。 3.1.10“整体设计”原则 结合气候、文化、经济等诸多因素进行综合分析，着眼于整体。因考虑朝向、通风、间距的合理性，走势自然、灵活；创造多维立体化、全方位的景观建设，实现景观的均好性，可以利用会所、组团绿化创造小区的景观中心。 3.1.11分期建设施工组织原则 规划设计的同时必须考虑利于分期建设的施工组织问题，达到完成一期，入住一起，正在开发的一期对已入住的区域影响最小。 3.2总体方案的确定 3.2.1总体方案规划架构 组团分割：利用景观、院内交通自然分割组团，动静结合自然过度； 景观设计：充分依托定位，衬托建筑主题，实用、大气，实现40%绿化； 建筑布局：摒弃规划中出现的构图形式和隐喻，务实，考虑风水禁忌； 建筑立面：结合风格定位及居住使用考虑，沉稳大气不失时尚； 园内交通：结合园外交通及出口设置，实现出行便利，人车分流； 节能环保：考虑国家节能环保政策，打造节能环保住宅精品； 生活娱乐：动静结合，区区有娱乐，区区有空间，区区有设施； 配套设计：满足业主生活需要，位置安排能够短期形成商业聚集氛围 3.2.2到绿交通分析和入口布置 项目住宅用地东临中兴大街，南接沈抚大道，西靠12#路，周边城市道路交通顺畅。 沈抚大道为未来沈抚同城一体的重要交通动脉，预计近期将全面开通开发区南北交通。 中兴大街是连接开发区南北区域的主要城市交通道路。 未来北部新城区的主要外出线路应以中兴大街为主。 综合上述情况结合分期建设的思路，对于本项目入口设计我司建议如下： 在地块东临中兴大街一侧设置主要交通通道 在西侧12#路设立次要交通 未解决消防及方便业主装修、特殊时间内的全区内行行车需要，在园区内建设环行车行线路。 以上出口设置建议，充分考虑园区业主入住后的出行方便及组团分期建设过程中陆续入住与施工建设的矛盾解决。 3.2.3内部交通体系的规划 原则上是基本实现组团及组团内部的人车分流。 鉴于本项目的规划原则，原则上是要基本实现组团与组团内部的人车分流，所以我司对于项目道路网络提出以下建议： 车行道路系统： 各组团之间应贯通，自然形成组团式分割。尽量实现了人车分离，对社区综合环境之影响降至最低程度；道路方向注意不宜太笔直，结合组团景观，做出适当弯曲和缓坡处理，使道路通而不透，单向通行，使车辆自然的缓行。 人行步道系统 确保各组团交通畅达，注意公交车站及各停靠点与中心功能组区的距离； 健身道系统： 设有漫步道、环跑步径，以径连通各组团内部道路注重园区各景区的衔接，着重为休闲运动所用，以方便入住者到达各运动场所。 组团内部道路系统： 组团内部均设有2.5米宽的道路，平时车辆不进入组团内部，保证组团内为人行道路，并充分考虑与住宅旁绿化景观，路旁绿化等景观绿化因素相结合。 各类道路除考虑合理布置外，应具良好的景观，园区出入口的选择要顾及方便、安全及合理。 其他系统布置： 回车场布置——在组团内部道路，均在其端部设车辆或转面积或回车场，以满足消防车通行，回转只需。 车行入口——由于目前已知市政道路中兴大街为未来主要道路，南侧临沈抚大道不做入口，所以在考虑车行入口时要与后期的管理全面结合起来。 道路技术要求 小区级主次车行干道宽度不低于9米，转弯半径均大于12米； 组团及道路转弯半径均大于9米 进入组团内部最小转弯半径为6米 行车视距：在所有道路的转弯处，15米边长的三角形范围内，不设建筑物即高于0.7米的绿化等障碍的，以保证道路行车的视距要求。 道路纵坡：本项目地块较平坦，道路最小纵坡为0.3%-0.5%，以保证路面雨水的排除。 道路横断面：本项目道路横断面设计为城市型，突出的水泥预制路像石保护路面，并设计雨水排出系统接入下水道系统。 入行道路采用块料铺砌。 广场采用图案广场砖铺砌，并保证有0.3%以上坡度。 3.2.4项目停车分析 由于本项目容积要求在2.0左右，且为了提升项目品质，将设置有大面积绿化及景观，如听车场，停车位比例≥15%，按照本项目目标客户群体的分析结论来看，项目停车位设置应该满足≥30%的需求，并充分考虑各组团停车需要，方便客户停车取车的出行； 3.2.5分期建设 实线范围为建议一期开发区域，断线为二期开发区域，虚线为三期开发区域。 3.3分期建议 3.3.1周边景观及市政配套设施规划建设情况分析 周边景观 地块西侧林北湖，但视觉无法直接欣赏； 项目宗地南可望沈抚大道； 南侧边界有税局环绕 宗地西北直望北湖水面。 周边配套（2公里内） 教育：锦绣澜湾D区学校幼儿园 商业：锦绣澜湾D区商业中心及D区临石化一街商业网点、锦绣澜湾A区北侧沿河商业街 医疗：拟建设中医院 油站：4#路中国石油 交通：16路、30路、39路、504路 金融：空白 娱乐：空白 项目周边无可直接利用的景观，市政配套设施除锦绣澜湾自身建设的学校、商业中心、幼儿园，规划建设的中医院外基本属于空白状态。 本区域属于新区，园内社会配套还有待于进一步成熟，业主入住后的衣食住行等生活必需的配套难以满足。所以项目在规划设计构成中对于自身配套的设计应该酌情予以满足。 3.3.2分期建设的考虑因素 项目占地净面积近9万平方米，按照最大经济区容积率计算2.0，可建筑面积18万平米左右。我司建议项目按照3期进行开发，具体理由如下： 首次开发，投石试水 抚顺理研房地产开发有限公司首次进入中国房地产市场，首次开发项目，一期施工面积不宜过大，磨合管理团队，熟悉本房地产市场为上策； 精品上市，树立品牌； 区域内无标杆精品项目，开发单位本着长期发展的战略目标，需要以精品项目入市，积累口碑，打造行业知名度，树企业及开发品牌； 竞品在售，避其锋芒 项目直接竞品锦绣澜湾A、C区已经入住，D区销售已过80%，亦全部封顶，A区高层在施工建设中也已开始销售。由此推论，未来1年多时间内锦绣澜湾项目依然有充足投放市场，而且依然保持以往的市场战略。这一年多的时间内，本项目可以偃旗息鼓埋头达到精品工程，在锦绣澜湾产品剩余不多时以高姿态进入市场，避免直接价格冲突； 控制节奏，避免资金压力 新区房地产，若排除大体量团购因素，销售量10万平方米/年已经是可喜的数字，开发企业的资金链可以保持良好的运作状态，使项目产出达到一定比例的平衡。而且从营销角度考虑，这样的节奏有利于打造旺销氛围，控制客户购买心态； 另外要着重考虑规划、市政、楼层等问题。 3.3.3具体分期开发安排和考虑因素 一期：宗地核心区域至沈抚大道（建面约4-6万平） 沈抚大道的隔离解除势必会带来南部片区客户的关注，轻轨概念将再次升温。 一期产品类型以低密度为主，施工周期短，工程形象好，便于打造精品园林景观。 一期建筑面积约4-6万平，体量小，易去化，可打造热销局面，资金回笼速度快。 二期：东西侧临街点式高层（建面约6-8万平） 与一期供应产品形成自身补充，开发连续性好，建筑面积约6-8万平 西侧有水系景观优势，可继续打造项目宣传亮点 三期：地块北侧剩余部分土地（建面约6-8万平） 宗地北侧北湖景观初步形成，产品主题概念清晰 经过一期二期的开发建设后，项目自身进入开发成熟期，加之周边项目社区成熟度的提高带来的生活配套的完善使本地块区域具备较其为成熟的生活分为基础 如此划分1-3起的开发节奏，可以最大化的利用项目本身位置、土地形状、环境上的优势，而这样的分期划分也符合项目整体开发在资金使用、产品销售的自然规律。 3.3.4住宅分期开发产品组合建议及量化分析依据 一期：多层住宅、墅质（情景）洋房 二期：多层住宅、小高层 三期：小高层或高层（适当时市场状况，先期规划可以做足容积率申报） 产品组合配比表 一期 二期 三期 合计 墅质洋房 40% 20% 多层住宅 60% 40% 40% 小高层 60% 60% 25% 高层 40% 15% 建议项目各类产品比例为：洋房、多层、高层的2：4：4，此比例无论从户型面积配比及产品类型配角度考虑都比较符合市场需求； 一期为打造项目品质提升知名度造成热销局面，在产品设置上采用品质产品+易去化产品的组合模式入市； 二期在地块临外围位置增加小高层； 三期在北侧增加高层产品，提高项目盈利率 第四部分 产品建设标准与配套建议 4.1户型建议 4.1.1户型设计要点及户型配比 平面设计合理的原则：动静分开，干湿分开，充分考虑空调、热水设备、管线布置的合理性和隐蔽性； 厨、卫设计应综合考虑现代生活用品设施的分置，可考虑设置杂物间和工作阳台； 平面以客厅为活动中心，餐厅要采光、通风，与客厅分开，且避免餐厅与过道的混合。景观阳台的宽度要足够，主阳台设置在客厅，北面设置工作阳台； 把山主卧尽可能采用270度大飘窗设计、大面积屋顶花园设计、户户有露台，户户有厅、厨面宽要足够，便于现代家庭至功能布置； 户内各功能区设计应全部为自然通风、采光，避免暗卫、暗厨存在； 单元入口设门厅，提升居住品位； 首层设计下沉式花园，赠送地下室，地下室建议2.8米层高，下有1.4米以上架空层；地下室功能南北分别使用； 情景洋房可考虑使用电梯； 尽量采用一梯两户； 我司建议，项目墅质（情景）洋房建筑面积控制在100-150平，普通住宅（多层及小高层）建筑面积控制在75-120平。 