楼盘广告多夸大 未入合同难兑现

　　随着国庆黄金周的临近，各大楼盘的促销战也开始打响。在开发商铺天盖地的楼盘广告的包围下，购房者要如何擦亮双眼甄别真假?购房过程中有哪些风险需要规避?下面，新华有约邀请广信君达律师事务所刘洋律师对以上问题进行解答。

　　哪些房屋纠纷情形比较多发?

　　刘洋：目前房屋纠纷比较多的集中在三个方面：退定金纠纷、二手房纠纷和购房质量问题。现在市面上在售新房多为精装房，精装房一般开发商都会提供一个装修价格标准，业主在看过样板房后，往往以样板房的装修作为参考，但到了实际收楼的时候，往往会发现装修跟样板房不一样，甚至货不对板，因此比较容易发生纠纷。

　　消费者如何甄别楼盘广告?

　　刘洋：楼盘广告是开发商对楼盘进行包装宣传，从而提高楼盘美誉度的手法。消费者往往是通过广告的宣传画面，及开发商的文字宣传介绍来了解楼盘。但实际上，楼盘情况的具体数据、楼盘的具体情况才是应该关注的重点，如小区的具体配套设施、具体的楼间距、户数、车位数量等。

　　另外，还要注意的是小区公共配套的核实。现在很多开发商喜欢宣传楼盘会通地铁，但地铁具体什么时候通，到底有多远这些具体的细节，开发商往往绝口不提，或者会进行夸大宣传。现实中还有个例子，有开发商宣传自己小区配有私家山林，但实际收楼时，业主就会发现，山林是有，但性质不是私家的，不属于这个楼盘，而且政府对山林保护措施，业主根本就不能进去。

　　广告和销售口头宣传能否作为证据?

　　刘洋：开发商的宣传一般不视为购房合同内容，对于广告宣传及销售人员口头承诺的内容，业主最好让销售人员起一个材料，写进购房合同的补充条款里面。如果不这样做的话，很多口头承诺恐怕以后就难以兑现。但在实际操作中，能把口头承诺和广告宣传内容写进合同的例子很少，如果购房者不坚持到底，开发商极少会满足购房者的这一需求。

　　零首付消费者看似得益的背后有何风险?

　　刘洋：在现在的市场环境下，开发商会急于回收资金，对于部分资金紧张的购房者，开发商往往乐于给出承诺，让购房者可以进行首付分期。但其中的隐藏的风险就是一旦购房者的分期资金到位不了，将被开发商追究违约责任。如没收定金，或要求赔偿高比例违约金。为了逃避违约金，有些购房者可能又会选择高息借款，形成恶性循环。首付是对购房者入市的基本要求，从法律风险的角度讲，不建议采取这种方式购房。

　　遭遇逾期交楼消费者如何维权?

　　刘洋：当遇到开发商烂尾跑路，或迟迟不交楼的情况，业主最好通过诉讼的方式保留债权。有了债权，房子即使是烂尾了，开发商还是要承担责任的，以后拍卖开发商的房子、查封其账户的时候，业主就可以得到一部分赔偿。除去诉讼的方式，其他方式效果可能不太明显，那些都是软性的，并不是强制性的东西。

　　购房时要特别留意哪几个问题?

　　刘洋：一是要特别留意开发商是否证件齐全，如预售证、规划许可证、施工证件等;二是在签订合同时，一定要对合同条款充分理解，若不理解可要求开发商进行进一步解释，或者请专门的法律人员进行沟通，切不可一知半解一看而过。因为合同对于今后的权益保护非常重要，如果合同里本身有对购房者不利的条款，但购房者还是签了字，那么在以后的维权诉讼中，购房者就会处于下风。

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