建议配比如下： 情景洋房：100-130平70%，130-150平30% 普通住宅：75-80平30%，80-100平50%，100-120平20% 按照各类产品配比及户型配比进行计算，得出项目总体面积配比情况 产品类比 面积区间 面积比例 普通住宅 70-80 23.88% 80-100 39.80% 100-120 15.92% 情景洋房 120-130 15.92% 130-150 6.12% 100% 4.1.2主力户型参考图 （高层户型） 4.2建设标准 4.2.1户内建筑标准 多层部分 建筑结构形式 框剪结构：外保温、EPS苯板、厚60㎜ 外墙 立面：整体铁墙面砖，体现简洁而且富有独特色彩的现代风格 外墙保温系统：高密度挤塑苯板 套内部分 进户门：“3：7”门扇，三防门（即防撬、防火、保温），量子锁具，凹凸彩色装饰，表面花纹装饰。带安全小窗、门镜，门铃为音乐门铃。 窗：高级中空玻璃塑钢窗。 户内地面厨房、卫生间防水采用4㎜SBS防水，水泥地面粗麻（利用二次装修）厨房、卫生间、居室及餐厅地面为细三石混凝土随打压光。 内墙面：厨房、卫生间墙面为水泥砂浆搓麻面（利用二次装修） 套内部分 室内墙面：水泥砂浆搓麻面 供水部分：PPR管材 排水管材：采用UPVC螺旋管，地层单独直排入管线，二层以上单独排入管线 户内照明：户内设置高级开关箱，预留白炽灯座 排风排烟：卫生间及厨房分别设置单独排风及双烟道排烟系统 煤气：全部为天然气入户，引自市政管网 供水：市政管网自来水 供电：市政电网接入，每户8千瓦电容量 排水：螺旋双壁消音排水管 采暖：以挂热网的方式，采取地热采暖 公共部分 外墙面：全部采用高瓷彩色式面砖 防水：坡屋顶为SBS防水层，上部安装彩色屋面瓦装饰；平台部分为SBS防水层，彩色全瓷地砖贴面 入户门：可视对讲门。采用不锈钢门体，钢化下班配防盗不锈钢圆管。 公共楼梯：楼体内墙面一、二层EPS苯板保温层，保温墙砖贴面，装饰防撞耐污染，美观。 楼梯：踏步脚线、踏步台均为高级环保型花岗岩铺设，并设防滑装饰。楼梯扶手全部采用高级不锈钢扶手及栏杆。楼梯公共部分采用声控感应灯 小高层及高层部分 建筑结构形式 框剪（剪力墙0结构，外保温、EPS苯板、厚60㎜） 外墙 立面：整体铁墙面砖，体现简洁而且富有独特色彩的现代风格 外墙保温系统：高密度挤塑苯板 套内部分 进户门：“3：7”门扇，三防门（即防撬、防火、保温），量子锁具，凹凸彩色装饰，表面花纹装饰。带安全小窗、门镜，门铃为音乐门铃。 窗：高级中空玻璃塑钢窗。 户内地面厨房、卫生间防水采用4㎜SBS防水，水泥地面粗麻（利用二次装修）厨房、卫生间、居室及餐厅地面为细三石混凝土随打压光。 内墙面：厨房、卫生间墙面为水泥砂浆搓麻面（利用二次装修） 室内墙面：水泥砂浆搓麻面 供水部分：PPR管材 排水管材：采用UPVC螺旋管，地层单独直排入管线，二层以上单独排入管线 户内照明：户内设置高级开关箱，预留白炽灯座 排风排烟：卫生间及厨房分别设置单独排风及双烟道排烟系统 煤气：全部为天然气入户，引自市政管网 供水：市政管网自来水 供电：市政电网接入，每户8千瓦电容量 排水：螺旋双壁消音排水管 采暖：以挂热网的方式，采取地热采暖 公共部分 小高层：部分采用高级不锈钢扶手及栏杆。楼梯公共部分采用声控感应灯。 高层：一至四层为高级全瓷面砖，五层以上为彩色高级涂料 电梯：采用品牌特定宽门电梯，轿厢。装饰典雅美观，电梯前室及门脸为环保花岗岩贴面，一层前室设置录像监控系统确保人员安全出入。 另，部分小高层、多层住宅可以部分考虑采用精装修，丰富产品类型，标准成本600元/平。 4.2.2公共建筑标准（见上表） 4.3园区配套设施 4.3.1园林景观设计 小区内部水系的构想 本项目定位为“精品住宅”，在园林景观设计上要符合该定位，在小区的水景设计上，要以“流动的水”为出发点，以自然地势、地貌为条件，将流动的水源最大限度的引入本项目，沿着小区内的滨水曲径，流经设计精巧的水景点，与小区中的雕塑和小品结合，增加亲水性，最后流回主河道。外水内引是可以保证本项目水景的水源充足。但是水的质量和流量的控制非常重要，季节性水质条件和流量要主要考虑。另外园区内人工湖建议考虑地下水。 本构想实现的条件是，必须与新区政府协调，就水资源达成一致。 小区园林景观设计 园林景观设计要求 园林景观设计要点： 营造生态园林，提高楼盘素质 应注重园林的绿化氛围，创造出绿地、风雨长廊、漫步小径、假山流水、瀑布等相互搭配而协调的新型园林景观。在总体布局上，要求在与自然地势协调，避免雷同现象，既要考虑满足日照要求和绿地空间，又考虑相互间适当的高差，形成特色。在户型设计上，充分利用环境特点，使主要空间享有最佳景观。 园林景观设计一定要适应人的生活空间这一特点 太多的人造景观和硬性的建筑雕饰，有时也会妨碍人的活动空间。在设计园林景观时要注意体现各色人群的需求，符合不同人的生理、心理特征，在灯光选择、座椅的位置、绿树花草、雕塑小景的设计上，满足人们的需求。 因地制宜，结合园区规模与现状条件 采用较多分散、多层次的景观布局形式，使景观尽可能的接近每户居民，景观的散点布局可结合庭院庭院的塑造尺度设置半围合式景观，同时满足私密性要求。 园林规划设计形成三级环境景观系统 私密级的组团内环境景观：每个组团形成自己有个性的环境景观和空间关系，增强组团的识别性和场所感。组团内的空间应能够满足不同年龄段居民的活动需求。组团内空间只对本组团内居民开放； 半私密级的组团间环境景观：通过各个组团环境的相互连接、视觉的渗透，建筑的错位等手法形成组团间的环境景观。组团间的环境景观不对非本居住区的居民开放，其控制的手段包括内导视牌的指引、植物配置的阻挡、保安巡逻等方法对到达者进行指引； 公共级的小区环境景观：综合考虑分期开发、分区开发、道路系统以及环境配置的均衡性，设计多个公共级的小区环境景观系统，成为吸引本区及附近居民交流的场所。起独特的设计成为每期开发的卖点。 道路宽度控制 道路名称 高度限制 中轴景观带（步行路） 不少于30米 小区道路 5-9米 组团路 3-5米 宅间路 不宜小于2.5米 甬路 不宜小于1.2米 塑造小品要求 与市场定位相符合 塑造小品要符合项目概念定位，雕塑小品在文化内涵和外在表现上要突出“水”的主题，与园区水景风格协调。 构筑完整的视觉形象 雕塑小品与周围环境共同塑造出一个完整的视觉形象，同时赋予景观空间环境以盛气的主题，通常以其小巧的格局、精美的造型来点缀空间，使空间诱人而赋予意境，从而提高整体环境的艺术境界。 与周围环境相和谐 雕塑在布局上一定要注意与周围环境的关系，恰如其分的确定雕塑的材质、色彩、体量、尺度、题材、位置等，展示其整体美，协调美，应配合居住区内建筑、道路、绿化及其他公共服务设施而设置，起到点缀装饰和丰富景观的作用，特殊场合的中心广场或主题，体现住区人文精神。以贴近人为原则，切忌尺度超常过大。更不宜采用金属光泽的材料制作。 具有园区主题风格的现代感 塑造应在园区整体的风格相一致，具有现代主义的风格，要以美化环境保护生态为主题，体现住区人文精神。以贴近人为原则，切忌尺度超长过大。更不宜采用金属光泽的材料制作。 垃圾容器要求 位置与色彩要求 垃圾容器一般设在道路两侧与居住单元出入口附近的位置，其外观色彩及标志符合垃圾分类收集的要求。 规格要求 垃圾容器分为固定式和移动式两种，普通垃圾箱的规格为高60-80厘米，宽50-60厘米，放置在公共广场的要求较大，高且在90厘米左右，直径不宜超高75厘米。 选材要求 垃圾容器应选择美观与功能兼备，并且在周围景观相谐调产品，要求坚固耐用，不宜倾倒，一般可采用不锈钢、木材、石材、混凝土、GRC、陶瓷材料制作。 座椅要求 功能要求 座椅是居住区内提供人们休闲不可缺少的不要设施，同时也可作为重要的装饰景观进行设计。应结合环境规划来考虑座椅的造型和色彩，力争简洁适用，室外座椅（具）的选址应该注重居民休息和观景环境。 尺寸要求 室外座椅（具）的设计应满足人体舒适度的要求，普通座面高38-40厘米，座面宽40-45厘米，标准长度：单人椅60厘米左右，双人椅120厘米左右，3人椅180厘米左右，靠背座椅的靠背倾角为100-110度为宜。 选材要求 座椅（具）材料多为木材、混凝土、陶瓷、金属、材料等，应优先采用触觉好的木材，木材应作防腐处理，座椅转角应作磨边倾角处理。 4.3.2会所功能及设计要求 会所功能上要实现娱乐、健身、休闲、聚会为一体的功能，具体如下： 标准羽毛球场地 标准篮球场地 业主咖啡厅 中小型会议举办 健身器械室 瑜伽室 商务服务区 会员服务区 更衣室洗浴 小型超市 物业办公室 一楼销售中心功能 项目完全售罄之前，会所一楼大厅须作销售中心功能进行使用，所以在设计方面除要符合园区整体风格特色外，要注意销售中心到会所的功能转化，具体情况如下： 会所整体设计须符合项目整体定位及建筑风格； 会所功能区域分割自然连贯，许邀请资深人士以运营使用为基础进行规划设计； 符合舒适、安全、私密的原则； 一楼大厅空间布置及分割符合销售中心的使用； 一楼大厅最少8米调空 4.3.3智能化设计要求 （1）居住区智能化管理系统 住区安防管理智能化，如周边防范、巡更、保安智能化等 公共设备管理智能化，如能源系统、生活用水系统、变配电系统、照明系统智能化控制以及家庭三表（水、点、燃气）计量自动化等； 信息管理智能化，包括综合查询、住区收费、住区电子商务、娱乐、家政服务、信息高速公路等。 （2）家庭智能化系统 对防盗、防火、探测进行检测，并采取自动报警系统； 建立视听设备、通讯设备、计算机等之间以及与外部的沟通并进行监控。 4.3.4市政配套 给排水畅通 有线、数字电视 电话 供暖畅通 煤气（本地区未接入煤气）尽可能按照城区规划预留管道 其他生活配套建议： 提供必要的购物、交通、教育、医疗、文化、娱乐等条件，简历完善的商业、医疗、教育、公交、各组团垃圾站等设施，达到不出社区便能满足日常生活需要。 设立主要生活设施，包括超市。餐饮、便利店（24小时经营）、社区诊所、干洗、宠物医院、药店、菜市场、银行与邮局代办所，派出所治安亭、物业管理用房（设在营销中心内） 主要生活配套设施应集中布置，但要顾及小区各期居民活动的方便性，建议分设2-3个集中点。 第五部分 营销推广策略 5.1 营销推广策略 由于本项目规模大，建设周期长，必然需要运用品牌营销、卖场营销、活动营销、会员制营销等多种营销策略来推动销售，使本项目实现中前期持续快速销售，资金快速回笼的同时简历强大品牌效应，推动中后期价格顺利攀升。达到低开高奏，获取最大利润。 5.1.1 推盘策略 广告推广策略紧密配合个营销时期，广告主题重点出击，形成系列广告，注重系列的炒作功能。系列硬性广告采用多种形式的整合，包括报纸、电视媒体的运用。户外，流动广告等的多种形式出现，在总体高度上，成立会员俱乐部，推动口碑广告在更多目标客户中流传。 5.1.2定价策略 定价方案 以类比项目锦绣澜湾作为考照 以本项目工程投资作为基础 结合市场设置合理的利润空间 打造的开发品牌所带来啊的附加价值 由于本区直接竞品项目只有锦绣澜湾，顾无法使用市场加权发进行价格计 算，根据模糊估计，可答题推断本项目在入市时的合理价格区间； 均价：3300元/平方米 主力价：3000-4200元/平方米 最高：4200元/平方米 最低价：3000元/平方米 折价原则（包括折价权限） 认购期；96折 本阶段内为了以低价入市，吸引和积累人气，采用的折扣较大。需要说明的是，本阶段的折扣并不是实际的折扣，而是以诚意认购卡（或金卡形式）出售，面值抵充房款，总房款不变。 开盘98折（或无折扣） 说明；与常规销售规律一样，开盘将停止内部认购的折扣点，按认购状况决定开盘的折扣点。 强销期；正常购买区分付款方式给予9.9折(或98折) 说明：项目已进入正常销售，随销售热烈，形象以及地位的确定，项目的优势越来越明显，因此本阶段的折扣最低，建议一次性9.8折，贷款首付50%以上9.9折。 清盘期；99折或无折扣 由于本项目定位较高，价格策略是始终保持上场，因此即使在清盘期，也会延续前期的上涨趋势，引导市场对项目的关注，造成人气不断上升，供不应求的态势。 另，特殊客户如；关系单位、老客户二次购房、小型团购、老带新等也可以制定相关折扣政策，具体建议如 关系单位客户；1-5个折扣店 老带新，新客户享受1个折扣店 小型团购；视规模（3套以上）享受1-5点折扣 老客户二次购房；1阁折扣点 其中，关系单位客户折扣点审批2个点以下营销总监签字，3个点主管副总 签字，4-5个点总经理签字；所有折扣情况备案留存； 小型团购出台相应标准，按照便准执行； 基本价格趋势（如低开高走，还是高开低走等） 价格走势策略实施高开低走，结合项目实际销售情况及宏观经济走势进行调整 阶段性价格策略 开盘期；低开，吸引关注制造热销，提升项目知名度。 热销期；小幅频涨。每次小幅度涨价，强逼客户成交，持续热销氛围； 持续期；续涨。平稳销售，价格调整动作频率减缓，进入小幅度促销跌段。 清仓期；变相折扣清理库存； 修正价、浮动价。促销价、阶段性提升幅度 修正价； 第一次修正；根据单体房型、区域价格、总价、朝向等综合因素，结合区域价格制定基础价格表，与开发商碰头研究，吸取其建议进行修改； 第二次修正；蓄水及内部认购阶段，根据现场客户的对于价格的反映及接受程度，总结客户购买倾向，检验所推手价是否合理，并进行调整； 第三次修正；强销期、促销期、清盘期时进行实时把控，根据销售状况及市场情况进行价格调整； 浮动价： 根据低开高走的策略，项目本身运作周期较长，预计本项目整体均价上浮空间在40%-50%比例区间。 促销价 主要是以活动方式来冲抵价格上的折扣，掩盖实质上的降价。建议不要以特价房来促销，最好以赠送礼品、赠旅游、抽奖等其他活动形式进行。 阶段性提取价幅度 开盘期；预计5%-6%涨幅 热销及持续销售；总体5-7%涨幅 清盘期；2-3%变相下调 说明；本案在认购期为积累大量人气，营造开盘火爆，所采用的价格是整体价格的较低部分，比预计均价低5%-6%。依据低开高走的策略，在项目运作的每阶段随着房源的不断推出，价格也随之上涨，加上折扣店的缩减，给市场上一个价格始终在上扬的感觉。 变相降价策略 与促销部分相同，主要是以活动方式来掩盖实质上的降价。通过旅游。婚纱摄影大包、赠送物业费或取暖费或电梯费、礼品发放、赠送家电、装修代金卷等方式，提升购房者的兴趣和热情。 前期价格走势及其销售的影响分析 销售前期价格走势直接影响到项目整体市场发展状况，未来消化速度和回报率等多方面。 高———前期销售缓慢，直接影响整体消化速度，带来推广、施工、形象等多种负面情况。 低————后期调价、市场形象、投资回报等受前期低价负累，难以走高。 中————市场反应平淡，无竞争优势，无法迅速引爆销售市场。 本期价格对策，调整幅度 以略高于目标客户预期市场心里价位上市，以多种短期大幅度优惠促销做手段，即保证了前期的客户不流失，对项目整体形象亦有良好提升。 执行原则、执行时间 根据前期市场预热期客户积累和反应，就诶和产品投放量和当期市场形式具体制定。 注意事项及操作要点 时刻与市场政策保持联系和沟通，避免因价格草率变动英气的销售瓶颈。 定期对竞品的价格变动进行跟踪和总结，及时调整项目的价格策略 每一阶段价格浮动的指数并不是一成不变，要根据当时的销售需求和状态进行调整。 应该注意的是，对变相降价的力度要把控好，活动方式尽量灵活有效； 建议每次调价活动设计，双方都应进行沟通及探讨。 5.1.3 出货策略 建议结合蓄水 及客户反映，根据客户资料信息的回馈统计制定，重要关注2010年的政策市场。 5.1.4回款策略 阶段销售额、销售面积、销售率 销售额 销售面积 销售率 备注 开盘期开盘后2个月 1亿 3万平 40% 以一期现房结合二期部分期房同步销售，放量在8万平以内投入市场为计算基础 热销期开盘后2-6个月 6000万 2万平 25% 持续期开盘后6-12个月 5000万 1.5万平 20% 尾盘开盘12-15个月 5000万 1.5万平 15% 总计 2.6亿 8万平 100% 阶段回款 阶段 数据项 回款 开盘期（开盘后2个月） 6000万 热销期（开盘后2-6个月） 1亿 持续期（开盘后6-12个月） 6000万 尾盘（开盘后12-15个月） 4000万 总计 2.6亿 5.2.6开盘策略 销售管理 运作机制 整体采取紧密式管理，以客户服务为根本，业务精准度为标准，现代化销售控制体系为依托，精确的市场信息为指导完成整体销售工作。 激励方式； 公司每月、季度对案场销售业绩冠军的员工给予奖励，发放奖状、奖金及奖品，其资料存入个人档案，作为升迁，加薪的依据。 公司每年度进行评选“年度优秀员工”等十个奖项，评委标准以演讲及领导打分标准诞生，并给予奖励。 案场每年度举办一至二次集体户外活动，参与人员由案场经理进行人员调配，具体活动方案报公司审批（活动范围仅限辽宁省内） 晋升，基层销售人员销售业绩优秀，团队意识强，有机会获得晋升，晋升后所服务项目由公司进行调配； 组合结构 岗位明细 岗位 人数 上级 下属 说明 项目总监 1 代理公司副总 案场经理、策划经理、 非驻场 案场经理 1 项目总监 销售代表 驻场 策划经理 1 项目总监 文案、平面设计 非驻场 文案 1 策划经理 —— 非驻场 平面设计 1 策划经理 —— 非驻场 销售主管 3 案场经理 销售代表 驻场 置业顾问 15 销售主管 —— 驻场 销售内勤 1 案场经理 —— 驻场 岗位职责 销售部案场销售经理岗位说明书 岗位名称：案场销售经理 所在部门：销售部 任职者 直接上级：项目总监 职位概要：带领现场销售团队完善销售工作目标； 协助项目总监组织、安排、落实项目的各项工作 岗位职责 工作权限 工作职责 程序指导 人物权重 运作时间 1、项目销售部规划化管理 负责项目销售部体系执行 负责组织、制定、提报项目销售部计划和总结 负责员工工作日记管理 直接承办 主要责任 相关流程 20% 20% 2销售现场业务管理 负责组织完成项目销售指标 负责组织制定项目价格策略 负责组织制定项目推售策略 负责与项目销售有关各项合同的确认及广利工作 ①制定项目销售合同、协议及各种表单 ②监督、审核项目销售合同、协议及各种销售表单填写 直接承办 主要责任 30% 20% 3销售现场行政管理 （1）负责项目销售团队建设工作 ①负责项目销售人员的需求提报 ②负责项目销售人员的获取工作 ③提报、组织、执行项目销售人员培训工作。 （2）组织、执行、监督项目销售人员考核工作 （3）负责参与研讨项目销售人员薪酬体系的制定及实施工作 （4）组织、执行、参与项目文化建设工作 直接承办 主题责任 相关流程 20% 20% 4负责组织、实施市场调研的计划 （1）负责组织市场调研 （2）负责组织市场调研报告撰写 参与承办 辅助责任 5% 5% 5、沟通协调工作 （1）与金融服务部沟通协调 （2）与物业公司沟通协调 （3）与项目施工方沟通协调 （4）与第三方公司沟通协调 参与承办 辅助责任 5% 10% 6、负责处理现场突发事件 （1）执行领导交办的工作 （2）处理特殊事件工作 直接承办 主要责任 相关流程 5% 10% 7、工作汇报 （1）填写工作日志 （2）向领导回报工作 直接承办 主要责任 5% 5% 8巡检工作 （1）项目物业管理的巡检 （2）项目施工现场的巡检 （3）项目特殊服务的巡检 参与承办 辅助责任 10% 10 工作标准 1、项目销售部规范管理 (1)负责项目销售部体系管理 ①组织、执行项目销售部流程体系、管理制度、各岗位说明书 ②严格按照部门流程及管理知度对项目销售部工作的实施情况进行监督。 ③每季度参与流程及管理制度。个岗位说明书的修订； （2）负责组织、制定、提报项目销售部计划和总结 ①周计划、周总结 每周五将周总结、周计划提报项目总监； ②月计划，月总结 每月10日前对项目销售部工作计划进行研讨，于每月13日前将月计划提报项目 总监；每月29日前对项目销售部工作总结进行 研讨，于每月1日前将月总结提报项目总监 ③年度计划、总结 每年11月1日对项目销售部的工作计划进行研讨，于11月4日提报项目总监 每年1月1日对项目销售部的工作总结进行研讨，于1月4日将项目销售部工作总结 提报项目总监 （3）负责员工工作日记管理 每天晚会后对项目销售主管、置业顾问的工作日记进行查阅及评语。 2销售现场业务管理 （1）负责组织完成项目销售指标 根据工作计划负责组织完成项目销售指标 (2)负责组织制定项目价格策略 根据公司策略及市场情况组织、制定项目房源推手策略。 （3）负责参与研讨项目的销售人员薪酬体系的制定及实施工作 ①根据目前市场同行业薪酬标准，及公司的规模特征和本项目的销售情况情况参与制定本项目薪酬体系，并组织执行。 每年年初根据市场情况和项目情况对项目销售人员薪酬体系提出调整建议 （4）组织、执行、参与项目的文化建设工作 组织、执行、参与健康向上、符合公司文化背景、有利于团队建设的活动。 4负责实施市场调研的计划 （1）市场调研实施 根据项目策划经理提报的调研计划的目的、调研 内容、安排项目的销售人员，进行市场 调研；每月安排2次市场调研工作； (2)市场调研报告撰写 市场调研报告在调研工作结束的3日内，提报到项目销售经理，由项目销售经理交于项目策划经理； 5、沟通协调工作 为协调本部门与公司七他相关部门之间的具体工作，保证本部门工作的流畅性 （1）以电话形式与公司其他部门进行对接，对接以电话沟通为依据，销售经理根据领导相关只是与事情实际情况进行分析与处理，技师以电话形式与相关领导、部门进行沟通； （2）以书面形式与公司其他部门惊醒对接，对接以书面形式为主要依据，书面采用公司固定模板形式与公司其他部门惊醒沟通或向上级回报，结果以书面形式存档以备查询； 6、负责处理现场突发时间 （1）领导交办的工作需要在10分钟内给予答复 （2）处理特殊时间时要 灵活、果断、遇事不惊，对于自己责任之外和无法处理之事要及时呈报相关负责。 7、工作回报 （1）每日晚下班前填写工作日志； （2）每日向领导汇报工作情况； 8、巡检工作 （1）项目物业管理的巡检工作 ①组织项目销售人员对项目物业管理、园区绿化景观、相关配套每周进行一次巡检，发现问题技师呈现相关负责人 ②组织与物业公司负责人每半个月对园区内进行一次巡检，将发现的问题中能当时当场解决的，当时当场解决；不能当时、当场解决的，于巡检后第二天以书面报告行书将问题上报公司或相关部门； （2）项目现场施工的巡检 ①根据项目施工进度，组织项目销售人员对项目现场施每周一次巡检，发现问题技师呈现相关负责人； ②组织与项目现场施工负责人每半个月对工程进度进行一次巡检，将发现的问题只中能当时当场解决的，当时当场解决；不能当时，当场解决的，与巡检后第二天以书面报告形式将问题上报公司或相关部门； （3）项目特殊服务的巡检 ①组织项目销售人员对项目特殊服务每周进行 一次巡检，对发现问题及时呈报相关负责人； ②组织与项目特殊服务负责人半个月对服务内容进行一次巡检，将发现的问题中能当时当场解决的，当时当场解决‘不能当时、当场解决的，于巡检后第二天以书面报告形式将问题上报公司或相关部门； 必备任职资格 教育背景； 专科以上学历。 经 验； 熟悉房地产市场，有5年以上房地产企业营销工作经验 有3年以上销售经理工作岗位经验，具有丰富的团队管理经验； 参与并实施2阁以上大中型楼盘的销售策划及销售 技能技巧； 掌握完善系统的房地产营销理论 对房地产市场具备敏锐的通查力及判断能力 梳洗使用办公软件 具有很强的人际沟通协调能力，团队意识强。 态度； 做事客观、严禁负责、他是、敬业、 工作细致认真，谨慎细心、责任心强 应受培训； 房地产经营管理学、建筑学、景观学、广告传播学、建筑规划学只是等方面的培训 工作条件； 工作场所；售楼处 环境状况；舒适 危险性；有一定危险性，无职业病危险 互联网络关系 主要关系 关系内容 直接上级 项目总监 平行 各案场销售经理、策划经理 直接下级 销售主管 间接下属 置业顾问、内业 销售部案场销售主管岗位说明书 岗位名称；项目销售主管 所在部门；销售部 任职者 直接上级；销售经理 职责概要 岗位职责 工作权限 工作责任 程序指导 人物权重 运作时间 1、日常工作 （1）完成销售任务 （2）销售工作汇报 直接承办 主要责任 相关流程 0% 8% 2、负责处理现场突发事件 （1）特殊客户的接待 （2）客户投诉的妥善处理 直接承办 辅助责任 相关流程 % 5% 3、管理工作 （1）销售现场行政管理 ①协助项目销售经理制定现场销售流程和标准，并对此提出建议和意见，组织员工研讨并贯彻执行； ②协助项目销售经理管理销售现场的日常工作 ③公司组织的培训与考核 Ⅰ培训 Ⅱ考核 (2)销售现场业务管理 ①把控本组销售进度 ②制定本组织销售目标； ③协助本组置业顾问与客户判断； ④置业顾问的培训与考核工作； ⑤带动团队 Ⅰ促进成交； Ⅱ增强团队凝聚力； ⑥公司其他部门对接 Ⅰ以电话的形式进行对接； Ⅱ以书面的形式进行对接 ⑦负责协助销售经理及策划经理做好定期的市场调研工作与分析； Ⅰ市场调研； Ⅱ广告方案研讨与广告效果反馈； Ⅲ负责公司所组织的各项活动的效果反馈； Ⅳ提出合理性建议与分析 （3）规范化管理 ①组织、主持早、晚、周例会； ②负责汇总相关数据报表 Ⅰ来电、来访登记表 Ⅱ销售日报、周报、月报； ③批阅置业顾问见客记录本； ④本组置业顾问的客户管理； Ⅰ未成交客户 Ⅱ成交客户 直接承办 辅助责任 相关流程 70% 70% 完成上级领导交办的人物 工作标准 具体工作流程及要求、时间等 1（1）按照项目阶段营销计划、销售目标和任务，带领本组完成销售指标和个人销售任务； （2）每日晚17；00向项目销售经理当面或电话回报当日销售现场情况。 2（1）协助销售人员对特殊客户进行接待，进而促进成交（特殊客户指公司领导介绍的客户或与公司有相关关系的单位或个人） （2）保证现场的秩序、维护现场知度，接受到职业顾问关于客户投诉情况的汇报后，5分钟内接待投诉客户属于职权范围内可当场解决；超出权限，应在5分钟内上报项目销售经理。 3、（1）①根据销售现场情况参与制定现场销售工作流程与标准，租住置业顾问进行研究，并严格按照公司相关流程处理现场事件。 ②根据公司现场管理手册，依据管理手册的规范与条例管理现场，保证现场的工作秩序；每周 与置业顾问进行沟通一次，了解置业顾问的思想动态，调整置业顾问工作状态和精神状态，保证现场置业顾问保持良好的工作状态和精神状态； ③Ⅰ要以积极的心态参加公司、部门组织的培训，珍惜公司与部门组织每次学习，认真学习，做好培训记录 Ⅱ认真对待每次考核，强化自我能力，保证考核的几个率达到*90% （2）①协助销售经理把控本组的销售嫉妒，确认本组职业顾问日，周，月的销售情况； Ⅰ每日晚会前统计本组销售数据，晚会期间进行汇报总结； Ⅱ每周周总结会议前统计本组销售数据，周总结会议期间进行回报总结； Ⅲ每月月总结会议前统计本组销售数据，月总结会议期间进行回报总结； Ⅳ年度小组销售数据总结于第二年1月10日前将数据上报销售经理，并在项目年度总结会中进行汇报总结； ②根据公司整体营销计划，根据现场销售情况负责制定本组月、年销售目标； ③主动协助本组置业顾问解决在接待谈判过程遇到疑难问题，促进客户成交； ④负责现场置业顾问的培训与考核； Ⅰ根据月计划制定每周培训计划与时间，并按时进行培训； Ⅱ每次培训10日后对培训内容进行考核，将考核结果上报销售经理。 ⑤协助经理带动团队； Ⅰ通过每日分析客户，培训技巧促进组员成交； Ⅱ通过日常的团队活动培训员工积极热情的心态，从而增强团队的凝聚力，向心力； ⑥协助经理与其他部门对接； Ⅰ以电话形式与公司其他部门进行对接，对接以电话沟通为依据，根据销售经理的相关指示与事情实际情况进行分析与处理，技师以电话形式与销售经理进行沟通； Ⅱ在销售经理认可的情况下，以书面形式与公司固定模板形式与公司其他部门进行沟通或向上级汇报，结果以书面形式存档以备查询。 ⑦Ⅰ每月5月前根据现场情况制定出本月市场调研计划，细化到每周二到三个调研对象（根据项目客户量自行安排）；每月30日前上交电子版调研报告； Ⅱ参与项目组对广告方案研讨以及在广告当日下班前对广告效果数据进行反馈，反馈给销售经理、策划经理； Ⅲ按公司规定的时间与要求将公司所组织的各项活动效果与相关数据反馈公司相关部门； Ⅳ每月30日将本组提出关于项目的合理化建议及分析汇总并提报销售经理。 （3）①早会、晚会、周会 Ⅰ早例会于每日早8：30分准时召开，为时半小时； 激励团队 分配完当天工作安排 开展健康益智的团队游戏或进行晨读 Ⅱ晚会每晚下班前半小时召开；对当天到访的客户进行分析，同时总结销售过程遇到的问题； 定期反馈 核对房源房态 进行团队培训 Ⅲ每周日召开周例会 总结上周工作情况 对上周销售情况进行分析 上周重大事件回馈 下周工作分配 制定下周计划 ②定期组织回报销售情况，编制销售报表，定期报送经理； Ⅰ每日晚17：00前封存当日来电、来访登记表；监督各项登记内容完成整。准确无误；每天下班前将销售人员上交的见客记录进行批注签字确认，并给予分析意见。 Ⅱ每日晚18；00、每周日、每月30日前分别将销售日报、周报、月报填写完毕并做到完整及准确无误；汇总销售日报、周报表及销售月报表，对销售现状作出分析，技师提交销售经理。 ③每日晚会后批阅置业顾问日记，了解置业顾问与成交、未成交客户的沟通情况，增加与置业顾问间的沟通，树立其上进心；置业顾问日记每周三统一上交项目销售经理检查； ④成交、未成交客户的管理 Ⅰ负责督促置业顾问追踪客户并定期检查，每周三上报项目销售经理 Ⅱ监督置业顾问将经手的成交客户，做好客户档案填写，当日完成，交由客服，督促置业顾问于每月30日前将经手的客户银行按揭资料、及签约合同，并交由客服部。 4、（1）领导交待的工作需要在半小时内给予答复 （2）事情的进展情况按公司相关要求技师与项目销售经理进行当面或电话沟通 教育背景：专科以上学历 经 验：二年以上房地产销售管理工作经验 技能技巧：有较强的组织沟通能力、熟练掌握项目销售流程及相关业务知识、熟练使用操作办公自动化设备。 态 度：做事客观、负责、踏实；工作细致认真，谨慎细心、责任心强；具有很强的人际沟通协调能力、团队意识强 应受培训：管理学、管理技能开发、建筑知识等方面的培训 工作条件： 工作场所：销售现场、施工现场、突发事件现场 环境状况：舒适 危 险 性：具有一定危险性，无职业病危险 互联网络关系（CONTACT） 主要关系 关系内容 直接上级 公司项目销售经理 平行 其他项目主管 直接下级 置业顾问 间接下属 - 销售部案场置业顾问岗位说明书 岗位名称：置业顾问 所在部门：销售部 任职者： （名单略） 直接上级：销售主管 职位概要： 岗位职责 工作权限 工作 程序指导 任务权重 运作时间 责任 1、 完成个人销售工作 直接承办 主要责任 相关流程 40% 30% 2、 销售现场工作： 负责客户接待； 填写各项登记表； 客户来电来访登记表 客户详细资料表 销售日报表等报表 签订商品房买卖合同 客户银行按揭资料收集以及尾款催款等工作； 建立客户档案； 客户反馈意见的上报； 现场事件处理 参加项目例会； 早、晚会； 周会； 月会； 自身工作总结、计划； 客户投诉及突发事件的处理； 现场事件的汇报； 直接承办 主要责任 相关流程 30% 40% 3、 市场调研 直接承办 主要责任 5% 5% 4、 与金融服务的对接 信贷对接； 客服对接； 直接承办 主要责任 10% 5% 5、 参加公司、部门组织的培训、考核 直接承办 主要责任 5% 3% 6、 完成所在项目相关领导指定的相关工作 10% 7% 工作标准 完成个人销售工作 按照项目阶段性营销计划，完成个人销售任务； 销售现场工作 每日以积极的态度工作，按照公司销售接待流程认真的接待每一组到访客户； 按照规定格式认真填写客户来电来访登记表、客户详细资料表、销售日报表等报表； 随时填写客户来电来访登记表，做到表格填写工整，资料信息准确无误； 到访客户离开销售现场要及时填写客户详细资料表，要将客户完善的资料记录在客户登记本中以备下次需求查阅； 每日晚17:00晚会前将销售日报填写完毕做到准确无误，为销售分析与总结做准备； 按照《商品房买卖合同》样本及格式认真填写合同条款，做到完整及准确无误； 按照既定时间收集客户的银行按揭材料，按照销售协议及合同相关条款规定催款，经手的客户资料当日做好保管，转交工作，防止失误，造成公司或客户的损失； 在客户签约的同时建立客户档案，将客户的详细资料按公司相关标准要求作记录； 每日谈客户过程或工作中认真记录客户的反馈意见，当日上报销售主管； 遇事要灵活、果断、处事不惊，发生直接解决不了的问题即时上报主管 参加项目（早、晚）会、周会、月会： 每日晚17:00认真参加项目所组织的（早、晚）会； 每周日下午16:00参加项目所组织的周例会； 每月1日参加项目所组织的月例会 根据工作期间的表现情况做好自身阶段性的总结与计划； 客户投诉与突发事件的处理 应当在1个小时内给予答复或解决方法； 在自身职责范围内无法解决的问题。直接向直属主管反映； 突发事件超出自我控制范围内应及时雨销售主管沟通； 将现场发生的事件在第一时间内将真实的情况汇报与销售主管或晚会期间进行汇报。 市场调研 按照公司安排的市场调研计划认真进行市场调研； 按照公司制定的规范模式填写调研报告； 每月30日前上交电子版调研报告 与金融服务的对接 做好与信贷部的对接，按照公司计定时间内收集客户的银行按揭材料，整理齐备交予金融服务部相关人员，详细作好交接记录并在职责范围内积极配合金融服务部人员工作，在职责范围内辅助信贷部做好客户回款的催款工作； 在公司同意情况下，将问题客户交予客户服务相关人员，将客户情况做以详细说明并在职责范围内积极配合客户服务部人员工作。 参加公司、部门组织的培训、考核 要以积极的心态参公司、部门组织的培训、珍惜公司与部门组织的每次学习，认真学习，做好培训记录； 认真对待每次考核，强化自我能力，保证考核的及格率达到90%； 完成所在项目相关领导指定的相关工作 领导指定的工作半小时内给予答复；处理事情灵活、果断，与相关部门积极沟通，无法解决的问题半小时内上报销售经理或内业主管。 必备任职资格（JUNIOR REQUIREMENTS） 教育背景：专科或专科以上学历 经 验：有无工作经验均可 技能技巧：擅长沟通人际关系；熟练使用办公软件；熟练使用操作办公自动化设备。 态 度：责任心强做事客观、严谨负责、踏实、敬业；工作细致认真，谨慎细心、责任心强；具有很强的人际沟通协调能力，团队意识强。 应受培训：营销学、销售技巧、建筑学、建筑规划学知识等方面的培训。 工作条件： 工作场所：销售现场、施工现场、突发事件现场、疑义处理现场 环境状况：舒适 危 险 性：具有一定危险性，无职业病危险 互联网络关系（CONTACT） 主要关系 关系内容 直接上级 公司项目销售主管 平行 项目组置业顾问 直接下级 ------- 间接下属 ------- 组织管理 接待规范说明 班前准备 具体内容 标准要求 工 作 时 间 11月1日—3月31日 正常班：9:00—18:30（沈阳、抚顺） 9:00—17:30（现场） 早晚值班：早班8:00—8:30 （沈阳、抚顺），晚班17:00—18：30（沈阳、抚顺安排1人值班，现场售楼处暂时无值班安排）； 4月1日—10月31日 正常班：8:30—18:00（沈阳、抚顺） 9:00—17:30（现场） 早晚值班：早班8:00—8:30 （沈阳、抚顺），晚班18:00—19：30（沈阳、抚顺安排1人值班，现场售楼处暂时无值班安排）； 1、 个人准备 按规定着工装，女性化淡妆，发型按照公司要求； 佩带胸牌； 岗位上不能佩带装饰性强的饰物； 8:30到岗位，整理个人形象，开早会议，9:00正式上岗开始工作； 2、 设施设备 备齐各自使用的办公用具，个人区域卫生整理 个人手机调到震动状态 早值班人员负责将各项用品摆放整齐，名片、资料夹、宣传品放在指定位置，不得随意乱放，洽谈桌椅摆放整齐 早、晚值班人员按公司统一要求开闭背景音乐、灯光等。 3、 心理准备 调整心态，控制情绪，以良好的精神面貌进入工作状态 例会及检查 具体 标 准 要 求 1、 时间、主持 早会在每天8:50准时召开，由销售经理或销售主管主持 参与人员：销售经理、销售主管、内业、客服人员、置业顾问 2、 早会内容 昨日晚会内容宣读； 本日全天工作安排 进行口号 普通话定期朗读训练（每天一次，轮换） （注：会议内容需详细记录于前台销售日记中，以备查阅） 3、 晚会内容 参与人员：销售经理、销售主管、客服人员、置业顾问 分析当天接待客户情况及电话接听情况 现场看房中遇到的问题，进行现场分析解决； 销售说辞提升共享； 总结一天的工作情况 核对房源、销控； 明日工作安排及其他临时性通知 （注：会议内容须详细记录于前台销售日记中，以备查阅） 4、周例会内容 参与人员：销售总监、策划总监、销售经理、销售主管、策划主管、销售内业、客服人员、置业顾问 销售经理汇报本周现场销售工作情况； 销售主管总结本组销售情况及成绩或不足； 所有置业顾问汇报上周接到客户情况及所存在的问题； 内业解读报表总结报告； 内业公布欠款、留房、考勤及处罚等情况。 客服服务中心公布贷款、备案、回款等诸多方面的进行情况及新政策，回复上周在这些方面销售现场提出的问题。 客服人员提出上周工作中遇到的不便和问题，然后大家共同讨论如何提升服务品质，使售后服务更到位。 金融服务专员汇报本周公积金、银行、房产局相关工作进展，对现场工作与之有关之环节提出要求和建议； 由销售总监对本周工作进行点评，就不足之处提出整改要求；鼓舞士气，提升团队凝聚力，增强企业归属感和企业荣誉感； 策划总监公布及下周推广计划策略，介绍公司的新政策、新推广思路，保证大家随时了解公司的整体发展动态。 5、 月例会内容 参与人员：总经理、销售总监、策划总监、销售经理、销售主管、策划主管、销售内业、客户人员、置业顾问 销售总监、策划总监点评项目销售方面整月的运营情况； 销售经理总结商业销售方面发生的问题，并详细总结上月销售业绩情况 策划总监总结上月销售策略的实施情况，并公布下月整体营销思路。 销售主管总结本销售组上月的销售和案场管理情况，并提出下月本组的工作计划； 销售内业总结上月缴款遗留情况并督促相关责任人下月回款计划，及时公布考勤情况； 客服部门宣布本月放款、催款情况、贷款未交件情况、客户投诉情况、并根据投诉提出下阶段改进工作方案； 外服人员汇报本周公积金、银行、房产局相关工作进展，对现场工作与之有关之环节提出要求和建议； 置业顾问汇总客户在上月提出的问题集中提报，并寻求解决方法。 6、 检查（逐级） 按照规范要求标准，检查员工着装，个人卫生，环境卫生、办公设施设备及用具情况，发现不符合标准应立即纠正，并予以处理； 7、 记录 所有会议须做好会议记录，将会议记录电子版上交销售部； 接待流程 具体内容 标准要求 1、 标准顺序 轮值首席销售人员须于接待台作好迎宾及接待状态。依次轮换，销售主管负责监督； 其他当班组的置业顾问若干名在接待台前做好等候并接听电话并做好电话接听记录，按照机会均等的原则，轮流接待客户； 因置业顾问迟到、进餐、如厕、请假、为成交老客户到访、已成交客户到访、参加其他洽谈活动、参加特殊接待顺序等原因致使无法参加轮流，其本人轮空，由下一顺序置业顾问接待。 客户进门后，轮值首席置业顾问按照接待顺序迎接客户并问候“你好，请问是第一次来吗”，得到肯定回答后，“您请这边来，我为您详细介绍”，同时下一位置业顾问顺序补位；得到否定回答后，继续询问“请问您还记得上次是谁接待您的吗？”客户指出后，回答“您请这边稍后，我请他、她出来接待您”然后通知相关置业顾问，自己迅速回接待台站位。 2、 特殊顺序 客户在下列情形之一者，恢复接待岗位顺序，首接位置不变。 有客户原置业顾问接待； 客户指定置业顾问 公司指定置业顾问接待 其他情况 3、 客户确认 多名置业顾问与同一买房客户联系，但不知情，称为撞单。 若成交，实行置业顾问首接业绩制，业绩和佣金归最初接洽谈置业顾问所有； 若本置业顾问没有到岗，其他置业顾问有义务帮助。若来访客户已超出客户保护期限（7天没有追踪客户），并未提及原接待置业顾问的情况下视之为新客户。(由销售主管负责监督) 接待来访客户时如发现该客户是某位置业顾问的熟人，且有买房意向，但该置业顾问从未向该客户介绍过我项目，并且该客户未提及该置业顾问的名字，则该客户与该置业顾问无关，按正常客户上门接待。 客户为直系亲属（夫妻、父子），非同时到访，分别由两位置业顾问接待，业绩归首次接待的置业顾问。 客户为旁系亲属（朋友），非同时到访，分别由两位置业顾问接待，业绩以购房人为准。 未成交客户介绍的新客户，如客户指定原置业顾问接待，则由原置业顾问接待，如未指定则算作新客户并按顺序接待。 已成交客户介绍的新客户由原置业顾问接待洽谈。若新客户未提及原置业顾问视同新客户。 以首先在《客户来访登记表》留下联络方式为确认基础，每位客户来电来访必须详细完整填写记录，每日来电来访必须有销售内业签字封存。 通过电话来电到访客户，客户提及接听电话置业顾问，该客户归其所有，未提及按正常顺序接待。 置业顾问在得知与其他同事撞单的情况下，为了获得业绩和佣金，私下联络客户换名，或用其他办法购房等不择手段行为，一经查出，将没收佣金，并予以辞退处理。 如果发生客户到销售主管或以上领导处投诉或反映原始置业顾问不称职，销售主管有权安排其他置业顾问继续谈判至签约，业绩、佣金归谈至签约的置业顾问所有。此类客户今后带来的新客户有权自愿选择置业顾问洽谈 新客户的保护期限为30天，此期限内未成交的客户视为新客户，若超过此期限，此客户仍提及原接待置业顾问，则视为原置业顾问的客户，否则视为新客户 4、客户跟踪 接待来电来访后，必须详细如实填写《客户来电登记表》、《客户来访登记表》、《客户档案》，填写必须详实准确，不得空项，否则按《销售部管理条例》处理。 每日下班前，详细记录当天接待客户的档案，内容包括：客户自然情况、日期、洽商情况、意向户型、何时来访等。 每日向销售主管报告本日客户接待情况。 销售经理每周定期检查《客户登记本》，销售主管每天检查《客户档案》不合格者进行停接电话、停带客户处理。 从客户与其置业顾问第一次联系之日起7日内，置业顾问未经主管批准，私自不对客户进行跟踪，则可由主管将此客户进行重新分配，分配标准已正常接待顺序为准； 每名退定客户须由主管以上管理人员面谈，了解其退房动机，为下一次接待客户积累经验；并借机试探有无挽回余地。 当置业顾问宣布其手中客户视为无意向购房（淘汰）客户，可由其主管按顺序编号以公正、公平、公开的原则平均发放到其他置业顾问手中，置业顾问就此客户资料表继续追踪，在淘汰客户档案中有成交客户，佣金在原有基础佣金基础上提高10%，由客户的上一位置业顾问当月佣金中扣除。 抢单置业顾问明知客户已与其他置业顾问联系过或正在谈判过程中，为了个人利益不择手段。将此客户成交业绩及佣金据为己有，视为抢单。抢单将受到公司的严厉处罚：辞退，并且扣除所余工资及佣金不予发放。 不得以任何方式和理由互借或转移业绩，一经发现所有参与人员均给予辞退，并且扣除所余工资和佣金。 置业顾问不准以任何手段和言论阻碍客户成交，违者予以辞退，并扣除所有佣金。 5、 客户接待 客户初次到访，置业顾问介绍沙盘、模型后，要求在接待台前登记，留下联络方式；不得在前台将客户进行项目介绍或以貌取人，直接将客户回绝，一经发现所有参与人员均给予辞退，并且扣除所余工资和佣金； 6、 补位意识 任何员工除努力完成好本职工作以外，要有强烈的整体服务意识，当一名员工的服务出现疏漏或未意识到客户的需求时，另一名员工应马上补位，弥补不足，形成一个良好的整体服务。 7、 广播销售咨询 置业顾问在签订单的同时，用普通话以喊麦的形式广播已销售房源，并对客户表示祝贺，同时其余工作人员鼓掌致贺（各销售现场视实际情况而定）。 8、合同签定 合同签定实行两人负责制，由置业顾问负责签定，销售内业审核（详见具体流程） 延期交款及退款的审批权限 具体内容 标 准 要 求 1、 延期交款的审批 置业顾问、销售主管无延期权限； 销售经理有正常交款时间延长3天权限； 交款时间延长3天至20天的情况由营销总监审批。 交款时间延长20天以上的情况须总经理审批。 2、 退款的审批 由营销总监向总经理申请后统一执行 考勤制度 考勤内容 11月1日—3月31日 正常班：8:30—17:00 早晚值班：早班8:00—8:30 晚班17:00—18:30 4月1日—10月30日 正常班；8：30-9：30 早班值班；早班8：00-8：30 晚班18：00-19:30 二考勤知度 1、未经准假，上班时间应到未到者，为迟到 2、未到下班时间，而提前下班者为早退 3、迟到、早退、擅离职守时间超过1小时或未经准假不到班者为旷工； 4、因工作需要可以串休，但串休最小计算单位为1天。周六，日节假日不允许串休和补假； 5上、下班期间忘记打卡者按迟到或早退处理 6销售经理、销售主管必须保持一任在岗 7休息日销售经理、项目内业保持一人在岗； 8置业顾问、销售主管的串休需要销售经理审批； 9项目内其他人员串休需要销售总监审批。 10对于未经准假迟到、早退、擅离职守现象、每次按照公司劳动几率执行； 11、连续旷工3天以上或在12个月neutral累计广工超过7天的，或旷工虽为达到上述天数，但屡教屡犯，应做除名处理。 12、旷工按天数扣发工资，计算方法为；扣发旷工工资=应发工资总额/应出勤天数*旷工天数*200% 三假期 1病、事假；请假需要在前一天向销售主管提出申请，并填写《请假单》。 2 病、事假按天数扣发工资，计算方法为； 病假按天计算 每天扣发工资=当月工资总额/应出勤天数30天×实际天数 事假按天计算； 每天扣发工资=当月工资总额/应出勤天数30天×实际天数的2倍 病假按小时计算； 每小时扣发工资=当月英发工资总额/(应出勤天数*8小时) 事假按小时计算 每小时扣发工资=当月应发工资总额/（应出勤天数*8小时）*2 病、事假与工作相关联的，销售经理可酌情给予安排串休。 3、 事假每月内累计5天以上，应作除名处理（销售经理上报项目总监后可根据实际情况酌情处理）。 病假2天以上需出示医院病历或证明，如没有证明将视为事假。 置业顾问、销售主管每周休息一天，周六、日不许休息。 4、 婚嫁、丧假、产假（执行公司相关规定） 四、 请假手续及审批权限 1、 请假手续： 员工请假必须按审批程序办理请假手续，事先填写《请假单》，由本组销售主管上报销售经理审批。 未满复工时，应办理销假手续。 病假或突发性事假，可在发生当日早8：30由自己或亲属向公司部门负责人电话请假或续假，事后24小时内补书面手续，要求员工尽量提早进行请假手续，以免影响工作相关安排。 2、 假期审批权限 （1）员工请假半天以内的，有销售主管审批，销售内业把控； （2）员工请假超过半天，一天以上的，需由销售经理审批； （3）员工未按规定程序请假，补假者，按旷工处理。 第四部分 劳动纪律处罚条例 总则 为了打造专业的销售队伍，提升整体员工素质，培养员工的终身就业能力，特制定本《条例》以规范销售部全体员工的行为规范准则。 本《条例》按员工的违规、违纪行为分甲、乙、丙类过失。并根据其违规行为制定相应的处理办法。 本《条例》适用范围对象为销售部所有员工。 甲类过失 以下情形属甲类过失 迟到、早退、不按规定签到打卡的。 工作时间打私人电话每次超过3分钟。 工作时间大声喧哗或讨论与工作无关的事情。 在前台翻看报刊、杂志等书籍，用手机接打电话等。 工作时间任何食物，在前台进食任何饮料或食物，吃午饭后不清理桌面。 前台或洽谈桌面凌乱，个人物品随意摆放（除插页夹、计算器、名片外，不允许放置其他物品） 工作时间在接待区内化妆。 不按规定称呼对方正确称谓（包括销售主管）、外出不打招呼或不请假的。 不按规定佩戴胸卡的。 不按规定着装。 传递信息不准确，造成轻微后果。 不参加扫除或卫生清扫不合格。 不爱护售楼处公物，不能保持办公区域的整洁，乱扔垃圾，乱丢废弃物品。 在前台坐姿工作的销售代表，坐姿不端正，翘二郎腿，将腿搭在座椅扶手上，盘腿、脱鞋、伸懒腰等。 以立姿工作的销售代表，其正确站姿势应是：双腿站直，双脚与两肩同宽，自然垂直分开，双手自然轻握于小腹前，未按此要求做的。 在前台和沙盘前身体不得东倒西歪，前倾后仰，不得依靠在沙盘上，有此类过失的。 接待客户时，双手不得叉腰，交叉胸前、插入衣裤口袋或随意乱放，不抓痒、挖耳、抠鼻子，不得敲桌子，敲击或玩弄其他物品，由此类过失的。 用手指或笔杆指客户或为客户指示方向的。 保持身体、面部、手部清洁，夏季提倡每天洗澡换内衣，未按此规定的。 头发要常洗、整齐，男员工头发以发角不盖过耳部及后衣领为适度，不得化妆、不准烫头，头发不应该有头屑；女员工工作必须化淡妆，不得留长指甲，不得涂有色指甲油，工作时间严禁拨发。 胸卡佩戴未佩戴在制定位置。 保持工装的干净、平整。男性西装必须合体，领子应贴近衬衫领口而且低于领口1-2厘米，上衣的长度宜于垂下手臂时与虎口相平。领带的长度以其下端不超过皮带扣的位置为标准，领带的颜色应选择中性颜色。女性员工需穿深色带跟单色皮鞋，样式不花哨，违反此规定的。 女性着装不宜过于男性化或过于柔弱。 置业顾问、销售主管在服务、工作、打电话与客户交谈时，如有其他客人走进，应立即示意；以表示已注意到他（她）的来临，不得无所表示，等客户先开口，未按此要求的。 暂时离开面对的客人，一律讲“对不起，请稍后”，如果离开时间较长，回来后应说：“对不起，让您等久了”，不得一言不发就开始服务，未按此要求的。 谈及其他楼盘时，诋毁他人的。 女性员工工作时间未按规定化淡妆的，未按照统一标准梳理发型及佩带统一头饰。 对待成年男性必须称呼“先生”，对待成年女性必须称呼“女士”，对待未成年人一律称呼“小朋友”，未按此规定称呼的。 未按规定及时准确的填写销售日报表、客户到访登记表、来电登记本等报表。 前台补位不及时，责任不明晰，无正当理由造成前台空岗。 个人承担的责任分工工作由于管理不善出现纰漏的。 早、晚班当班人员由于个人原因不能到岗没有提前串班，造成无人值班的。 没有按规定时间完成上司下达的任务，影响工作造成失误。 处理办法：以上违规行为根据情节对当事人处以5元-20元的罚款，如此类违规行为超过3次（含3次）则扣除年终奖金的5%-10%。 乙类过失 以下情形属乙类过失 不按规定请假。 工作时间内未经批准私自脱岗外出。 在工作时间从事娱乐活动、不得打牌、下棋、玩手机游戏。电脑游戏等。 在工作时间睡觉； 工作之前及工作时间饮酒、吃有异味的东西，工作区域内吸烟的。 无故旷工一天。 不按时交工作总结、各种报表等。 工作时间作私活未产生后果的 故意损坏、丢失公司图书。 迎接客户不及时，接待客户时流露出厌烦。冷淡，愤怒、僵硬、紧张的表情，无正当理由拒绝客户提出的合理要求。 讲粗话，使用蔑视和侮辱性语言，避免口头禅。 模仿客户语言和语调说话。 跟客户开过分玩笑，以任何借口顶撞、讽刺、挖苦客户。 客户间折让不同，因为具体情况不同，所享折扣不允许大肆宣扬，未按此要求的。 订单、合体填写错误未造成严重后果。 填报假出勤表 未经批准将公司文件或自然及其他员工的物品带出公司，或未经批准将客户或亲朋好友带入公司禁地。 核薪、发薪人员泄露他人薪金，员工泄露自己薪金，探询、评论他人薪金，未引起是非者。 对上司不礼貌的言行举止。 利用公司设备从事造假工作，未造成严重后果的。 接受客户礼品。 不服从工作安排或不按公司政策指导方针工作。 由于疏忽、大意造成员工受伤或导致公司财产轻度受损。 无正当理由拒绝执行。 没有按规定时间完成上司下达的任务。 因责任心不强影响工作造成重大失误 因服务态度以外的原因遭客户投诉。 与其他部门沟通不利，导致工作不能正常进行，未造成严重后果的。 不熟悉楼盘情况，不能熟练掌握与售楼相关知识及各项业务流程。 对于经手的客户资料没有做好保管，转交工作，出现失误，造成公司或客户的损失 置业顾问每日手机开机时间为7:30-20:30，其他人员一律7:30-22:00，全体销售部人员休息日手机开机时间按照以上时间执行。 处理办法：以上违反行为根据情节对当事人处以60元-200元的处罚款，并扣除年终奖金的10%-50%。 丙类过失 以下情形属丙类过失 不能胜任工作； 泄露公司机密 收取客户任何财、物方面的利益； 伪造申请或提供不真实的资料，欺骗性缺席 刑事犯罪 任何给公司造成重大经济或财产损失行为； 故意攻击或伤害、威胁其他员工； 传递信息部准确或传递错误信息，造成严重后果的； 无故旷工三天； 在售楼处打架、骂人； 未经允许替客户炒房，从中谋取利益； 因工作态度消极、恶劣，并给其他员工造成负面影响的； 散步不利于公司的信息和言论的； 考试作弊； 每月请假天数累计超过五天的。 明知道客户已与其他置业顾问联系过或正在谈判过程中，为了个人利益不择手段。将此客户成交业绩及佣金据为己有的； 以任何方式和理由互借转移业绩的； 以任何手段和言论阻碍客户成交的。 处理办法 凡属丙类过失，绝不迁就立即除名扣除所有薪金及奖金。 注：违反售楼处规章的，由各级负责人下罚单，违规人员应于第二天上岗前主动将罚款交给项目内业，不按时交纳罚款者禁止上岗工作。 活动管理 所有活动项目举办的营销活动，由项目总监与开发商营销负责人亲自监督实施。 活动执行方案代理方负责人签字后提报告甲方，甲方总经理签字批准后执行； 执行过程中双方严格按照活动方案中的分工进行活动执行； 活动的过程资产，如照片、视频资料，妥善留存； 活动后进行总结，并归档； 活动所收集所有客户资料，严格保密； 销售准备 审批准备：开盘销售时五证齐全，项目具备销售资格 场地准备：销售中心场地完整，装修完毕，软环境装饰完成，所有设备科正常使用 物料准备：楼书、平面DM、宣传海报，户型图、项目演示光盘，沙盘、单体模型、《商品房买卖合同》及附加合同、计算器、胸麦、利率换算表、红外线指示笔、各办公物耗材； 人员准备：人员招聘、培训、实战演练、岗前考核、服装设计定做； 设备准备：电话、复印机、电脑、档案柜、文件夹、投影仪、场地广播系统、POS机、销售管理系统软件； 其他准备：政策咨询、办理流程咨询、贷款银行协助 销售执行、计划执行、销售应变 销售计划及执行 为实现项目顺利销售，完成预设阶段性的目标任务，制定如下销售计划。按时间节点控制，整个销售过程控制为三大步骤、六大阶段 第一步骤：蓄水 准备期 阶段目的：进行正式的客户接待工作之前，做好人员、场地、设施、道具、技术、公共关系等各环节的充分准备。 产品形象推广期 阶段目的：通过行之有效的媒体策略，吸引客户上门，了解市场需求。做以详细的客户登记，并进行分析，为后期的正式销售工作积累客户。 产品引导期 阶段目的：保证针对目标客户群的广告推广效果显著，确保足够的有效来访量，引起来访者的购买欲，增加有效客户的储备量 第二步骤：强销 产品认知期 阶段目的：通过相关产品说明会及软硬结合的媒体推广，深化教育市场，坚定客户的购买信心。 开盘强销期 阶段目的：通过价格杠杆的调控、现场销售气氛的渲染、强势广告的冲击，逼迫客户成交，完成开盘期工作目标。 第三步骤：平销 持续销售及过度到扫尾期 阶段目的：签署预售合同，以市场情况调整策略，持续进行深入的有针对性的目标客户群体活动及项目信息渗透。顺利进行平稳销售一直过度至于各期开发尾盘阶段，利用各种促销完成尾盘销售。 销售应变 瞬息万变的市场形势，意味着我们需要应顺应着市场的脉搏即时的进行销售调整，具体方式如下： 销售团队定期进行市场调研，并结合销售数据信息进行科学分析，整体厨第一手市场信息，提出计划修正意见，并提报项目总监； 项目总监对于修正意见进行审核，完善，审核通过后提报开发商进行会议讨论，最终形成执行方案。 执行方案形成后，销售经理负责组织执行。 人员培训（基础知识、房地产政策法规、项目背景、操作规范、行为、仪表规范、业务技巧、公积金、按揭操作流程、客户心理分析、注意事项） 建立项目销售手册，就项目所需培训班内容进行统一，培训后进行考核； 反馈信息的收集方式 潜在客户的积累方式 在开盘前期对于市场信息进行收集。从众多的客户资料中找出重点客户。这不仅要包括现有客户，而且要包括未来客户和潜在客户。这样可以为选择新客户、开拓新市场提供资料，为市场的发展创造良机。 日常接待工作中，以客户来访登记表、来电登记表等表单累积客户信息，并通过日报、周报等表单对于客户及市场情况进行第一时间的反馈。 销售现场统计工作（访客量、类别、电话接听、成较量、成交价格） 正常现场积累到访客户，实施登记制度，所有客户到访登记数据、客户接待记录、电话接听记录、成交数据第一时间录入个人销售记录本及现场销售软件，置业顾问按照3-7-21的回访原则定期进行回访，加深客户印象，邀约回访，进行客户积累及数据分析；并形成各类报表，以日报、周报、月报、阶段性报告的形式进行信息的反馈，以形成销售策略的修正依据。 现场执行监控 现场销售主管，销售经理、项目总监定期不定期对以上工作进行检查、抽查回访，以进行监管； 置业顾问每日以“业务日志”形式计划每日工作内容，晚间汇总当日完成情况： 销售经理主持每日早会、晚会，布置、汇总当日案场工作情况； 销售主管每日带领组内置业顾问对于当日所接待客户逐个进行情况分析，借以提高销售人员销售技巧，并提高成交率，避免流失客户； 销售主管汇总每日所遇的问题，提报销售经理，在第二日早会时给予解决； 销售经理协助销售人员制定合理的工作计划，并即时督促、检察工作日志的完成情况。 项目总监对于案场经理日常工作进行监督、检查 报表设计 客户来访登记表 客户访谈记录 电话接听记录 客户回访记录 签约统计表 客户付款明细表 客户成交档案 库存产品统计 访客统计表（日、周、月） 销售报表（日、周、月） 5.2 物业服务 5.2.1 服务内容 我司建议，本项目未来物业服务应该符合现代化社区标准，服务项目列举具体如下： 办理入住前的整体室内清洁 代订报刊、杂志 废旧物品处理 Morning Call 代叫出租车 代办旅游手续 代定飞机票 代定火车票 酒店指南提供 临时代为保管小件物品 交通信息咨询 雨伞短期提供 图书、杂志阅览 代寄代收邮件、快递 24小时保安服务 社交活动组织服务 代定宾馆 电脑重要病毒发作日提醒 娱乐快讯发布 特色门诊的咨询 代联系喜事庆典 监控安全服务 公共区域常规清洁 园区内送餐服务 清洁地毯 清洁玻璃 上门收洗衣物 清洗私家车 汽车打蜡 传真、打字、复印 小型会务办理 园区内代购、代送鲜花礼品 安装灯具 清倒生活垃圾 停车场服务 数码照片打印服务 有关设备管理的咨询服务和技术支持 金牌园区家政服务（室内清扫、保姆、月嫂、家教雇佣、婚奠） 紧急救护服务 5.2.2 服务标准 1． 舒适 体现在温暖、洁净、方便、快捷的人居环境，物业使用人选择一个居住、学习、工作的环境时更注重舒适的一面，以满足客户“生理上的基本需求”。 2． 安全 安全防范是物业管理公司的一项专项业务，公司应从治安、消防、车辆三个方面来搞好管理工作，同时为了满足物业使用人的“安全需求”出发制定出相应的管理制度和应急预案。 3． 尊贵 “以人为尊”、“以人为本”的一贯服务理念能让业主或物业使用人在高尚社区中体现到生活尊贵的一面。物业管理公司在管理好物业本身的基础上，充分实现物业管理服务的内容，让业主及物业使用人满足“受人尊重的需求” 4． 优雅 高尚的住宅离不开优雅的环境，优雅的环境离不开优雅的人。作为精品楼盘的物业管理更应体现在营造一个优雅的环境上，建议公司充分考虑和利用会所的功能，将全新的服务理念融入到为物业使用人实现“社交”和“自我价值实现”的需求。 就日常物业服务项目之服务标准举例如下： 安全保卫：所有保安人员培训考核后上岗位，身份资料详细，经核实后录用；业主持卡入园，非业主单独入园区须登记并联系业主是否同意来访；24小时园区巡逻，24小时园区监控，监控资料留存2个月； 园区、楼内清扫：园区清扫2次/日，楼道清扫1次/日；垃圾日清 维修：报修20分钟内到现场，小故障立即排除，非园区可维修之问题3小时内给回复，并告知协助维修计划，定期监督维修单位维修，详细记录，物业负责人定期检察； 投诉处理：投诉电话24小时保持畅通，投诉处理1小时内给予业主回复； 停车管理：临时停车不得超2小时 态度：态度热情，耐心，使用礼貌用语； 服务资格：所有物业服务人员持专业资格证、健康证明上岗； 5.2.3 收费标准 根据本项目的市场定位及物业管理所要求的内容与标准，建议物业费第一年取1.0~1.2元/m2; 当本项目竣工后成立业主管理委员会时，之后的物业管理服务等级和收费标准，将由业主管理委员会与物业公司参照住宅小区物业管理服务收费等级考核评定标准，双方协商后，提出具体等级收费标准，报物价部门审定后执行。 电梯费用：12元/月/人（首层免） 5.2.4 本项目选择物业服务公司的建议 从开发商和物业管理公司的隶属关系来看，一般有两种情况：一种是房地产开发企业以原始业主的身份在物业建成以后负责第一次选聘物业管理公司，这时二者之间是一种短期的合同关系，当业主委员会成立后，选聘物业管理公司的工作则由业主委员会负责，房地产开发企业在原始资料移交后，与物业管理公司基本上将不再发生关系；另一种是房地产开发企业自身进行物业管理，所设的物业管理公司为其下属的分支机构或子公司，二者之间是从属关系，目前国内这种关系占有很大比例。 现在“买房一时，住房一世”的观点已被大多数客户所认同，普遍认为房子不管有多好，没有一个好的物业管理公司，也不能享受到好的生活品质，因此物业管理越来越受到购房者的重视。由于在业主委员会成立之前，物业管理公司是由开发商来决定，对于本案这样大规模的项目，还希望在房地产行业树立稳固的大品牌形象，物业公司的选择就显然比较重要，就本案来看，主要考虑把下面两种形式： （1）聘请国外知名的品牌物业公司直接管理（优先选择） 对于前期管理，可通过招标的方式，引入国外知名度较高，规模较大，具有品牌优势的物业管理公司，直接接收物业管理，对提高项目的档次有利。 （2）由国际知名的物业管理机构做物业管理顾问，开发商自行物业管理 这种主要是按国际知名的物业管理机构的理念、规范、培训、制度建设、机构设置等软性管理模式，开发商自己组建的物业公司负责基本执行的方式。由开发商成立的物业管理公司不仅可以拓展开发公司的文化内涵和经营理念，也是公司设立形象、立品牌的一个支撑，两者可以互相促进，加强集团优势。部分客户比较认可这种方式，认为如果开发商和物业公司是一家，在房屋和公共设施出现问题时，开发商和物业公司不会互相推诿，这样的房子会让自己买的放心，住着更安心。加上聘请国际知名的物业管理公司在开发前期引入物业管理，借助其先进的理念，成熟的管理经验和模式，迅速设立起自己的物业品牌，这必将极大增强准客户的购买信心。 5.3项目名称建设 5.3.1推荐名称： 抚顺前身是工业为基础的城市，城市整体文化发展水平有限。抚顺市民对于房地产项目案名的理解能力也仅限于字面的理解。故，我司建议在设计项目案名时遵循以下基本原则： 符合项目整体定位 项目名含开发品牌 易读、易记、易懂 大气不张扬不浮躁 案名诠释： 理研： “理研”为开发商品牌，可加深开发品牌的传播力度，使开发品牌与项目品牌同步提升 筑友： “筑友”，本项目开发企业背景为日本大型开发建筑企业，此次来中国投资开发即是商业行为也是为了增进两国友谊 “筑友”，谐音住友，既有暗借日本知名企业之力，又寓意住在本小区的业户和开发公司友谊长久。 国际： 跨区域，跨国界，系统合作，融合多宗风格和建筑语言，提升项目形象 5.3.2备选名称 北湖1号 南山俪舍 5.4入市时机的选择 5.4.1市场态势 大的市场环境对于本项目入市后的销售情况起到很关键的作用，所以本项目选择入市时机，在市场环境方面要注意以下几点： 国内宏观经济环境事态较为平稳 2008年次贷经济危机的带来的金融风暴进行全球性蔓延，虽然中国经济除外贸相关行业外，其他为遭受巨大影响，但国内信心指数的降低在所难免。随着国内出台一系列带动消费，推动经济发展的举措，使这一情况得到转变，但国内通货膨胀及经济泡沫化的危及信号已经不可避免的渐露头角。随着国家进一步出台政策，调控国内经济发展势态，我们期望未来的国内宏观经济能够趋于平稳。 国内及区域房地产市场无下滑趋势 2008年下半年至2009年3月，国内尤其是南方城市房地产行业商品房价格一再下滑，导致楼盘滞销，客户持币观望。2009年4月开始，此情况得以缓解。2010年伴随着中央陆续出台的各种政策，到现在的涨价依旧，我们可以嗅到不稳定的气息。虽然北方城市房地产行业没有发生没有发生大幅度的商品房价格波动，但全国性的房地产行业的走势将严重影响购房者的消费信心。 区域建设持续进行 本项目的基础依托是沈抚新城整体城市建设的逐步推进。新城市政建设日新月异、社会配套逐步完善、各大型企业进驻、各大房地产开发商纷纷进行项目操作阶段。如此一番热火朝天的新区建设势态将极大增强客户对于本区域发展潜力及发展速度的信心。 5.4.2项目自身销售条件 五证俱全 销售中心建设完毕，各种销售工具及物料齐备 销售团队培训考核后具备上岗资格 物业服务人员配备齐全，服务流程完善管理严谨 项目工地包装完成 闲置土地景观包装完成 项目先期景观完成 一期整体建设进入收尾阶段，样板间装修完毕可随时开放 而其部分商品开始基础建设，预计4个月后能达到可预售状态 5.4.3项目周边物业情况 直接竞品一期进住 区域2-3家房地产项目开始基础建设 5.4.4项目入市时间的建设 根据本项目自身开发进度结合抚顺房地产行业季节性的规律，我司建议，项目入市在2011年3月份入市，5月份开盘销售，理由如下： 按照项目整体开发节奏估算，2010年一期基本可以达到整体封顶，3月份样板间装修基本完毕，5月份可达到现房状态 历年抚顺市房交会在3月举办，项目可借此机会开始进入蓄水阶段，由此引爆项目。 本站文章部分内容转载自互联网，供读者交流和学习，如有涉及作者版权问题请及时与我们联系，以便更正或删除。感谢所有提供信息材料的网站，并欢迎各类媒体与我们进行文章共享合作。
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